автор: Збигнев Гамдзык
3. Практические аспекты функционирования жилищного товарищества
3.1. Управление общей частью
3.1.1. Виды деятельности
Как написано в действующем в Польше Гражданском Кодексе об общей собственности, управление общей вещью основано на принятию различных решений и совершения различного рода действий, касающихся предмета общего права. В жилищных товариществах общим правом для собственников помещений охвачена т. н. общая недвижимость. В соответствии с определением, содержащемся в ст. 22 действующего в нашей стране устава о собственности на помещения (который будет многократно упоминаться далее в тексте), выделяются два вида действий по управлению жилищного товарищества: действия текущего управления и действия, превышающие полномочия текущего управления.
3.1.1.1. Действия, связанные с текущим управлением:
Здесь можно в принципе сказать, что это все действия, не определенные в приведенном выше уставе как действия, превышающие границы текущего управления. Однако устав о собственности на помещения не перечисляет всех действий, превышающих границы "текущего управления" и поэтому определение действий текущего управления становится обязательным. В повседневном понимании действиями текущего управления являются те, которые связаны с решениями текущих вопросов, касающихся эксплуатации недвижимости, в том числе в частности:
- забота о надлежащую консервацию инженерных систем и сооружений, элементов постройки, принадлежащих к общей недвижимости, а также выполнение требуемых по закону осмотров, контроля, а также ремонта и других работ, связанных с техническим обслуживанием общей недвижимости, обеспечивая бесперебойное использование собственниками помещений электричества, освещения, отопления, холодной и горячей воды, телекоммуникации, телевидения, лифтов, систем охраны и иных систем, входящих в оснащение недвижимости;
- заключение соглашений на коммунальные услуги, а также на выполнение услуг для Жилищного товарищества, таких как: консервация и ремонтное обслуживание, специализированный надзор и осмотры, экспертизы и другие подобного характера;
- ведение бухгалтерской отчетности Товарищества в соответствии с правилами, принятыми Жилищным товариществом, в том числе в частности: расчет стоимости содержания общей недвижимости вместе со стоимостью услуг (теплоэнергия, водоснабжение и канализация, вывоз мусора и т. д.) на основе показаний счетчиков, а в случае их отсутствия – в соответствии с принадлежащими собственникам помещений долями в общей недвижимости, виндикация оплаты расходов собственниками помещений и нанимателями общей площади, регулирование текущих финансовых обязательств Товарищества;
- постоянное содержание общей недвижимости в чистоте и порядке, т.е. на прилегающем к объекту недвижимости тротуаре и подходах к зданию (даже тогда, когда они находятся за пределами земельного участка, принадлежащего к недвижимости), в помещениях здания, используемых владельцами помещения а также на территориях (в т. ч. зеленых территориях), находящихся в границах надела земли, принадлежащей к объекту недвижимости.
Действия, связанные с текущим управлением, отличает то, что они могут быть поручены, например, фирме, администрирующей недвижимость. В таком случае Орган управления точно определяет область этих действий и соответствующие полномочия для "Администратора" в заключаемом с этой целью соглашении об администрировании общей недвижимости, однако сам имеет обязанность надзора за правильностью и компетентностью выполнения администратором доверенных ему действий и обязанностей.
