В международной торговле в отношении такого вида собственности принят общий термин «кондоминиум», перечисляющий три специфических признака: индивидуальную собственность на квартиры, совместную собственность на землю и общие части дома, обязательное объединение совладельцев в организацию, с юридическим лицом или без него. Ещё раз – обязательное. В Польше такой организацией является Жилищное сообщество, ЖС (Wspólnota Mieszkaniowa, WM).
Что такое жилищное сообщество, определено ст. 6 Закона о собственности на помещения от 24 июня 1994 года Польши. «Совокупность собственников, чьи помещения составляют конкретный объект недвижимости, образует жилищное сообщество". Жилищное сообщество образуется всегда, когда в данном объекте недвижимости (земельном участке с возведенным на нём зданием) появляется как минимум два помещения, принадлежащие двум отдельным собственникам. Причём, согласие собственников (как в постсоветских странах) не нужно.
Жилищное сообщество (ЖС) не подлежит регистрации в Национальном судебном реестре, потому что является «Организационной единицей (организацией) без образования юридического лица», но обладающей правоспособностью. Такой субъект может приобретать права и нести обязанности в силу своих действий, он также может предъявлять иски и принимать иски. ЖС необходимо зарегистрировать только в статистическом управлении, где ЖС присваивается номер REGON, и в налоговом управлении, которое присваивает ЖС идентификационный номер NIP.
В практике жилищное сообщество с более чем семью помещениями называется «большим жилищным сообществом» в отличие от «малого жилищного сообщества» (семь помещений или менее семи). То есть если многоквартирный жилой дом с количеством квартир в индивидуальной собственности 8 и более является кондоминиумом, то: обязательно образуется Жилищное сообщество, которое имеет свой счёт в банке, название; избирается Правление; может быть подписан договор с лицензируемым (внесённым в реестр) управляющим, а также (иногда) можно нанять администратора. Так, как на изображении ниже.
Есть ли кондоминиумы с количеством квартир более 8, в которых не образовано Жилищное сообщество? Нет, такое не допустимо.
Что немаловажно, ЖС может одновременно иметь свое правление и управляющего кондоминиумом (внешнюю компанию). Имея собственное управление через правление ЖС, есть возможность воспользоваться услугами администратора, т.е. физического лица или компании. Важно - администратор не будет заниматься управлением недвижимостью. Его обязанности ограничиваются положениями, содержащимися в договоре. Это достаточно распространенное решение, целью которого является ограничение обязанностей правления. В задачи администратора может входить, например, ведение жилищных документов, сбор платы за содержание мест общего пользования, надзор за клининговой компанией или составление регламента для уборки. Для такого нанятого специалиста нет требований, которые обязательны для управляющего. То есть администратор и управляющий - это совершенно разные обязанности и ответственность.
Стоит помнить, что управляющий, в отличие от администратора, в обязательном порядке должен заключить договор страхования ответственности и договор страхования доверия.
Управляющему (или правлению) ЖС предстоит выполнить множество задач, за которые они несут ответственность. К ним относятся:
- Устранение проблем и аварий в местах общего пользования недвижимого имущества – например, на детских площадках или лестничных клетках.
- Сбор платы для покрытия расходов на содержание мест общего пользования.
- Заключение договоров с подрядчиками на отдельные работы, в т.ч. для ремонтных или профилактических работ. Контролироль выполнения поставленных задач и оплата их в соответствии с договором.
- Расчет затрат на отопление и воду для отдельных помещений.
- Созыв собрания собственников единиц кондоминиума, не реже одного раза в год.
- Обеспечение имущественного комплекса газом, электричеством, водой, канализацией и вывозом мусора через договора с ресурсными и сервисными компаниями.
- Внешнее представление жилищного сообщества, например в судах.
- Подготовка отчетов о проведенных мероприятиях и предоставление их членам ЖС.
- Ведение счетов ЖС, в том числе счетов за отдельные жилые единицы.
Жилищный кооператив и жилищное сообщество (кондоминиум) - это совершенно разные формы владения недвижимостью. В первом случае мы имеем дело с юридическим лицом, которое является собственником всего имущественного комплекса. Членами кооператива являются лица, имеющие право кооперативной собственности на недвижимое имущество или право кооперативной аренды недвижимого имущества. С другой стороны, в случае жилищного сообщества речь идет об объединении множества собственников отдельных жилых единиц, объединённых общим имуществом. Жилищное сообщество не является владельцем, юридическим лицом, хозяйствующим субъектом, и членом такого сообщества становится каждое лицо, приобретая право собственности на любую единицу. Другие отличия включают в себя:
- Жилищное сообщество создается нормой закона, каждый раз в новом строительстве (при продаже первой жилой единицы ), а жилищный кооператив не создается законом, а должен быть создан физическими лицами (не менее 10 человек) или юридическими лицами (не менее 3 человек).
- Чтобы стать членом кооператива, недостаточно приобрести пай, необходимо заплатить вступительный взнос. В случае ЖС таких сборов нет. Членство наступает автоматически после покупки недвижимости.
- В случае кооператива все члены имеют одинаковы голос. Что касается ЖС в кондоминиуме, то ценность голоса каждого члена измеряется стоимостью принадлежащих ему помещений (в Польше и, например, в США). Примечание - в других странах измеряется пропорционально полощади единицы, или то и другое, на усмотрение первого собственника (застройщика).
- Количество членов кооператива обычно намного больше, чем количество членов жилищного сообщества. Это обусловлено тем, что один имущественный комплекс - одно жилищное сообщество (кондоминиум), а кооператив владеет от одного имущественного комплекса до десятков, сотен (практически) или даже тысяч (теоретически).
Простое руководство для членов жилищного сообщества: https://czn.pl/poradnik-czn/
Геннадий Калёнов, декабрь 2022
comments powered by HyperComments