«Кондоминиум» в Канаде относится к форме юридической собственности на недвижимость, а не к стилю строительства, и чаще всего рассматриваются как владение жилыми единицами в многоэтажных жилых домах. Но также это могут быть:
Есть кондоминиумы смешанного использования, которые представляют собой частично жилые и частично коммерческие здания. Кондоминиумы бывают разных размеров с разнообразными характеристиками и могут быть найдены практически в любом ценовом диапазоне. Владение жилой единицей (квартирой) в кондоминиуме отличается от владения обычным домом по нескольким параметрам. Ключевые отличия включают в себя ответы на следующие вопросы:
Чем вы владеете?
Когда вы покупаете жилую единицу в кондоминиуме, вы владеете частным жильем, называемым «квартирой». Ваше помещение зарегистрировано на ваше имя. Вы также обладаете долевым правом собственности на общие элементы здания и активы сообщества владельцев единиц. Перед покупкой важно четко определить, где находятся границы жилой единицы. Поэтому предусмотрено право каждого покупателя предварительно получить информацию о границах квартиры, в руководящих документах кондоминиума.
Общие элементы могут включать вестибюли, коридоры, лифты, места для отдыха, пешеходные дорожки, сады и другие удобства. Они могут также включать структурные элементы и механические и электрические устройства. Некоторые общие элементы могут находиться за пределами квартиры, но предназначены для исключительного использования владельцем этой квартиры. Типичными примерами являются балконы, парковочные места, шкафчики для хранения вещей, подъездные пути и части газонов у дома. Такие элементы называются «общими элементами ограниченного пользования».
За что вы будете платить?
Помимо оплаты по индивидуальным приборам учёта, собственник жилой единицы также платит ежемесячные взносы в свою организацию собственников кондоминиума, вместе со всеми другими владельцами квартир. Это включает в себя обслуживание и замену общих элементов — независимо от того, используете ли вы их или нет. Сборы могут также покрывать страховые полисы объединения, коммунальные услуги и такие услуги, как уборка снега. Часть этих ежемесячных платежей может быть помещена в резервный фонд объединения для покрытия предполагаемых расходов на техническое обслуживание и ремонт в будущем.
Требуемое по закону в некоторых провинциях и территориях Канады правило резервного фонда часто используется, чтобы сообщить владельцам квартир, сколько денег следует внести в резервный фонд. Осмотр общих элементов проводится инженером или другим специалистом и включает в себя подробный осмотр всех компонентов, анализ того, когда ожидается ремонт и замена, и оценку этих планируемых затрат.
Плата в объединение кондоминиума может время от времени корректироваться, чтобы отражать изменение стоимости товаров и услуг и состояние резервного фонда здания. Эти корректировки всегда можно посмотреть в бюджете объединения на следующий год. Если Правление объединения завышает общие расходы, возврат денег обычно не производится, вместо этого излишки обычно либо применяются к будущим общим расходам, либо вносятся в резервный фонд. Несмотря на то, что владельцы квартир в кондоминиуме часто платят те же муниципальные налоги, что и другие домовладельцы, они не всегда получают услуги, покрываемые этими налогами, такие как вывоз мусора, ремонт дорог и уборка снега. Это связано с тем, что кондоминиумы могут рассматриваться муниципалитетом как частные сообщества, некоторые из которых имеют ограниченный доступ (огороженная частная территория, куда въезд посторонним закрыт). Прежде чем покупать квартиру в кондоминиуме, можно спросить в Правлении объединения, какие муниципальные услуги получает объединение кондоминиума, и какие муниципальные услуги выполняются независимыми подрядчиками — и будут отражены в сборах в объединение.
Очень важно ознакомиться с правилами кондоминиума, уставом объединения и декларацией разделения на жилые единицы кондоминиума, прежде чем делать покупку жилой единицы (квартиры). Ограничения могут запрещать, например, парковать коммерческий автомобиль на парковочном месте или могут быть ограничения на то, что можно размещать на своем балконе.
Многоквартирные дома во всех провинциях и территориях Канады являются кондоминиумами, жилые единицы которых находятся в частной собственности, а общие элементы, такие как лифты и коридоры, принадлежат всем участникам кондоминиума. Но есть ряд отличий. В Британской Колумбии, например, юридический термин для кондоминиумного объединения — «слоистое объединение»; в Квебеке это «синдикат» или «синдикат совладельцев». В некоторых юрисдикциях покупатель может запросить у кондоминиумного объединения важную информацию о конкретной жилой единице и об объединении в целом. Например, не нарушил ли нынешний владелец (в случае перепродажи жилой единицы) свои общие расходы и есть ли какие-либо нерешенные судебные иски против объединения; в зависимости от юрисдикции это называется «сертификатом статуса» или «сертификатом эстоппеля».
В некоторых юрисдикциях действуют правила, касающиеся резервных фондов кондоминиумов, которые покрывают расходы на капитальный ремонт и замену изношенного общего имущества с течением времени, а в других юрисдикциях резервные фонды не являются обязательными. Важные отличие «Правил кондоминиума» от «Устава объединения собственников единиц» следующие. Устав регулирует порядок управления объединением собственников. Его содержание касается таких вопросов, как выборы и обязанности Правления объединения, организация общего собрания, сбор взносов на общие расходы и т.д. Правила кондоминиума - сосредоточены на повседневных проблемах проживания и сильно отличаются от кондоминиума к кондоминиуму. Они могут быть очень строгими или очень мягкими в зависимости от особенностей кондоминиума, но они помогают сделать кондоминиум безопасным, приятным и привлекательным местом для жизни. Правила также разъясняют права и обязанности индивидуального владельца жилой единицы (квартиры).
Правила часто регламентируют:
Покупатель квартиры всегда получает копию "Правил кондоминиума" у продавца квартиры, управляющего недвижимостью или Правления. Законодательство провинций и территорий о кондоминиумах устанавливает, какие вопросы могут регулироваться подзаконными актами, а какие Правилами кондоминиума. Все подзаконные акты должны соответствовать как этому законодательству, так и декларации кондоминиума. Правила не должны касаться вопросов, охватываемых подзаконными актами, иначе они могут быть отменены в случае оспаривания. Законодательство о кондоминиумах в некоторых юрисдикциях не делает различий между подзаконными актами и Правилами кондоминиума, тогда Правила имеют силу закона.
Большинство объединений собственников кондоминиумов нанимают компанию по управлению недвижимостью для выполнения всех повседневных задач, при содействии Правления своего объединения. Меньшая часть кондоминиумов являются «самоуправляемыми». Члены Правления самоуправляемых кондоминиумов, а в некоторых случаях и волонтеры, являющиеся жителями или владельцами жилых единиц, выполняют повседневные оперативные задачи. Но у самоуправления есть несколько проблем, в том числе:
Теоретически самоуправляемые кондоминиумы могут работать хорошо, но им важно иметь сильную поддержку со стороны юриста и бухгалтера, которые уже имеют опыт работы с кондоминиумами. Поэтому самоуправление в каждом кондоминиуме невозможно.
Плюсы владения квартирой в кондоминиуме
Минусы владения квартирой в кондоминиуме
Геннадий Калёнов, декабрь 2022