Авторы: Геннадий Каленов, эксперт проекта, модератор международного сообщества менеджеров недвижимости

Лариса Шреккенбах, руководитель проекта, Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе», ИВО, Германия

 

ПРЕДЫСТОРИЯ

В международной торговле в отношении объекта недвижимого имущества, состоящего из нескольких единиц, принадлежащих разным собственникам, принят общий термин «кондоминиум». Этот термин часто используется в Казахстане.

Обычно кондоминиум имеет три специфических признака: индивидуальную собственность на жилые и нежилые помещения; совместную собственность на землю и общие части здания; обязательное объединение совладельцев в организационную единицу (с юридическим лицом или без него).

Упрощённо, кондоминиум – это вид собственности на недвижимое имущество. Два его компонента, а именно: индивидуальное владение помещением и совместное владение общим имуществом, относятся к праву собственности, в то время как третий компонент подпадает под действие права объединений.

Кондоминиум как массовое явление возник входе промышленной революции к концу XIX века. В это время значительно увеличилось население и происходил большой его приток в города. Технологически стало возможным быстро строить многоквартирные дома. В связи с этими изменениями возникла необходимость в эффективном использовании городского пространства. Начался поиск законодательных правил, которые бы нарушили «вертикальность» собственности на землю, т.е. постулат, что владелец земли является также владельцем любого сооружения, которое возведено на ней.

Появились совладельцы – появился кондоминиум. В этой новой системе отношений, окончательно сформировавшейся в середине XX века, собственность распределяется "горизонтально" по этажам, составляющим здание. Отсюда и ее название «горизонтальная 2 собственность» в таких странах, как, например, Испания, Аргентина, Колумбия, Чили, Уругвай и Венесуэла. В Казахстане кондоминиум появился в 90-ых годах XX века. Первые законы были далеки от совершенства. Началось создание кооперативов собственников квартир (КСК).

КСК организовывались под руководством акиматов c разъяснением, что государство далее не в состоянии содержать многоквартирные дома, и что после приватизации квартир (а в результате и самих домов), все жители обязаны сорганизоваться в кооперативы и обеспечивать содержание домов за свой счет посредством ежемесячных целевых взносов. Для этих целей ими были предложены типовой Устав КСК, образец учредительного списка собственников квартир, справки акиматов на адрес юридического лица с возможностью зарегистрировать его в управлении юстиции, статистическом управлении и налоговых службах, изготовления круглой печати и открытия счета в банке.

Барьеры на пути управления кондоминиумом как видом собственности на недвижимость в Казахстане были законодательно выстроены ещё в 1996 году. А именно - не было разделения функций Домовладельца, Управляющего (заказчика услуг от имени Домовладельца) и Услугодателя (поставщиков сервисных услуг и ресурсов) - для первых созданных Кооперативов Собственников Квартир (КСК).

Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 1997 года лишь детализировал эту проблему, и КСК стал Управляющим и Услугодателем в одном лице, со своей бухгалтерией, своим штатом сотрудников для оказания услуг, иногда очень многочисленным в крупных КСК, фактически копируя советский ЖЭК.

Законодательство не предусматривало требований к уровню компетентности и профессионализма Председателей КСК при их избрании на эту должность. Приём граждан Председатели КСК, как правило, осуществляли в своих квартирах, там же хранили документы. Организовать надлежащий ремонт домов им удалось, но в ограниченном количестве КСК, в основном в Алматы. Острой была проблема недоремонта и отсутствия средств на капитальный ремонт, не говоря об энергоэффективной модернизации домов 60–90-ых годов постройки.

Изменения в Закон от 2009 и 2011 годов, и последующие изменения, направленные на выделение отдельных кондоминиумов в составе КСК путём открытия на каждый объект накопительного счёта на капитальный ремонт, по существу ситуацию не улучшили. Такие отчисления делают в основном только в двух крупных городах (Алматы и Астана).

Впервые о регистрации «объекта кондоминиума» в Республике Казахстан заговорили в 2009 году. Была и соответствующая программа с целями популяризации объектов кондоминиума и необходимости их регистрации. Сегодня регистрация объекта кондоминиума (в новом строительстве) является обязательной, но и это не решает проблему. Более того, всё чаще и чаще застройщики используют лазейки в законодательстве и улучшают условия для себя за счёт других участников кондоминиума.

Например, в новых жилых комплексах Алматы застройщики регистрируют нежилые коммерческие помещения и паркинги отдельным кондоминиумом, чтобы продать их дороже, в том числе людям, не проживающим в доме. То есть они оформляют в собственность имущество, которое может быть только общедомовым. При этом для собственников квартир дома создаются проблемы - это и доступ к общему имуществу, и невозможность им распоряжаться (эксплуатировать, содержать).

К 2020 году в Казахстане назрела реформа системы управления кондоминиумом, которая началась путём внесения изменений в Закон «О жилищных отношениях», должна была закончиться в 2022, но продлена ещё на два года. К сожалению, как видно из практики, принятые меры не решили большинства проблем кондоминиума как отдельного вида собственности на недвижимое имущество!

Имеются многочисленные примеры законодательных практик различных стран мира, которые позволили в этих странах построить моделирование кондоминиума «под ключ», заранее исключив условия для конфликтов между собственниками квартир и застройщиками.

Поэтому команда проекта Европейского Союза «PROMHOUSE − Профессионализация управления жилищным фондом в Казахстане и Узбекистане» поставила задачу – изучить и проанализировать международный опыт и, предложить концептуальную модель кондоминиума в Казахстане, с учётом всего жизненного цикла объекта кондоминиума (от его проектирования до утилизации). Эта концептуальная модель изложена в Позиционном документе «Концепция моделирования кондоминиума в Республике Казахстан», который доступен здесь:

https://uyushma.uz/f/pozicionnyj_dokument_koncepciya_modelirovaniya_kondominiuma_v_respublike_kazahstan_1.pdf 

Продолжение статьи Геннадия Калёнова и Ларисы Шреккенбах здесь:

https://www.uyushma.uz/f/20230511_article_position_paper_final_project_layout_ru.pdf

 

 

comments powered by HyperComments
теплицы из поликарбоната