Стратегия развития Международной ассоциации менеджмента недвижимости на 2019-2022 годы
(утверждена общим собранием Ассоциации 02 октября 2019 года)
Стратегическая цель Ассоциации:
Поддержка работоспособных рыночных структур и передача ноу-хау в экономике недвижимости для Беларуси, а также других странах с переходной экономикой в Восточной Европе и Центральной Азии.
A. Международная ассоциация менеджмента недвижимости и ее деятельность в Беларуси
Актуальная ситуация управления жилой собственностью в Беларуси:
- С января 2020 года вступает в силу новый Жилищный кодекс, который закладывает основы профессионального управления жилой недвижимостью.
- Определение общего имущества совместного домовладения носит исчерпывающий характер, но без детального описания.
- Законодательно закрепляется возмездный порядок оказания услуги «Управление общим имуществом совместного домовладения» государственными управляющими компаниями.
- Сохраняется принцип назначения государственных управляющих местной властью, без проведения конкурса, но все сервисные услуги оказываются на конкурсной основе, в том числе организациями частного сектора экономики.
- Государственные управляющие не аффилированы с сервисными и ресурсными компаниями, получают вознаграждение только за услугу «управление общим имуществом» по договорам управления с собственниками жилья, сами сервисных услуг не оказывают.
- Государственные управляющие обязаны один раз в год организовать общее собрание в каждом совместном домовладении и отчитаться о проделанной работе, представить план работ на финансовый год.
- Частные управляющие (в будущем) смогут действовать по принципам, заложенным в Жилищном кодексе для государственных управляющих, но будут участвовать в конкурсах на право управлять общим имуществом. Эти конкурсы должны организовывать сами объединения собственников.
- Закон «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» до января 2020 года будет приведен в соответствие с новым Жилищным кодексом.
- Существенно улучшены рамочные условия деятельности организаций собственников (юридических лиц, товариществ собственников и организаций застройщиков). Снижены нормы для кворума и принятия решений на общих собраниях, отменена практика назначения уполномоченных лиц при отстранении руководителей организаций собственников, введены в практику цифровизация и досрочное письменное голосование при организации общих собраний, защищены накопления на капитальный ремонт, организации собственников получили возможность участия во всех государственных программах (замена лифтов, замена балконов, проведение капитального ремонта с бюджетным финансированием).
- Создание и развитие региональных жилищных ассоциаций получило политическое признание и поддерживается всеми институтами власти.
- В то же время способ управления через регистрацию юридического лица (организацию собственников) остаётся сложным и недостаточно эффективным, подвержен рискам при смене руководителя организации.
- Собственники жилья по-прежнему слишком мало мотивированы взять в свои руки самоуправление своими многоквартирными жилыми домами (МЖД), объединяться в товарищества собственников.
- С 2020 года начинают работать программы санации многоквартирных домов через создание институциональной среды в виде указов Главы государства и постановлений Правительства.
- Государство по-прежнему берёт на себя все расходы по устранению ущерба от повреждений общего имущества совместных домовладений в случае пожаров и стихийных бедствий. Но постепенно растёт понимание о необходимости страховании имущества многоквартирного дома как единого целого в будущем.
Государственная политика строительства арендного жилья развивается и совершенствуется, вводится новый вид арендного жилья – социальное (для социально уязвимых слоёв населения). Но на «сером рынке» нет проработанных механизмов защиты квартиросъёмщика и арендодателя.
Постановка целей деятельности ассоциации:
Стратегической целью в Беларуси является создание саморегулируемого рынка управления жильём.
Ассоциация развивает стратегию для укрепления кооперации региональных жилищных ассоциаций и объединений управляющих для улучшения рыночных условий управления и реализует ее на практике, добиваясь:
- создания с 2020 года комплексной системы подготовки и переподготовки управляющих, включающей в себя базовое обучение молодёжи в профтехучилищах, а также переподготовку, повышение квалификации и обучение в ВУЗах
- создания законодательных и экономических условий для работы частных управляющих к 2023 году
- создания предпосылок для законодательного закрепления за организацией собственников в совместном домовладении статуса «юридического лица с частичной правомочностью», для возможности управления общим имуществом без создания юридического лица в виде «товарищества собственников» и «организации застройщиков"
- разработки базовых стандартов деятельности для управляющих компаний к 2022 году
- цифровизации экономики недвижимости, в том числе для широкого информирования собственников жилья
- создания условий востребованности услуг по обязательному страхованию многоквартирных жилых домов как единого целого, в том числе от пожара и стихийных бедствий, у собственников жилья
- содействия развитию различных форм арендного жилья
- налаживанию контактов с европейскими структурными объединениями
- создания Центра компетенций в административном здании жилого квартала «Дом Парк» с офисом МАМН к 2023 году.
Политический диалог с органами власти будет поддержан за счет создания, укрепления региональных жилищных ассоциаций и их объединения в МАМН для ведения такого диалога. Правовые и институциональные рамочные условия будут улучшены за счет целенаправленного консультирования законодательной и исполнительной власти по вопросам профессиональной деятельности и применения лучших международных практик.
Главная целевая группа:
- члены МАМН и ассоциированные члены МАМН и организации, заинтересованные в членстве (региональные жилищные ассоциации и Союзы, государственные и частные управляющие организации, сервисные и инжиниринговые компании)
- кооперативные партнеры, заинтересованные в сотрудничестве с МАМН (учреждения образования, строительные ассоциации застройщиков жилья и отдельные строительные компании, медиа-компании)
- профильные министерства и ведомства
- администрации районов и городов
- специализированные СМИ
- собственники и арендаторы жилья (как бенефициары).
