В испанском законодательстве «горизонтальная собственность», или кондоминиум в терминологии мировой торговли, определяется в статье 396 Гражданского кодекса от 1889 года. Эта статья определяет, что различные этажи или помещения здания, их части, способные к независимому использованию, поскольку они имеют собственный выход на общий элемент здания или на дорогу общего пользования, могут быть предметом отдельной собственности. Эта отдельная собственность будет иметь неотъемлемое право совместного владения на общие элементы здания.
Горизонтальная собственность, таким образом, определяется как особый вид собственности, характеризующийся сосуществованием двух различных прав собственности:
Вышеупомянутая статья 396 Гражданского кодекса перечисляет ряд элементов, считающихся общими, хотя, как указано в постановлении Верховного суда от 30-03-2007, этот перечень является лишь ориентировочным. В статье упоминаются: земля, фундаменты и крыши; конструктивные элементы, включая колонны, балки, перекрытия и несущие стены; фасады с внешней облицовкой террас, балконов и окон, включая закрывающие элементы и внешнюю облицовку; входные группы, лестницы, дверные проемы, коридоры, проходы, стены, приямки, дворы, шахты и ограждения, предназначенные для лифтов, общих служб или электрических установок, даже тех, которые предназначены для частного пользования; лифты и установки, каналы и трубопроводы для дренажа и подачи воды, газа или электричества, в том числе для использования солнечной энергии; для горячего водоснабжения, отопления, кондиционирования воздуха, вентиляции или дымоудаления; для обнаружения и предотвращения пожара; электронные системы входных дверей и другие системы безопасности здания, а также коллективные антенны и другие установки для аудиовизуальных или телекоммуникационных услуг, вплоть до входа в частное пространство; сервитуты и любые другие материальные или юридические элементы, которые в силу своего характера или назначения являются неделимыми.
Кроме того, данный вид собственности регулируется специальным законом, а именно Законом 49/1960 от 21 июля 1960 года о горизонтальной собственности, который был изменен Законом 8/1999 от 6 апреля 1999 года о реформе Закона 49/1960 от 21 июля 1960 года о горизонтальной собственности. Последняя поправка в Закон о горизонтальной собственности была внесена 26 июня 2013 года Законом 8/2013 о восстановлении, регенерации и реновации городов.
Создание объединения собственников (La comunidad de propietarios) обязательно, оно создаётся нормой закона и является организационной единицей без образования юридического лица, его органы управления – правление и/или председатель правления, секретарь и управляющий, которым может быть физическое лицо или компания. Объединение регистрирует правила, которые обязаны соблюдать все собственники. Одно из правил, которые регламентирует Закон – обязательное создание резервного фонда объединения.
Резервный фонд, в свою очередь, должен подчиняться следующим правилам:
a) Фонд должен быть сформирован в момент утверждения собранием собственников обычного бюджета сообщества, соответствующего годовому финансовому году. Новые объединения собственников должны формировать резервный фонд во время утверждения своего первого обычного бюджета.
b) В момент учреждения фонда в него должна быть внесена сумма, составляющая не менее 5 процентов от обычного годового бюджета объединения. Для этого собственники должны сначала внести необходимые взносы в соответствии со своими долями.
c) При утверждении обычного бюджета, соответствующего годовому финансовому году, непосредственно следующему за годом, в котором формируется резервный фонд, накопления резервного фонда должны достигать минимального размера. Размер резервного фонда ни в коем случае не должен быть меньше установленного законом минимума в течение финансового года. Суммы, взятые из фонда в течение финансового года для покрытия расходов на ремонтные работы, устранение аварий, учитываются как часть фонда для целей расчета его минимального размера. В начале следующего финансового года должны быть сделаны необходимые взносы для покрытия сумм, изъятых из резервного фонда в соответствии с предыдущим пунктом.
Техническое обслуживание электрооборудования является обязательным и осуществляется по договору с уполномоченной компанией. Это обязательные периоды:
Обязательно проводить периодические проверки лифтов, заключив договор на обслуживание с компанией по техническому обслуживанию, в следующие сроки:
Технический осмотр также должен проводиться каждые четыре года, если здание имеет более четырех этажей или более 20 жилых помещений; и каждые шесть лет, если в нем менее 20 жилых помещений.
Общие части газового оборудования должны подвергаться периодическим проверкам уполномоченной компанией:
Установки кондиционирования воздуха, горячего водоснабжения и отопления мощностью более 70 кВт - техническое обслуживание каждый месяц.
Предупреждение рисков - обязательно соблюдение правил предотвращения профессиональных рисков в отношении работников, нанятых другими лицами (например, хаусмастером, администратором и т.д.), и работ, выполняемых объединением (основание - Закон 31/1995 и Королевский указ 1627/1997).
Огнетушители необходимо правильно проверять и обслуживать, заключив договор на техническое обслуживание с аккредитованной компанией. При осмотре проверяется состояние баллонов, их вес и внешний вид, а также шланг, сопло и т.д. Кроме того, каждые 5 лет компания должна проводить гидравлическое испытание.
Частные бассейны в населенных пунктах с населением более 30 человек должны иметь спасателя со знанием основ оказания первой помощи, постоянно присутствующего в часы купания, а также элементы для оказания помощи при спасении, такие как вешки и спасательные круги.
Страхование: все имущественные комплексы должны быть в обязательном порядке застрахованы на случай пожара и нанесения ущерба третьим лицам (гражданская ответственность). В дополнение к этим видам страхования всегда рекомендуется, чтобы объединение заключило договор страхования от нескольких рисков, связанных с ним, повреждением элементов объединения, кражей, судебной защитой и чрезвычайными рисками. Каждый собственник помещения также может оформить страховку для покрытия ущерба, который может быть нанесен соседям или объединению.
Объединение собственников считается конечным потребителем, поэтому при возникновении проблем между объединением и компанией-услугодателем (например, обслуживающей лифт) на объединение распространяется закон о защите прав потребителей. Для подачи жалобы от имени объединения необходимо приложить документы, подтверждающие, что данное лицо представляет объединение, а также разрешение объединения на подачу жалобы (acta).
Однако в случае, если спор возник между собственником и объединением, например, из-за неуплаты, проблем между двумя конкретными соседями и т.д., для его разрешения необходимо будет обратиться в суд.
Обязанности управляющего, нанятого объединением собственников:
Геннадий Калёнов, январь 2023