Кондоминиум на Филиппинах представляет собой право собственности на недвижимое имущество, состоящее из отдельного права собственности на помещение в жилом, промышленном или коммерческом здании и неделимого общего права собственности на землю, на которой оно расположено, и на другие общие элементы здания», а также гарантированное право на объединение.
Реализацию трёх прав обеспечивает «Генеральный акт (Master Deed)», который составляется застройщиком ещё до продажи первого помещения в кондоминиуме и содержит описание общего имущества, правила взаимоотношений собственников между собой.
Право собственности на места общего пользования, включая землю, принадлежит Объединению, специально созданному для этой цели в каждом кондоминиуме, членами которого автоматически становятся владельцы отдельных помещений. Это определено Законом Республики №4726 от 18 июля 1966 г.
Распространенное мнение о кондоминиуме на Филиппинах заключается в том, что максимальный срок его службы составляет 50 лет (определено законом). Это заставляет потенциальных покупателей колебаться при покупке квартиры в кондоминиуме. Ведь для покупки односемейного дома ограничений по срокам владения нет.
Но если исходить из норм закона, определены следующие условия для ликвидации кондоминиума (и потери права собственности на квартиру), которые работают только вместе:
- зданию более 50 лет,
- оно устарело и нерентабельно,
- свыше 50% владельцев квартир не согласны с капитальным ремонтом старого здания (восстановлением проектных характеристик).
Если все три условия соблюдены, здание будет снесено (за счёт всех членов Объединения). При этом, разумеется, никакого жилья в собственность бывшим собственникам, взамен утраченного, не предусмотрено (как и во всех странах мира).
Кроме того, законом определены и другие сценарии, когда кондоминиум может быть ликвидирован в случае наступления одного из них:
- имеет место значительный ущерб, и здание не восстанавливается (не ремонтируется) в течение трех лет;
- около половины или более единиц жилья не пригодны для проживания и более 30% собственников единиц не хотят восстанавливать (ремонтировать) здание;
- правительство потребовало ликвидировать кондоминиум, и 70% членов Объединения с этим согласны;
- условия ликвидации кондоминиума, изложенные в Декларации о кондоминиуме, соответствуют текущей ситуации.
В этом случае недвижимость будет продана (перейдёт одному владельцу, например, застройщику нового дома), и кондоминиум ликвидируется.
Поэтому каждый собственник квартиры на Филиппинах, согласно закона, обязан сотрудничать с другими членами Объединения в вопросах обслуживания и сохранения общих элементов здания. Это необходимо для защиты конструктивной целостности здания и его товарного вида, а также для сохранения кондоминиума и права собственности на квартиру.
