Строительство зданий с большим количеством жилых и хозяйственных единиц в Хорватии, и с разными собственниками, привело к правовому регулированию, т.е. установлению кондоминиальной собственности, etažno vlasništvo.
Современное хорватское законодательство (Закон о собственности и других вещных правах, 1996 г.) регулирует установление кондоминиальной собственности как варианта совместной собственности на всю недвижимость. Например, п. 4 ст. 37: Каждый совладелец является собственником той идеальной части недвижимости, которая соответствует его части в совместной собственности, поэтому он обладает всеми полномочиями, принадлежащими собственнику, если он может их использовать с учетом природы идеальной части.
Заявление (декларация) об установлении кондоминиальной (совместной) собственности, т.е. о создании вида собственности на имущественный комплекс в виде кондоминиума, может быть составлено:
1.собственником земли, на которой построено здание, или обладателем права на строительство (застройщиком) при разделе недвижимого имущества на части, находящиеся в совместном владении
2. совладельцем недвижимого имущества, имеющим не менее соответствующей доли в общей собственности
3. совладельцами, имеющими не менее соответствующей доли в совместной собственности
4. несколькими совладельцами или всеми совладельцами на основании заявления о согласии
Многоквартирный дом и регистрация в земельном кадастре. Право собственности на отдельную часть недвижимого имущества устанавливается путем внесения записи в земельный кадастр как право, связанное с определенной частью этого недвижимого имущества, находящейся в совместном владении.
Таким образом, регистрация кондоминиума является составным элементом, поэтому право собственности на кондоминиум не существует в юридических сделках до тех пор, пока оно не будет зарегистрировано в земельном кадастре. Право собственности на отдельную часть недвижимого имущества вносится в правоустанавливающий документ (лист Б) вместе с долей того сособственника, на которого установлено право собственности на отдельную часть, с указанием на особую часть недвижимого имущества и второстепенных частей, на которые оно распространяется, а на правоустанавливающем документе ставится надпись «Кондоминиальная (совместная) собственность».
Совладельцы могут договориться о том, чтобы поручить управление недвижимостью определенному лицу, который будет выступать в качестве их представителя. Они могут доверить управление дееспособному физическому или юридическому лицу по своему выбору. Поскольку управляющий является получателем полномочий совладельцев, в отношении его прав, обязанностей и прекращения отношений с ним, применяются соответствующие правила полномочий, а именно:
- управляющий, назначаемый на неопределенный срок, может быть уволен совладельцами, которые в совокупности владеют большей частью долей в совместной собственности, с уведомлением за три месяца, которое начинается с первого дня месяц после решения об увольнении
- управляющий, назначенный на срок более пяти лет; по истечении этого срока совладельцы, совместно владеющие большей частью долей, могут расторгнуть договор без указания причины расторжения
- в случае, если для этого есть важная причина, управляющий может быть заменен в любое время совладельцами, которые вместе владеют большинством долей недвижимого имущества, находящихся в совместном владении
- в случае грубого пренебрежения управляющим своими обязанностями суд отстранит его по требованию кого-либо из совладельцев и назначит другого; уволенный никогда больше не может быть назначен управляющим этим кондоминиумом,
- управляющий, назначенный на неопределенный срок, имеет право на увольнение с уведомлением совладельцев за три месяца.
Расходы, связанные с содержанием и улучшением недвижимого имущества, несут все совладельцы пропорционально их долям в общей собственности. Они уплачивают взносы в общий резервный фонд, для покрытия расходов на содержание и улучшение недвижимого имущества, и на нужды погашения кредита (на ремонт общей собственности, например.)
Совладельцы обязаны организовать регулярное и надлежащее управления общим имуществом, в частности:
– регулярное техническое обслуживание общих частей и устройств имущества, включая конструктивные изменения, необходимые для технического обслуживания
– создание адекватного совместного резерва для обозримых будущих затрат
- получение кредитов для покрытия расходов на техническое обслуживание, которые не покрываются резервом и необходимы для выполнения регулярных задач технического обслуживания, которые повторяются с интервалом более одного года
- надлежащее страхование общего имущества (общей недвижимости)
– назначение и освобождение от должности управляющего.
Геннадий Калёнов, декабрь 2022
comments powered by HyperComments