3.1.1.2. Действия, превышающие полномочия текущего управления
Отличной от совершения в жилищном товариществе действий текущего управления, для выполнения которых не требуется ссылаться на большинство совладельцев, рассчитанное в соответствии с величиной долей, является реализация действий, превышающих полномочия текущего управления. Реализация каждого из действий, превышающего полномочия текущего управления, требует согласия большинства (больше чем половины) совладельцев, рассчитанного в соответствии с величиной долей в общей недвижимости. Устав о собственности на помещения (ст. 22 абз. 3 и 4) перечисляет на примерах (не все) действия, превышающие полномочия текущего управления:
· Установление величины вознаграждения органу домоуправления или управляющему общей недвижимостью;
· Принятие годового хозяйственного плана;
· Установление размера взносов на покрытие расходов, связанных с управлением,
· Изменение предназначения части общего недвижимого имущества,
· Выражение согласия на надстройку либо перестройку общего недвижимого имущества, на выделение права собственности на помещение, возникшее в результате надстройки либо перестройки и распоряжение этим помещением, а также на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе, вытекающее из появления нового помещения в надстроенной либо перестроенной части;
· Выражение согласия на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе;
· Раздел общего недвижимого имущества;
· Приобретение недвижимого имущества;
· Предъявление иска, о котором говорится в ст. 16 устава
· Установление в случаях, не регулируемых законодательно, части расходов, связанных с эксплуатацией инженерных систем и устройств либо части здания, находящихся как в пользовании отдельных собственников помещений, так и в общем пользовании собственников по крайней мере двух помещений, которые будут отнесены на расходы по управлению общим недвижимым имуществом;
· Выражение согласия на имущественный раздел земельного участка, застроенного более чем одним жилым домом и связанное в том числе с изменением долей в общей недвижимости, а также установление размера долей во вновь возникших, выделенных общих объектов недвижимости;
· Установление того, в каких границах и каким образом правление либо управляющий, которому доверено управление общей недвижимостью в соответствии со ст. 18 абз. 1, ведет внебухгалтерсикй учет расходов на управление общей недвижимостью, взносов на покрытие этих расходов, а также иных расчетов, связанных с общей недвижимостью.
То устав; сама действительность в значительной мере расширяет список действий, которые требуют согласия большинства владельцев помещений, выраженного в постановлении. Не получится дать определение, которое бы исчерпывало намерения законодателя, поэтому следует руководствоваться общепринятыми доктринами и судебной практикой в этой области, которые говорят, что все действия, несвязанные с решением текущих вопросов, касающихся повседневной эксплуатации вещи и содержанием ее в не ухудшающемся состоянии в рамках ее настоящего предназначения, принадлежат к категории действий, превышающих полномочия текущего управления общей недвижимостью.
На практике встречается очень разное понимание и интерпретация понятия действий текущего управления и превышающих полномочия текущего управления. Особенно в случаях, не определенных в уставе о собственности на помещения. Классическим примером являются действия по управлению, связанные с выбором администратора. Одними эти действия интерпретируются как превышающие полномочия текущего управления, поскольку здесь присутствует элемент расходов (вознаграждение администратору), являющийся составной частью расходов, связанных с эксплуатацией оборудования или частей здания, используемых как всеми владельцами помещений, так и общего пользования собственников как минимум двух помещений, которые будут причислены к расходам на управление общей недвижимостью (ст. 22 абз. 3 устава о собственности на помещения). В действительности выбор управляющим органом товарищества администратора или администрирующей фирмы и наделение его (ее) обязанностями (полномочиями), квалифицированными как текущие полномочия управления, не требует апелляции к согласию большинства совладельцев недвижимости, рассчитываемого величиной долей (более 50%). Это правило действует и тогда, когда вознаграждение выбранного администратора не выходит за пределы принятой собственниками помещений величины расходов (авансов) на содержание общей недвижимости. Согласие большинства совладельцев требует только ситуация, когда вознаграждение администратора (администрирующей фирмы) превышает принятые постановлением расходы на содержание общей недвижимости. В этом случае решение собственников ограничивается только утверждением повышения расходов на само вознаграждение, а не тех предпосылок по существу, которыми руководствовался орган домоуправления при выборе администратора. Написанное выше не означает, что будет ошибкой обращаться к собственникам с целым пакетом вопросов, касающихся выбора администратора, однако для эффективности работы управления жилищным товариществом, а также надлежащего (предваренного хорошим изучением предложений) выбора администратора достаточной будет процедура без обязательности отсылки к решению совладельцев.
3.1.2. Фактическая деятельность
Как действия, причисленные к текущему управлению, так и действия, превышающие полномочия текущего управления, можно классифицировать по другим критериям, определяющим действия, а вытекающим из их характера. Здесь следует различать четыре основных вида деятельности, первый из которых определяется как деятельность фактическая. В общем, это все действия, связанные с консервацией, наладкой и содержанием общей недвижимости, ремонтом или перестройкой общей недвижимости и целого здания или помещения, а также те действия, которые приводят к изменению предназначения общей недвижимости.
