Стратегия развития ассоциации

Стратегия развития Международной ассоциации менеджмента недвижимости на 2019-2022 годы

(утверждена общим собранием Ассоциации 02 октября 2019 года)

 

Стратегическая цель Ассоциации:

Поддержка работоспособных рыночных структур и передача ноу-хау в экономике недвижимости для Беларуси, а также других странах с переходной экономикой в Восточной Европе и Центральной Азии.

A. Международная ассоциация менеджмента недвижимости и ее деятельность в Беларуси

Актуальная ситуация управления жилой собственностью в Беларуси:

• С января 2020 года вступает в силу новый Жилищный кодекс, который закладывает основы профессионального управления жилой недвижимостью.
• Определение общего имущества совместного домовладения носит исчерпывающий характер, но без детального описания.
• Законодательно закрепляется возмездный порядок оказания услуги «Управление общим имуществом совместного домовладения» государственными управляющими компаниями.
• Сохраняется принцип назначения государственных управляющих местной властью, без проведения конкурса, но все сервисные услуги оказываются на конкурсной основе, в том числе организациями частного сектора экономики.
• Государственные управляющие не аффилированы с сервисными и ресурсными компаниями, получают вознаграждение только за услугу «управление общим имуществом» по договорам управления с собственниками жилья, сами сервисных услуг не оказывают.
• Государственные управляющие обязаны один раз в год организовать общее собрание в каждом совместном домовладении и отчитаться о проделанной работе, представить план работ на финансовый год.
• Частные управляющие (в будущем) смогут действовать по принципам, заложенным в Жилищном кодексе для государственных управляющих, но будут участвовать в конкурсах на право управлять общим имуществом. Эти конкурсы должны организовывать сами объединения собственников.
• Закон «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» до января 2020 года будет приведен в соответствие с новым Жилищным кодексом.
• Существенно улучшены рамочные условия деятельности организаций собственников (юридических лиц, товариществ собственников и организаций застройщиков). Снижены нормы для кворума и принятия решений на общих собраниях, отменена практика назначения уполномоченных лиц при отстранении руководителей организаций собственников, введены в практику цифровизация и досрочное письменное голосование при организации общих собраний, защищены накопления на капитальный ремонт, организации собственников получили возможность участия во всех государственных программах (замена лифтов, замена балконов, проведение капитального ремонта с бюджетным финансированием).
• Создание и развитие региональных жилищных ассоциаций получило политическое признание и поддерживается всеми институтами власти.
• В то же время способ управления через регистрацию юридического лица (организацию собственников) остаётся сложным и недостаточно эффективным, подвержен рискам при смене руководителя организации.
• Собственники жилья по-прежнему слишком мало мотивированы взять в свои руки самоуправление своими многоквартирными жилыми домами (МЖД), объединяться в товарищества собственников.

• С 2020 года начинают работать программы санации многоквартирных домов через создание институциональной среды в виде указов Главы государства и постановлений Правительства.
• Государство по-прежнему берёт на себя все расходы по устранению ущерба от повреждений общего имущества совместных домовладений в случае пожаров и стихийных бедствий. Но постепенно растёт понимание о необходимости страховании имущества многоквартирного дома как единого целого в будущем.

Государственная политика строительства арендного жилья развивается и совершенствуется, вводится новый вид арендного жилья – социальное (для социально уязвимых слоёв населения). Но на «сером рынке» нет проработанных механизмов защиты квартиросъёмщика и арендодателя.  

Постановка целей деятельности ассоциации:

Стратегической целью в Беларуси является создание саморегулируемого рынка управления жильём.

Ассоциация развивает стратегию для укрепления кооперации региональных жилищных ассоциаций и объединений управляющих для улучшения рыночных условий управления и реализует ее на практике, добиваясь:

• создания с 2020 года комплексной системы подготовки и переподготовки управляющих, включающей в себя базовое обучение молодёжи в профтехучилищах, а также переподготовку, повышение квалификации и обучение в ВУЗах
• создания законодательных и экономических условий для работы частных управляющих к 2023 году
• создания предпосылок для законодательного закрепления за организацией собственников в совместном домовладении статуса «юридического лица с частичной правомочностью», для возможности управления общим имуществом без создания юридического лица в виде «товарищества собственников» и «организации застройщиков"
• разработки базовых стандартов деятельности для управляющих компаний к 2022 году
• цифровизации экономики недвижимости, в том числе для широкого информирования собственников жилья
• создания условий востребованности услуг по обязательному страхованию многоквартирных жилых домов как единого целого, в том числе от пожара и стихийных бедствий, у собственников жилья
• содействия развитию различных форм арендного жилья
• налаживанию контактов с европейскими структурными объединениями
• создания Центра компетенций в административном здании жилого квартала «Дом Парк» с офисом МАМН к 2023 году.

Политический диалог с органами власти будет поддержан за счет создания, укрепления региональных жилищных ассоциаций и их объединения в МАМН для ведения такого диалога. Правовые и институциональные рамочные условия будут улучшены за счет целенаправленного консультирования законодательной и исполнительной власти по вопросам профессиональной деятельности и применения лучших международных практик.

Главная целевая группа:

• члены МАМН и ассоциированные члены МАМН и организации, заинтересованные в членстве (региональные жилищные ассоциации и Союзы, государственные и частные управляющие организации, сервисные и инжиниринговые компании)
• кооперативные партнеры, заинтересованные в сотрудничестве с МАМН (учреждения образования, строительные ассоциации застройщиков жилья и отдельные строительные компании, медиа-компании)
• профильные министерства и ведомства
• администрации районов и городов
• специализированные СМИ
• собственники и арендаторы жилья (как бенефициары).

