Квартирная собственность в Эстонии (эст. korteriomand, англ. apartment own, в мировой торговле кондоминиум) — это особая собственность на реальную часть дома, которая сочетается с виртуальной (мнимой) частью, принадлежащей совместной собственности на недвижимость.
Определение усложняется тем, что в составе понятия квартирной собственности можно выделить разные компоненты, такие как земельный участок, квартира, право голоса или управление имуществом собственников. Однако, исходя из сложившейся законодательной теории и практики Эстонии в целом, квартирная собственность представляет собой право, состоящее из трех частей. Этими частями являются раздельная собственность, совместная собственность и членство собственников квартир в квартирном товариществе.
В Эстонии квартирная собственность регулируется единым Законом (вступил в силу 01.12.2020) «О квартирной собственности (korteriomandi) и квартирном товариществе (korteriühistu)», а в неурегулированных вопросах к квартирной собственности (кондоминиумам) применяются положения других законов о недвижимости.
Кондоминиумы (квартирная собственность) и квартирные товарищества, согласно части 2 Закона, создаются по «соглашению о создании кондоминиума» между совладельцами или по «заявлению собственника о разделе недвижимого имущества».
Регистрация кондоминиума и открытие регистрационной карточки квартирного товарищества. Заявление о регистрации кондоминиума, подаваемое администратору земельной книги, должно содержать также всю информацию, необходимую для регистрации квартирного товарищества в регистре квартирных товариществ. После получения заявления о регистрации администратор земельной книги передает заявление администратору регистра квартирных товариществ. Заявление рассматривается одновременно администратором земельной книги и администратором регистра квартирных товариществ.
При регистрации многоквартирных домов в виде кондоминиума для каждого многоквартирного дома открывается отдельный раздел земельной книги и одновременно закрывается существующий в порядке, установленном Законом о правах собственности и Законом о земельной книге.
Данные закрытой части регистра вносятся в соответствующие разделы открытой части регистра. В заголовке раздела регистра указывается, помимо данных, указанных в § 12 Закона о земельной книге, регистрационный код квартирного товарищества. В первом разделе регистрационной части, помимо данных, указанных в § 13(1) Закона о земельной книге, указывается номер или другое обозначение индивидуального объекта недвижимости, назначение индивидуального объекта недвижимости (жилое или нежилое помещение), размер виртуальной части совместной собственности и номера других индивидуальных жилых или нежилых помещений кондоминиума.
Запись о регистрации недвижимого имущества вносится после того, как администратор регистра квартирных товариществ объявит об отсутствии препятствий для открытия регистрационной карточки квартирного товарищества. Запись об открытии регистрационной карточки квартирного товарищества вносится сразу после внесения записи о регистрации квартирного товарищества.
При создании квартирной собственности (кондоминиума) каждому собственнику выделяется определенная виртуальная часть (доля) здания по соглашению между совладельцами или по заявлению о разделении одного собственника. Раздельная собственность, в свою очередь, относится к единоличной собственности собственника квартиры и исключает права других сособственников на соответствующую часть.
С согласия собственников квартир часть долевой собственности может каждый раз передаваться в специальное пользование новому собственнику квартиры. Договорами на право специального пользования могут быть договоры об использовании подвала или двора, а также определение использования машиномест (при их недостатке) по соглашению собственников квартир.
Основой квартирной собственности является совместное владение определенным недвижимым имуществом. Объектом совместной собственности (кондоминиума) является земельный участок и части и оборудование здания, не являющиеся отдельной собственностью или собственностью третьих лиц. Из-за сложности и большого количества объектов очень сложно составить перечень объектов, которые всегда можно считать совместной или отдельной собственностью. Поэтому законодатель решил определить объект совместной собственности как имущество, оставшееся от раздельной собственности. Совместная собственность может включать землю, крышу, лестницу, систему электроснабжения, фундамент, несущие стены, подвесные потолки, изоляцию, внешний вид здания и т. д.
Членами квартирного товарищества являются все собственники квартир, которые управляют и распоряжаются общим недвижимым имуществом через товарищество. Примерный перечень действий, которые могут считаться управлением квартирным товариществом, приведен в части 2 статьи 35 Закона "О квартирной собственности и квартирном товариществе".
Квартирное товарищество имеет свое местонахождение, место деятельности и название. Кроме того, у квартирного товарищества есть органы - общее собрание и правление (при этом все члены правления обладают ответственностью и правом на распорядительную деятельность от имени товарищества, личные данные всех членов правления вносятся в B-kaart, т.е. в карточку квартирного товарищества в реестр юридических лиц). Таким образом, каждый член правления имеет доступ к банковскому счёту квартирного товарищества, что накладывает в том числе и уголовную ответственность в определённых законом случаях. В случае бездействия в течении года и более все члены правления несут полную материальную ответственность за весь возможный ущерб, причинённый квартирному товариществу.
Хотя квартирное товарищество является частным юридическим лицом, Закон «О квартирной собственности и квартирном товариществе» не требует от учредителей квартирного товарищества наличия устава.
В каждом кондоминиуме Эстонии создано квартирное товарищество (силой закона). Но, если собственники не выбрали правление, местный орган власти назначает внешнее управление (как правило, крупное коммунальное предприятие).
подробнее об управлении квартирной собственностью в Эстонии и об уходе за жилой недвижимостью открыть
Геннадий Калёнов
comments powered by HyperComments