3.1.2.1. Эксплуатация и наладка строительных элементов, принадлежащих общей недвижимости.
Действия, определенные таким образом, имеют своей целью прежде всего:
· Обеспечение надлежащих технических условий использования здания и связанных с ним технических систем и оборудования.
· Поддержание такого технического состояния недвижимости, чтобы обеспечить безопасность людей и имущества в течение всего срока эксплуатации;
· Обеспечение использования жилого здания и находящихся в нем помещений и оборудования согласно предназначению;
· Обеспечить бесперебойную подачу воды, газы, тепловой энергии, электроэнергии, а также вывоз твердых отходов, отвод стоков и противопожарная охрана;
· Исключение ситуаций, приводящих к ухудшению пользовательских и технических качеств здания и связанного с ним оборудования;
· Поддержание требуемого эстетического состояния здания, тем более, если это касается здания, включенного в реестр исторических памятников.
· Охрана здоровья и даже жизни людей, проживающих в объекте недвижимости.
Для достижения целей, о которых говорится выше, орган домоуправления или управляющий и администратор принимают действенные меры, основанные на: должном обеспечении полного консервационно-ремонтного обслуживания объекта; заключении приемлемых соглашений на услуги средств массовой информации для жильцов объекта недвижимости, а также с фирмами, обслуживающими недвижимость, например, в области вывоза твердых отходов; своевременном осуществлении обязательных осмотров инженерных систем и оборудования, которые установлены в объекте недвижимости; соответствующем планировании и последующей реализации ремонтов, капитальных ремонтов и восстановлений элементов общей недвижимости; соответствующем, отвечающем потребностям недвижимости сборе финансовых средств.
Как следует из вышеизложенного, описанные действия относятся к тем, которые в рамках текущей деятельности реализует орган домоуправления самостоятельно или посредством управляющего или администратора и тех, для которых условием реализации является согласие владельцев помещений.
3.1.2.2. Перестройка объекта недвижимости либо его части
Этот вид деятельности из группы фактической деятельности превышает полномочия текущего управления и может быть выполнен исключительно после получения согласия большинства владельцев помещений, подсчитанного долями в общей недвижимости. В этом случае применяется содержание ст. 22 пар. 3, п. 5 "...предоставление согласия на надстройку либо перестройку общей недвижимости, на установление отдельной собственности на помещение, возникшее в результате надстройки либо перестройки и распоряжение этим помещением, а также на изменение размера долей в общем недвижимом имуществе, вытекающее из появления нового помещения в надстроенной либо перестроенной части..." Само содержание данной статьи подсказывает, какие технические действия в области перестройки недвижимости требуют принятия всеми собственниками постановления но не уточняет, чего касаются эти действия и что является их результатом. А это имеет существенное значение для владельцев помещений. Верно ли, что надстройка одного жилого яруса в четырехъярусном здании встретит заинтересованность и доброжелательность владельцев помещений? Попробуем проанализировать аргументы за и против такого намерения:
Несомненно, к плюсам следует отнести:
· Увеличение поверхности жилых помещений, что имеет значение для получения дополнительных, постоянных источников денежных доходов для товарищества;
· Однократное "вливание" финансовых средств для товарищества (например для пополнения ремонтного фонда) в результате выкупа инвестором(ами) надстроенной площади;
· Ремонт поверхности крыши, выполняемый без финансового участия товарищества;
· Уменьшение величины долей в общей недвижимости в результате установления отдельной собственности на помещения, появившиеся в результате надстройки (следует помнить, что в определенных кругах этот аргумент воспринимается наоборот как уменьшение того, чем раньше владели);
· Общественный фактор (важный в больших городских агломерациях), использование территории на увеличение жилой площади (увеличение числа квартир).