 

 

Для реализации целей ассоциации будут использованы следующие инструменты:

• привлечение проектного финансирования
• участие МАМН в рабочих группах профильного министерства и межведомственных рабочих группах в качестве консультанта и проводника лучших международных практик
• создание подгруппы по разработке комплексной системы обучения и сотрудничество с РИПО минобразования, профтехучилищами и ВУЗами
• создание подгруппы по разработке стандартов деятельности частных управляющих и стандартов по уходу за недвижимостью
• содействие созданию «Школ жилищного просвещения» и издание специальной литературы для собственников жилья, участие в телевизионных передачах и «круглых столах» с медиа
• внутренние мероприятия для укрепления ассоциации.

Б. Деятельность Международной ассоциации менеджмента недвижимости в других странах с переходной экономикой.

Исходное положение по совместной работе в области управления недвижимостью на постсоветском пространстве:

• В большинстве стран «размытое» правовое определение общего имущества в совместных домовладениях;
• На практике классические управляющие компании отсутствуют, подменяются сервисными компаниями, которые сами управляют, оказывают услуги, контролируют качество услуг и управляют всеми финансовыми потоками (фактически частные ЖЭКи);
• Профессия управляющего не внесена в национальные справочники профессий и образовательные регистры, системная подготовка управляющих не предусмотрена.
• Национальные стратегии и программы по реформированию жилищного хозяйства развиваются и воплощаются в жизнь по-разному.
• Роль самоуправления совместными домовладениями слишком преувеличена и на протяжении 25 лет самоуправление не принесло существенных качественных изменений. При этом в ряде стран самоуправление играет существенную роль при энергетической санации многоквартирных домов.
• Развитие арендного жилья как отдельного важного вида городского жилья не предусмотрено, либо не находит практического применения.
• Отдельными странами достигнут прогресс в работе с населением по информированию в сфере ЖКХ, работают государственные программы. Тем не менее, базовые правила согласовываются собственниками уже после создания совместного домовладения, что с учётом различного имущественного положения крайне затруднительно.
• Роль межгосударственной институции по координации многостороннего обмена национальными жилищными ассоциациями выполняет МАМН, другие институции отсутствуют.
• Большая заинтересованность в лучших мировых практиках управления жильём нивелируется непониманием механизмов внедрения практик в национальное законодательство. Требуются посредники для кооперации, по примеру работы в Беларуси.
• Региональные жилищные ассоциации не структурированы, не объединены в Национальные Союзы для ведения конструктивного диалога с властью по консолидированным вопросам реформирования законодательства.
• Региональные жилищные ассоциации нуждаются в поддержке для разработки Стратегий развития и вовлечения в международные структуры.

Постановка целей деятельности ассоциации:

В странах с переходной экономикой МАМН преследует цели, обозначенные в разделе А, а также цели, обоснованные специфическими национальными условиями.

• МАМН представляет себя как форум для контактов, обмена информацией и налаживания сетевых структур в постсоветских странах
• МАМН предлагает поддержку при разработке предложений для базовых профессиональных и качественных стандартов управления жильём
• МАМН предлагает себя партнёром для совместных проектов по профессионализации управления жильём и подготовке управляющих, созданию и развитию жилищных ассоциаций, энергетической санации, внедрению лучших мировых практик, и как политического консультанта в области жилищного законодательства
• МАМН является посредником технического ноу-хау для улучшения жилищно-хозяйственной эксплуатации
• МАМН ежегодно проводит международные конференции по актуальным темам управления жильём
• МАМН координирует контакты с национальными ассоциациями из стран членов, анализирует национальные модели управления недвижимостью и предлагает идеи для их улучшения
• МАМН поддерживает своих членов в вовлечении в европейский процесс диалога.  

Главная целевая группа:

• региональные и национальные жилищные Ассоциации, и союзы
• государственные и частные организации и объединения, чья деятельность соответствует целям МАМН и может быть полезна членам МАМН
• образовательные объединения и институты
• сервисные и инжиниринговые компании из стран ЕС как проводники новых технологий, а также их ассоциации и некоммерческие инициативы
• собственники и арендаторы жилья (как бенефициары).

Кооперация с партнёрами и привлечение новых членов будет продолжено в Азербайджане, Армении, Грузии, Германии, Казахстане, Киргизии, Латвии, Литве, Молдове, Польше, России, Эстонии.

Для внутреннего пользования: С. Внутренние мероприятия МАМН для укрепления ассоциации

Общее собрание Международной ассоциации менеджмента недвижимости поручает избранному Правлению и Исполнительной дирекции до 01.03.2020 разработать и утвердить на своём заседании актуальные документы блока С:

• анализ целевых групп в Беларуси (отдельно) и иных странах
• SWOT-анализ МАМН
• анализ рентабельности
• план мероприятий по укреплению МАМН
• план мероприятий по привлечению новых членов
• план работы Исполнительной дирекции на 2020 год
• коммуникационный план работы с основными целевыми группами
• план по привлечению финансовых средств.

---

Общее собрание Международной ассоциации менеджмента недвижимости поручает Правлению на своём первом заседании избрать состав Попечительского совета, и рекомендует включить в состав Попечительского совета представителей организаций – учредителей МАМН.