Принципы управления жильём в Китае - Международное сообщество менеджеров недвижимости

История. Меры жилищной политики.

После издания в 1994 году Решения Государственного совета КНР об углублении реформы городской жилищной системы, современная система жилищных сбережений начала формироваться. Это послужило началом строительства коммерческого жилья (совместных домовладений).

Экономически доступное жилье относится к коммерческому жилью социального обеспечения, которое финансируется правительством Китая и имеет как экономические характеристики, так и характеристики применимости. После того, как в 1998 году Китай начал коммерциализировать жилье, семьям с низким и средним доходом его стали продавать по установленной государством цене и по принципу гарантированной минимальной прибыли. Это означает, что цена на жилье является умеренной по сравнению с рыночной, но не снижает стандарты строительства. Главное — эффект использования жилья, а не стандарты строительства, то есть цель — экономическая доступность и безопасность. Принцип - стоимость невысока, площадь квартир небольшая, а окружающая среда комфортна и красива.

Экономически доступное жилье — это политическая мера, принятая правительством Китая для решения жилищной проблемы для людей с невысокими доходами.

Другая мера жилищной политики, ориентированная на аренду, называется жильем с низкой арендной платой, или государственным арендным жильем. Такого жилья строится достаточно много, по сравнению с постсоветскими странами.

Отличия между этими двумя мерами жилищной политики следующие:

жилье с низкой арендной платой только сдается, но не продается, а доступное жилье используется для продажи;
в списках экономически доступного жилья представлены недавно построенные дома, в то время как списки жилья с низкой арендной платой разнообразны и включают новое жилье, свободную недвижимость, отремонтированные ветхие дома и старые дома заводов и фабрик;
жилье с низкой арендной платой сдается в аренду беднейшему городскому населению и собирает лишь символическую ренту, в то время как доступное жилье использует землю, поддержку налоговой политики, контроль строительных стандартов и ограничения прибыли для снижения затрат на строительство, оно ориентировано на дешевый рынок для городских жителей, которые не могут позволить себе коммерческое жилье.

Метод строительства экономичного жилья заключается в том, что для его Застройщиков правительство отменяет плату за передачу земли и вспомогательные сборы, связанные с муниципалитетами (только эти две статьи составляют не менее 40% от стоимости жилья), а также другие обычные сборы. Поэтому цена экономичного жилья определяется в соответствии со стоимостью строительства, включая рентабельность застройщика (3%). Политика Государственного совета состоит в том, что муниципалитет не может получать плату за передачу земли при строительстве экономически доступного жилья, поэтому его строительство в 2000 году уменьшилось с 22,7% до 2,9% в 2010 от всей построенной недвижимости. Причина — муниципалитетам не хватает денег на социальные программы, коммерческое жилье строить выгоднее.

И экономически доступное жилье, и коммерческое относятся к коллективной собственности (совместное домовладение, или кондоминиум в терминологии мировой торговли), но для экономического есть запрет на повторную продажу квартир в течение 5 лет с целью предупреждения спекуляции.

Правила ответственности Застройщиков. Государственная политика с сфере качества жилья.

Застройщики экономически доступного и коммерческого жилья несут конечную ответственность за качество жилых комплексов, начиная с надежности его проекта до безопасности использования, и выдают каждому покупателю квартиры «Гарантию качества дома» и «Инструкцию по эксплуатации дома». Инструкция по эксплуатации объясняет структуру и характеристики жилого дома, а также типы и стандарты различных частей (компонентов), и предлагает меры предосторожности при использовании.

Как правило, Инструкция должна включать следующее содержание:

Тип конструкции дома
Общие меры предосторожности
Руководство по настройке лифтов, водоснабжения, электричества, газа, тепла, связи, противопожарной защиты и других объектов
Руководство по зарезервированным местам для установки оборудования и сооружений и мерам предосторожности при установке
Типы дверей и окон, меры предосторожности при использовании
Распределение нагрузки
Руководство по мерам предосторожности для несущих стен, утеплительных систем, гидроизоляционных слоев, балконов и т. д.
Другие вопросы, требующие разъяснения

Правила управления кондоминиумом. Государственная политика в области управления жилой недвижимостью.