К негативным сторонам такого начинания следует отнести:
· Необходимость частичной перестройки технических систем и оборудования;
· увеличение потребности на коммунальные услуги, доставляемые к объекту недвижимости;
· обременительность проведения строительных работ в населенном здании (в наших условиях не существует возможности временного отселения жителей здания на время перестройки).
Есть еще и другие предпосылки, влияющие на "да" или "нет" для перестройки. Например, необходимость постройки лифта связана с обязательной нормой. Если инвестору не удастся отступить от обязывающих предписаний и он вложит средства на постройку лифта, то он будет служить всем собственникам помещений в этой недвижимости (аргумент за "да"), но одновременно все собственники помещений в общей недвижимости должны будут покрывать стоимость его содержания, обновления и ремонта (аргумент за "нет").
В каждом из случаев планируемой перестройки или надстройки требуется индивидуальный подход владельцев, заинтересованных в этой инвестиции. Они сами должны решить (определить) обоснованность и окупаемость предприятия.
К действиям, определенным как перестройка, расширение и надстройка, следует также отнести деятельность, связанную с обеспечением для здания соответствующего надела земли согласно предписаниям строительного права. То, насколько это важно, знают те товарищества, которым продали надел земли совпадающий с контуром здания. Для обеспечения собственнику помещения в такой недвижимости надлежащих условий проживания необходимо принять меры по приобретению прилегающей земельной недвижимости, позволяющих на выполнение условий, предусмотренных для строительных участков (ст. 32а устава ос собственности на помещения).
Законодатель оставляет владельцам помещений исключительное право решать также вопросы, связанные с объединением двух помещений, представляющих собой отдельные объекты недвижимости, в один объект недвижимости, или разделение помещения на два отдельных объекта недвижимости (ст. 22 абз. 4 устава о собственности на помещения).
Хотя это в большинстве случаев не влияет на изменение величин долей в общей недвижимости, однако имеет существенное влияние на осуществление управления общей недвижимостью. Изменяется среди всего прочего количество помещений, количество проживающих лиц, а это в свою очередь отражается на калькуляции расходов содержания общей недвижимости.
3.2. Оказание услуг
Предоставление различных услуг в пользу общего объекта недвижимости это ни что иное как выполнение действий, связанных с консервацией, наладкой, эксплуатацией и содержанием общей недвижимости, ремонтом или перестройкой общей недвижимости как и всего здания или помещения, в частности:
· Обеспечение надлежащих технических условий использования здания и связанных с ним технических систем и оборудования;
· Поддержание такого технического состояния недвижимости, чтобы обеспечить безопасность людей и имущества в течение всего срока эксплуатации;
· Обеспечение использования жилого здания и находящихся в нем помещений и оборудования согласно предназначению;
· Обеспечение бесперебойной подачи воды, газа, тепловой энергии, электроэнергии, а также вывоз твердых отходов, отвод стоков и противопожарную охрану (эти поставки касаются не только общей недвижимости, но равно и помещений; управляющий товарищества обычно обслуживает в этом смысле частную недвижимость, поскольку с учетом специфики поставок и способов расчета невозможны индивидуальные поставки и расчеты. Это выходит за пределы обязанностей, вытекающих из УСП);
· Исключение ситуаций, приводящих к ухудшению пользовательских и технических качеств здания и связанного с ним оборудования;
· Поддержание требуемого эстетического состояния здания;
· Охрана здоровья и даже жизни людей, проживающих в объекте недвижимости.
Для достижения целей, о которых говорится выше, орган домоуправления или управляющий и администратор принимают действенные меры, основанные на: должном обеспечении полного консервативно-ремонтного обслуживания объекта; заключении приемлемых соглашений на услуги средств массовой информации для жильцов объекта недвижимости, а также с фирмами, обслуживающими недвижимость, например, в области вывоза твердых отходов; своевременном осуществлении обязательных осмотров инженерных систем и оборудования, которые установлены в объекте недвижимости; соответствующем планировании и последующей реализации ремонтов, капитальных ремонтов и восстановлений элементов общей недвижимости; соответствующем, отвечающем потребностям недвижимости сборе финансовых средств.
