1. Закон в новой редакции вступил в силу 1 декабря 2020.
2. Закон призван облегчить достижение климатических целей, поставленных немецким правительством посредством энергетического ремонта жилого фонда и создания возможностей для зарядки электрического автотранспорта.
3. Каждый владелец квартиры в Германии получил право без согласования с кем бы то ни было обеспечить для своей квартиры в доме зарядку электромобиля, безбарьерной доступ в квартиру, защиту квартиры от взлома, доступ к быстрому интернету.
4. Ремонт и модернизация квартир, планирование и перестройка общественных пространств облегчены юридически. Для ремонта достаточно простого большинства при голосовании, в отличие от необходимости собрать 100% в прошлом.
5. Тем не менее, если за ремонт проголосовало более половины, но менее двух третей собственников, то ремонт дома все равно состоится, но за него будут платить только проголосовавшие «за».
6. Если за ремонт проголосовало более двух третей собственников, то за ремонт платят все 100% собственников в соответствии с их долевым участием в общей собственности.
7. Отдельные собственники имеют право быть освобожденными от участия в расходах, если расходы для них непомерно высоки. Точных цифр и пояснений не дано.
8. Расходы по ремонту могут быть насильно возложены на отдельных владельцев квартир, если в расходах по ремонту предусмотрена возможность амортизации в течение достаточного периода времени. Законодатель не объясняет ни что такое достаточный период времени, ни того, о каких суммах идет речь. Тем не менее, следует ориентироваться на срок амортизации в плюс-минус 10 лет, как было указано в предыдущей версии закона.
9. Если ранее управляющая компания не была обязана иметь доказательства своей профессиональной квалификации, то и теперь она не обязана это иметь, но закон рекомендует Сообществу Собственников Квартир (ССК) требовать у управляющей компании доказательство этой квалификации.
10. Новый закон также определяет, что есть эта самая «надлежащая квалификация» управляющей компании. Сертификат профессиональной управляющей компании выдаётся торгово-промышленной палатой после прохождения всеми менеджерами компании экзаменов, содержащих деловые, юридические и технические аспекты управления недвижимостью в Германии.
11. Управляющие недвижимостью управляющие компании получают 2 года с момента вступления в силу закона (01.12.2020) для прохождения необходимых экзаменов и получения соответствующей сертификации. Только с 01.12.2022 года владельцы квартир получают право требовать у управляющей компании соответствующие доказательства ее квалификации.
12. Управляющие компании, которые уже имеют договора с ССК на управление, получают отсрочку в 3,5 года для получения соответствующего документа о сертификации и на период этого времени по умолчанию приравниваются к сертифицированным компаниям, прошедшим экзамен торгово-промышленной палаты.
13. Исключение из права требовать профессиональный сертификат у управляющей компании делается для кондоминиумов, состоящих из 9 или менее квартир, и только в случае если домом берется управлять один из владельцев квартир в этом доме.
14. Однако, если треть владельцев квартир решит заказать сертифицированного менеджера, то будет необходимо его найти.
15. В 2018 году вступил в силу закон, требующий от управляющего кондоминиумом обязательного участия в курсах повышения квалификации в объеме минимум 20 часов в течение 3 лет. Эта обязанность остается в силе и в новой редакции закона.
16. Новая редакция закона однозначно определяет, что собрание владельцев квартир является единственным выразителем воли участников кондоминиума. Тем самым убирается разночтение о том, что выразителем воли могла считаться совокупность отдельных собственников квартир в кондоминиуме.
17. В новой редакции закона управляющая компания может самостоятельно принимать решение, под свою ответственность, о ремонтах второстепенной важности в доме, если они не ведут к значительным финансовым обязательствам. Законодатель, правда, не объясняет, что такое значительные финансовые обязательства и что такое ремонты второстепенной важности.
18. Новая редакция закона позволяет совету собственников определять максимальные рамки средств, разрешённых для перевода управляющей компанией сторонним поставщикам, ремонтникам или провайдерам услуг без согласия совета собственников, и определять каталог видов деятельности, в рамках которого, управляющая компания получит право действовать самостоятельно без участия совета собственников.
19. Если предыдущая редакция закона предусматривала неограниченную доверенность управляющей компании для получения банковских кредитов и заключения сделок по продаже недвижимости от имени владельцев дома, то новая редакция закона позволяет делать это только при наличии специальной дополнительной доверенности.
20. По новой редакции закона владельцы квартир получают права участвовать в голосованиях через интернет. Не будет необходимости в личном присутствии на голосованиях.
21. В новой редакции закона собрание собственников имеет право принимать решения от имени всех вне зависимости от количества присутствующих. Это должно уменьшить расходы управляющей компании на повторные собрания собственников.
22. Владельцы квартир должны быть проинформированы о проведении собрании собственников минимум за 3 недели до проведения этого собрания, в отличие от 2 недель, в старой редакции.
23. Управляющая компания получила право приглашать собственников на собрание по электронной почте. Раньше обязательно должно было быть отправлено письмо на бумажном носителе.
24. Теперь протоколы собрания собственников обязаны быть в текстовой, а не в письменной форме. Эта подмена терминов означает возможность отказа от протоколов на бумажном носителе, и права рассылки протоколов по электронной почте, в мессенджерах, через веб-сайты и так далее.
25. Каждый владелец квартиры в доме получает право проверки управленческих документов управляющей компании.
26. Решение о величине и распределении расходов не требует теперь квалифицированного большинства.
27. Владельцы квартир в новой редакции закона могут в любой момент «уволить» управляющую компанию и не обязаны иметь на то веские причины.
28. Уведомление об увольнении управляющей компании должно быть послано ей минимум за 6 месяцев до вступления в силу этого увольнения.
29. Решение совета собственников, изменяющие договоренности между собственниками и управляющей компанией требует отныне внесения таких решений в земельный кадастр. Это призвано защитить будущих покупателей квартир в доме.
30. Отныне владелец квартиры получает право голоса в совете собственников с момента передачи квартиры ему, а не с момента записи в земельном кадастре. Тем самым, нет необходимости ждать окончательной записи и тем самым искореняется само понятие "будущий владелец собственности".
31. Важные решения совета собственников не имеют юридической силы, пока они не внесены в земельный кадастр. Но законодатель не дает определения “важных решений”.
32. В новой редакции закона понятие "особого права пользования" приравнивается к понятию "особой собственности". Это позволяет избежать путаницы.
33. В окончательной годовой финансовой отчетности управляющей компании, она теперь обязана указывать общую сумму накоплений на счёте будущих ремонтов, что раньше не было обязательно.
34. В соответствии с новым законом арендатор обязан подчиняться желанию владельца отремонтировать квартиру.