Как указано в первом пункте статьи 1138 Гражданского кодекса Италии, при наличии десяти и более собственников обязательным является составление правил кондоминиума. Они должны содержать Правила по распределению расходов, использованию общего имущества, защите внутреннего распорядка и управлению жилым зданием. Различают Правила договорного и недоговорного типа. В случае договорного регулирования кондоминиума, документ почти во всех случаях готовится застройщиком здания или группы зданий и передается нотариусу для регистрации в местном земельном кадастре, но он также может быть принят единогласно собственниками единиц.
Договорные подзаконные акты отличаются от внедоговорных подзаконных актов (или постановлений собрания, утвержденных большинством голосов) тем, что они могут содержать ограничения прав собственности определенных кондоминиумов, установление сервитутов, распределение или использование общих частей для ограниченного числа кондоминиумов или для четко определенных целей (например, использование жилья для хаусмастера). Правила такого документа могут быть изменены только при единогласном согласии всех участников кондоминиума; при покупке недвижимости в кондоминиуме, регулируемом данным типом правил, они автоматически принимаются новым покупателем, поскольку они зарегистрированы в земельном кадастре.
Правила, разработанные первоначальным владельцем и/или застройщиком здания, являются обязательными для покупателей отдельных жилых единиц. Правила, утвержденные собранием участников кондоминиума квалифицированным большинством, с другой стороны, могут содержать только нормы, регулирующие общую жизнь участников кондоминиума, т.е. они не могут ограничивать свободное осуществление права собственности владельцами жилых единиц кондоминиума (например, первоначальные договорные правила могут запрещать использование квартир для коммерческой деятельности; но не после внесения в них изменений, утвержденных большинством). Статья 1138 Гражданского кодекса предусматривает, что правила не могут запрещать владение или содержание домашних животных.
Органами кондоминиума являются управляющий кондоминиума и собрание кондоминиума. Кондоминиум возникает автоматически, когда в здании уже есть, или становится, два или более собственников (например, первоначальный единственный владелец продает здание двум покупателям). Пункт 1 статьи 1129 Гражданского кодекса гласит, что при наличии более восьми собственников назначение управляющего является обязательным; в случае несоблюдения этого правила не предусмотрено никаких санкций, за исключением возможности назначения судом временного управляющего по требованию даже одного собственника. Если владельцев не более восьми, они могут осуществлять управление напрямую.
Управляющий - это исполнительный орган кондоминиума, который выполняет решения собрания, собирает взносы с владельцев и распределяет расходы, необходимые для управления и обслуживания, составляет годовой отчет (баланс кондоминиума), представляет кондоминиум в судебных разбирательствах, в которых он является стороной, выполняет действия по консервации общих элементов, выполняет налоговые обязательства, ведет различные реестры (реестр собственников кондоминиума, протоколы собрания, назначение и отзыв управляющего, счета). Пункт 10 статьи 1129 предусматривает, что назначение длится один год и может быть возобновлено на тот же срок. Отзыв управляющего может произойти в любое время, при условии возмещения убытков (управляющему). Закон 220/2012 ввел возможность судебного отзыва управляющего: управляющий может быть отозван обычным судом по требованию хотя бы одного владельца жилой единицы кондоминиума, если он не предоставляет отчетность в течение двух лет подряд.
Необходимо, чтобы у кондоминиума был налоговый код. Для этого управляющий должен обратиться в Agenzia delle Entrate, предоставив свои личные данные и протокол собрания, в котором зафиксировано его назначение. Если управляющий кондоминиумом заменен, то уведомление об изменении будет обязанностью нового представителя. Обязанность удержания налога возникает, например, в случае выплаты сумм как трудовой доход, например, хаусмастеру здания или уборщице. Для многоквартирных домов с числом собственников не более восьми, не имеющих управляющего, удержания должны производиться любым из собственников. Он, используя налоговый код кондоминиума, должен применить удерживаемые налоги, произвести соответствующие выплаты и представить декларацию агенту по удержанию налогов и страховых взносов.
Управляющий обязан распределить расходы на отопление на основе потребления, измеренного индивидуальными приборами учёта (теплосчётчиками или испарителями). Как минимум, показания должны быть сняты до конца финансового года и до утверждения баланса кондоминиума, с соответствующей корректировкой расходов между предполагаемым потреблением и измеренным потреблением.
Геннадий Калёнов, декабрь 2022