Как следует из вышеизложенного, описанные действия относятся к тем, которые в рамках текущей деятельности реализует орган домоуправления самостоятельно или посредством управляющего или администратора и тех, для которых условием реализации является согласие владельцев помещений.
Важно, чтобы орган управления товарищества либо управляющий недвижимости или также администратор, привлекая технические службы а также фирмы, выполняющие консервативно-ремонтные работы, руководствовался прежде всего наиболее понятными интересами товарищества, его экономическими возможностями, хорошим знанием местного рынка, а также применял стандарты выбора предложений, гарантируя добросовестность и своевременность выполнения доверенных заданий. Это настольно важно, что Жилищные товарищества не обязаны применять процедуры выбора фирм и лиц, оказывающих для них услуги, а одновременно подлежат всевозможным угрозам, связанным с ответственностью за принятые способы добросовестного содержания технического состояния недвижимости.
3.3. Технические осмотры (текущие и периодические)
3.3.1. Важной сферой услуг, оказываемых для товариществ в рамках деятельности, направленной на соответствующее и отвечающее предписаниям пользование зданием, есть выполнение определенного контроля всего здания, а также отдельных его элементов. К этому обязывают постановления действующего в Польше устава Строительное Право: "...На объектах во время их использования собственник или управляющий должны проводить:
1) периодический контроль как минимум раз в году, основанный на проверке технического состояния:
a) элементов здания, конструкции и оборудования, подвергающихся вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта,
b) инженерных систем и оборудования, служащих для охраны окружающей среды,
c) газовых систем и оборудования, а также труб на крыше (печных, выхлопных и вентиляционных)
2) периодического контроля, как минимум раз в 5 лет, здания а также его окружения, путем проверки технического состояния и пригодности для использования; этот контроль должен включать также исследования электропроводки и громоотводов на предмет исправности соединений, оснащения, систем безопасности и охраны от поражений, прочности изоляции и аппаратов.
Действия, перечисленные в приведенном выше уставе, обязательны и несмотря ни на что должны быть предметом постоянной деятельности управляющего недвижимости. Замечания и предложения, содержащиеся в протоколах осмотра, становятся основой для планирования необходимых починок и ремонтов, сигнализируют об опасностях или становятся предметом контроля инспектора строительного надзора. Важно, чтобы лица, участвующие в годовых и пятилетних осмотрах, а также выполняющие осмотры и замеры отдельных систем и оборудования, обладали строительными лицензиями в области, необходимой для проведения осмотра.
3.3.1.1. Протокол 5-летнего осмотра
Составляется на основе внимательного осмотра всего построенного объекта вместе со всеми его элементами, а также инженерными системами и оборудованием. Каждый участник осмотра обладает официальными полномочиями в области общего строительства, санитарных систем и электрооборудования, точно и с выделением важных элементов вписывает свои замечания в протокол. Сам протокол должен иметь отраслевую структуру, т.е. в тематическом порядке должны быть записаны замечания участников осмотра. В данной отрасли лист протокола должен учитывать отдельные элементы, например:
3.3.1.1.1. Осмотр строительных элементов:
Элементы конструкции (описание существующего состояния и выявленные изъяны)
фундамент, столбы и балки, внутренние и внешние несущие стены, перекрытия различных ярусов и чердака, несущая конструкция крыши.
В этом протоколе важно, чтобы предложения и замечания уточнить и записать в итогах осмотра, а также чтобы содержание протокола содержало разработанный набор технико-ремонтных потребностей здания с обозначением степени неотложности осуществления. С намерениями законодателя совпадают также и практические предпосылки для проведения в то же время и в рамках 5-летнего осмотра контроля электропроводки и громоотводов на предмет исправности соединений, оснащения, систем безопасности и охраны от поражений, прочности изоляции проводов. Такое совпадение действий позволит не пропустить срок очередного контроля.
