Жилищная компания (сокращенно as.oy или as.oy.) - это особая форма компании с ограниченной ответственностью в Финляндии.
Жилые дома, находящиеся в управлении жилищной компании, могут быть многоквартирными, террасными, двухквартирными или одноквартирными, т.е. отдельно стоящими домами. Жилищная компания также может быть создана для управления домом на одну семью. Около четверти жилищного фонда Финляндии находится в жилищных компаниях (26,4% в 2006 году, 712 413 единиц). Основным содержанием деятельности жилищной компании является управление и эксплуатация имущественных комплексов для удовлетворения жилищных потребностей своих участников.
Закон о жилищной компании и устав определяют права, обязанности и ответственность между компанией и ее участниками. Если Устав каким-либо образом противоречит Закону о жилищных компаниях, то в этом случае применяется Закон.
Каждая акция жилищной компании даёт, отдельно или вместе с другими акциями, право на пользование единицей: квартирой или другой частью здания или имущества под контролем компании, как определено в уставе. Такие единицы включают жилые квартиры, коммерческие помещения, или, например, склады или гаражи. Каждая группа акций всегда дает право владельцу на определенное количество квартир. В жилищной компании не может быть акций, не дающих права пользования. Право пользования квартирой во многом эквивалентно праву собственности (но продать можно акцию или акции, но не квартиру). Список акционеров жилищной компании находится в Земельном реестре.
К фирменному наименованию жилищной компании предъявляются более строгие требования, чем к другим обществам с ограниченной ответственностью. Как и для других компаний с ограниченной ответственностью, название компании должно содержать слово "osakeyhtiö" или аббревиатуру oy. В названии также должен быть указан юридический адрес и то, что она является жилищной компанией.
Хотя жилищная компания обязана владеть зданием, в котором не менее половины квартир являются жилыми, она может управлять другими зданиями, если это необходимо. Например, компания может арендовать здание гаража на другом участке для использования своими членами и жильцами. Компания также может быть совместным владельцем квартиры хаусмастера на другой территории. Однако помещения в зданиях, не принадлежащих самой компании, не могут быть внесены в устав как квартиры, занимаемые акционерами. Их использование может быть основано, например, на аренде парковочных мест.
Высшая власть принятия решений в жилищной компании принадлежит общему собранию. Общее собрание должно проводиться ежегодно, а внеочередные общие собрания могут проводиться по мере необходимости. В некоторых жилищных компаниях уставом предусмотрено проведение двух общих собраний - весеннего и осеннего. Совет директоров и управляющий недвижимостью могут принимать необычные или масштабные меры, которые оказывают существенное влияние на жилье или стоимость жилья, только по решению общего собрания. В остальном они не связаны решениями большинства. На общем собрании акционеры компании обладают правом принятия решений, и каждая акция имеет один голос.
Наиболее распространенный состав Совета директоров - председатель, от двух до пяти полноправных членов и от одного до двух заместителей. Управляющий (исполнительный директор) обычно присутствует на заседаниях совета директоров в качестве секретаря и составителя протоколов и имеет право выступать на заседаниях. Управляющий может быть полноправным членом правления, но не председателем правления. У жилищной компании может быть управляющий, который избирается и, при необходимости, увольняется Советом директоров. Управляющий должен быть физическим лицом или зарегистрированной организацией. В общие обязанности управляющего входит организация содержания имущества и зданий жилищной компании и другое повседневное управление в соответствии с инструкциями и правилами, изданными Советом директоров. Этот руководитель также несет ответственность за ведение бухгалтерского учета компании законным и надежным образом. Руководитель должен предоставлять членам Совета директоров информацию, необходимую для выполнения обязанностей Совета директоров.
Обычно Совет директоров жилищной компании заключает договор на оказание услуг по управлению с управляющей компанией, а не с физическим лицом – это надёжнее.
*на фото - акция одной из жилищных компаний в Финляндии
Геннадий Калёнов, декабрь 2022