Правила управления жилой недвижимостью (кит. 物业管理条例) утверждены Постановлением Государственного совета Китайской Народной Республики № 379 от 8 июня 2003 г. (с изменениями от 26 августа 2007 г.). Правила сформулированы в целях регулирования деятельности по управлению жилыми комплексами - кондоминиумами, защиты законных прав и интересов их совладельцев (владельцев квартир и нежилых помещений), а также предприятий, обслуживающих недвижимость, для улучшения условий жизни и труда людей.

Основные положения этих Правил, формирующие государственную политику Китая:

государство поощряет совладельцев выбирать предприятия, оказывающие услуги в сфере недвижимости, с помощью механизма открытой и справедливой рыночной конкуренции;
государство поощряет использование новых технологий и новых методов и полагается на технический прогресс для улучшения управления недвижимостью и уровня обслуживания;
Застройщик перед продажей первой квартиры в новостройке должен составить Правила временного управления, касающийся правил использования, обслуживания и управления общего имущества, общих интересов владельцев, обязательств, которые собственники должны выполнять;
Застройщик должен предъявить каждому покупателю квартиры договор временного управления и подробно объяснить его содержание перед продажей квартиры;
и когда покупатель квартиры подписывает договор купли-продажи с Застройщиком, он дает письменное обязательство соблюдать временные правила управления;
до того, как на первом общем собрании совладельцы дома выберут и наймут предприятие, оказывающее услуги в сфере недвижимости, Застройщик должен сам нанять предприятие, оказывающее услуги в сфере недвижимости для этого нового дома;
государство поощряет Застройщиков выбирать и нанимать предприятия по обслуживанию недвижимости с надлежащей квалификацией путем проведения торгов в соответствии с принципом отделения сервиса недвижимости от управления недвижимостью;
предприятия, осуществляющие деятельность по управлению недвижимостью, должны иметь независимую правосубъектность;
государство внедряет систему управления квалификацией для предприятий, осуществляющих деятельность по управлению недвижимостью;
персонал предприятий, занимающийся управлением совместными домовладениями, должен получить сертификаты профессиональной квалификации в соответствии с соответствующими государственными нормативными актами;
плата за услуги в сфере недвижимости должна соответствовать принципам разумности, открытости и соответствия цены и качества, различать характеристики различных жилых домов и определяться совладельцами дома и предприятием, обслуживающими недвижимость, на договорной основе;
владельцы жилых и нежилых помещений дома должны платить в специальный фонд на содержание дома в соответствии с соответствующими государственными постановлениями;
этот специальный фонд технического обслуживания дома принадлежит совладельцам дома и используется исключительно для обслуживания, обновления и преобразования общих частей собственности, а также общих помещений и оборудования после истечения срока гарантии Застройщика и не может быть растрачен на другие цели;
любой, кто присвоил деньги из специального фонда обслуживания в нарушение положений настоящих Правил, обязан вернуть незаконную прибыль и заплатить двойную сумму незаконного присвоения; все эти штрафы направляются на ремонт и обслуживание общих частей имущества, общих помещений и оборудования, а оставшаяся часть используется в соответствии с решением собрания собственников;
виновные подвергаются уголовному преследованию;
если в нарушение положений настоящих Правил Застройщик не выбирает предприятие, оказывающее услуги в сфере недвижимости на торгах, то подвергается штрафу до 200 тыс. юаней;
если на предприятии, оказывающем услуги в сфере недвижимости, нанимается персонал, не получивший свидетельства о профессиональной квалификации для управления недвижимым имуществом, административный отдел недвижимого имущества местного народного правительства должен приказать прекратить незаконное действие и наложить штраф в размере 50 тыс. юаней;
несанкционированное использование частей общего имущества дома, несанкционированные перепланировки влекут штраф для физического лица до 10 тыс. юаней, а для юридического — до 200 тыс. юаней;
полученный доход в виде штрафов направляется на ремонт и обслуживание общих частей имущества, общих помещений и оборудования, а оставшаяся часть используется в соответствии с решением собрания собственников.

Для управления жилым комплексов – кондоминиумом, и для найма предприятия по управлению жилым комплексом, создаются комитеты по управлению (кит. 公寓大廈管理委員會). Это не полный аналог товарищества собственников в Беларуси, Узбекистане и других странах СНГ. Впрочем, созданы такие комитеты примерно только в каждом третьем кондоминиуме, и их деятельность по управлению нельзя назвать успешной.

Геннадий Калёнов, по материалам официальных веб-сайтов Китая домена gov.cn