Для реализации целей ассоциации будут использованы следующие инструменты:
- привлечение проектного финансирования
- участие МАМН в рабочих группах профильного министерства и межведомственных рабочих группах в качестве консультанта и проводника лучших международных практик
- создание подгруппы по разработке комплексной системы обучения и сотрудничество с РИПО минобразования, профтехучилищами и ВУЗами
- создание подгруппы по разработке стандартов деятельности частных управляющих и стандартов по уходу за недвижимостью
- содействие созданию «Школ жилищного просвещения» и издание специальной литературы для собственников жилья, участие в телевизионных передачах и «круглых столах» с медиа
- внутренние мероприятия для укрепления ассоциации.
Б. Деятельность Международной ассоциации менеджмента недвижимости в других странах с переходной экономикой.
Исходное положение по совместной работе в области управления недвижимостью на постсоветском пространстве:
- В большинстве стран «размытое» правовое определение общего имущества в совместных домовладениях;
- На практике классические управляющие компании отсутствуют, подменяются сервисными компаниями, которые сами управляют, оказывают услуги, контролируют качество услуг и управляют всеми финансовыми потоками (фактически частные ЖЭКи);
- Профессия управляющего не внесена в национальные справочники профессий и образовательные регистры, системная подготовка управляющих не предусмотрена.
- Национальные стратегии и программы по реформированию жилищного хозяйства развиваются и воплощаются в жизнь по-разному.
- Роль самоуправления совместными домовладениями слишком преувеличена и на протяжении 25 лет самоуправление не принесло существенных качественных изменений. При этом в ряде стран самоуправление играет существенную роль при энергетической санации многоквартирных домов.
- Развитие арендного жилья как отдельного важного вида городского жилья не предусмотрено, либо не находит практического применения.
- Отдельными странами достигнут прогресс в работе с населением по информированию в сфере ЖКХ, работают государственные программы. Тем не менее, базовые правила согласовываются собственниками уже после создания совместного домовладения, что с учётом различного имущественного положения крайне затруднительно.
- Роль межгосударственной институции по координации многостороннего обмена национальными жилищными ассоциациями выполняет МАМН, другие институции отсутствуют.
- Большая заинтересованность в лучших мировых практиках управления жильём нивелируется непониманием механизмов внедрения практик в национальное законодательство. Требуются посредники для кооперации, по примеру работы в Беларуси.
- Региональные жилищные ассоциации не структурированы, не объединены в Национальные Союзы для ведения конструктивного диалога с властью по консолидированным вопросам реформирования законодательства.
- Региональные жилищные ассоциации нуждаются в поддержке для разработки Стратегий развития и вовлечения в международные структуры.
Постановка целей деятельности ассоциации:
В странах с переходной экономикой МАМН преследует цели, обозначенные в разделе А, а также цели, обоснованные специфическими национальными условиями.
- МАМН представляет себя как форум для контактов, обмена информацией и налаживания сетевых структур в постсоветских странах
- МАМН предлагает поддержку при разработке предложений для базовых профессиональных и качественных стандартов управления жильём
- МАМН предлагает себя партнёром для совместных проектов по профессионализации управления жильём и подготовке управляющих, созданию и развитию жилищных ассоциаций, энергетической санации, внедрению лучших мировых практик, и как политического консультанта в области жилищного законодательства
- МАМН является посредником технического ноу-хау для улучшения жилищно-хозяйственной эксплуатации
- МАМН ежегодно проводит международные конференции по актуальным темам управления жильём
- МАМН координирует контакты с национальными ассоциациями из стран членов, анализирует национальные модели управления недвижимостью и предлагает идеи для их улучшения
- МАМН поддерживает своих членов в вовлечении в европейский процесс диалога.
Главная целевая группа:
- региональные и национальные жилищные Ассоциации, и союзы
- государственные и частные организации и объединения, чья деятельность соответствует целям МАМН и может быть полезна членам МАМН
- образовательные объединения и институты
- сервисные и инжиниринговые компании из стран ЕС как проводники новых технологий, а также их ассоциации и некоммерческие инициативы
- собственники и арендаторы жилья (как бенефициары).
Кооперация с партнёрами и привлечение новых членов будет продолжено в Азербайджане, Армении, Грузии, Германии, Казахстане, Киргизии, Латвии, Литве, Молдове, Польше, России, Эстонии.
Для внутреннего пользования: С. Внутренние мероприятия МАМН для укрепления ассоциации
Общее собрание Международной ассоциации менеджмента недвижимости поручает избранному Правлению и Исполнительной дирекции до 01.03.2020 разработать и утвердить на своём заседании актуальные документы блока С:
- анализ целевых групп в Беларуси (отдельно) и иных странах
- SWOT-анализ МАМН
- анализ рентабельности
- план мероприятий по укреплению МАМН
- план мероприятий по привлечению новых членов
- план работы Исполнительной дирекции на 2020 год
- коммуникационный план работы с основными целевыми группами
- план по привлечению финансовых средств.
[1] Эти документы находятся в архиве МАМН. Они носят внутренний характер ассоциации, не предусмотрены для публикации.
Общее собрание Международной ассоциации менеджмента недвижимости поручает Правлению на своём первом заседании избрать состав Попечительского совета, и рекомендует включить в состав Попечительского совета представителей организаций – учредителей МАМН.