Объединение совладельцев L'association des copropriétaires (ACP) – это юридическое лицо, объединяющее всех совладельцев имущественного комплекса кондоминиума. Членство в АСР является обязательным, объединение создаётся на основании Закона и декларации кондоминиума в момент продажи первой жилой единицы, а единственная возможность выйти из АСР — это продать свою квартиру.
Для того чтобы управлять кондоминиумом наиболее эффективным образом, объединение совладельцев имеет несколько органов с четко определенными целями и сферами деятельности. Представительство совладельцев - орган, принимающий решения через общее собрание. На общих собраниях обсуждаются вопросы, связанные с совместной собственностью. Устав, любые работы и, в целом, все, что будет регулировать жизнь кондоминиума в течении его жизненного цикла. Исполнительный орган: управляющий, чья простая миссия заключается в обеспечении соблюдения решений и голосований, принятых на общем собрании. Контрольный орган: аудитор, который следит за финансовым состоянием объединения. Он также выполняет консультативные функции на общем собрании. Второй контрольный и вспомогательный орган, это Совет кондоминиума, который следит за тем, чтобы обязанности управляющего выполнялись надлежащим образом. Последний орган является обязательным для объединений с более чем 20 жилыми единицами. Для небольших объединений он остается необязательным. Совет кондоминиума не имеет собственных полномочий по принятию решений, за исключением случаев, когда он напрямую уполномочен управляющим (синдиком).
Статус АСР - некоммерческое объединение, и поэтому оно может законно владеть административными активами (движимым имуществом и деньгами). Гражданский кодекс устанавливает, что имущество объединения в большинстве случаев состоит из оборотного капитала и резервного фонда. Оборотный капитал представляет собой резервы, созданные для покрытия текущих расходов. Резервный фонд представляет собой более существенные взносы, которые будут использоваться для покрытия единовременных расходов (например, замена лифта).
Управляющий (синдик, в частности, обязан проводить общие собрания, созывать внеочередное общее собрание, когда этого требуют более 20% совладельцев, взыскивать неоплаченные долги или поддерживать отчетность совместной собственности в актуальном состоянии. В целом его обязанности обширны, а ограничения (запреты) для него серьёзны. При выборе управляющего приоритет имеет один термин: конкуренция. На первом общем собрании совладельцев они должны большинством голосов решить, какой договор управления из обсуждаемых (обычно три), они хотят выбрать. Срок полномочий управляющего составляет не более 3 лет и может быть продлен. В большинстве случаев предпочтение отдаётся синдику из профессиональной управляющей компании, которая в дополнение к сильным финансовым гарантиям и профессиональной гражданской ответственности имеет свою политику качества и портфель заказов. Первого временного управляющего назначает Застройщик, временный синдик может быть назначен также судом. То есть исполнительный орган – управляющий – должен быть всегда, как и объединение совладельцев.
Вознаграждение синдика (управляющего) должно быть указано в договоре, связывающем объединение совладельцев и синдика (если он менеджер управляющей компании, то договор заключается с юридическим лицом – компанией). Каждая оплачиваемая услуга в договоре должна быть точно регламентирована, в целом составляя соответствующую сумму. Исследование 2017 года показывает, что средняя стоимость услуг управляющего кондоминиумом в Бельгии составляет около 26 евро в месяц с квартиры. Так как услуга по управлению предоставляется исходя из количества лицевых счетов, а не площади недвижимости, в отношении неё действует правило: одна единица – одна цена.
Собственно, во всех странах западнее и севернее Польши (включая последнюю): кондоминиум это вид собственности на недвижимость, образуется через регистрацию декларации и правил как имущественный комплекс с земельным участком, объединение собственников создаётся всегда (нормой закона), исполнительным органом объединения является управляющий.
автор: Геннадий Калёнов