3.3.1.2. Протокол осмотра здания (годовой)
Контролю, о котором говорится в данном подпункте, подвергаются все элементы, подвергающиеся вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта, неисправность которых может повлечь за собой угрозу для
1) безопасности лиц;
2) окружающей среды;
3) конструкции здания
Комиссия, состав которой должен быть тот же как в случае пятилетнего осмотра, при проведении осмотра должна обратить особое внимание на техническое состояние:
1) внешнего слоя внешних перегородок (фактурный слой), элементов внешних стен (аттиков, колонн, карнизов), балюстрад, лоджий и балконов;
2) сооружения, прикрепленные к стенам и крыше здания;
3) элементов отвода воды здания, а также жестяные элементы;
4) покрытия крыши;
5) системы отопления и подачи горячей воды;
6) сооружений, обеспечивающих противопожарную охрану здания;
7) элементов канализации, выводящих сточные воды из здания;
8) переходов инсталляционных электро-соединений через стены здания;
Дополнительно в область этого контроля должна входить эстетика здания и его окружения, пользовательская ценность тех элементов здания, которые подвергаются вредным воздействиям атмосферы и разрушающим действиям факторов, возникающих при использовании объекта.
Протокол в своей основе должен быть составлен подобно протоколу пятилетнего осмотра с тем исключением, что с учетом его главной цели (безопасность лиц, окружающей среды, конструкции здания) должен принимать во внимание предложения и замечания, записанные в предыдущем протоколе, но до сих пор не реализованные. Это нужно, чтобы заставить пользователей здания неотложно устранить появившиеся угрозы, поскольку очередной осмотр подтвердит дальнейшую деградацию конструкции либо какого-то из ее элементов. Нельзя недооценивать пользу и значение выполняемых осмотров, поскольку они служат основой разработки планов ремонтов, как текущих (годовых), так и перспективных (многолетних). Они также являются хорошим материалом, указывающим на области технического (и не только) оснащения здания, которые следует подвергнуть постоянной или немедленной консервации, или уходу специальных служб.
3.4. Ремонты, наладка, аварии
3.4.1. В предыдущем разделе описано, какие действия предшествуют разработке в Жилищном товариществе т. н. Плана Ремонта, который является составной частью Годового Хозяйственного Плана, утверждаемого каждый раз Владельцами помещений соответствующим постановлением. Сейчас познакомимся шаг за шагом с действиями управляющего или администратора недвижимости, которые следует выполнить с целью реализации ремонта (допустим, замены системы газоснабжения во всем здании):
a) В содержании принятого к реализации Хозяйственного плана в пункте "Ремонты" должно находиться обязательство управляющего поручить разработку технической документации;
b) разработка технической документации замены системы газоснабжения вместе с получения требуемых по закону различных согласований, а также выполнение инвестиционной сметы (получение информации насчет стоимости данного предприятия) и оценки объема работ, дающих основу для разработки коммерческого предложения для потенциальных исполнителей;
c) разработка и проведение через голосование владельцами помещений постановления по вопросу замены системы газоснабжения во всем здании. В содержании постановления должна быть среди прочего такая информация как:
- сколько составит полная стоимость проведения замены системы газоснабжения и из каких средств этот ремонт будет профинансирован, и должны ли будут владельцы оказать финансовую поддержку планируемого предприятия (в соответствии с величинами долей);
- какую зону охватывает замена системы (эта часть постановления должна быть как можно более точной и учитывающей все детали проведения работ, если в товариществе не установлены т. н. границы совместной недвижимости), какие предвидятся работы после замены и предвидится ли участие владельцев помещений, например, в закупке нового газового приемника в случае, если прежнее оборудование не удовлетворяет условиям безопасности использования.
- заложенный срок реализации работ и список лиц, отвечающих от имени Товарищества за технический надзор над их исполнением
d) запрос разрешения строительства от соответствующей Комиссии Главного Архитектора Города
e) составление коммерческих предложений фирмам, выполняющим планируемый вид работ и/или объявление, например, в местной газете или на одном из интернет-порталов, о тендере при соблюдении конкуренции предложений.
f) выбор наиболее полезного предложения, уточнение условий реализации и оплаты, подписание реализующего соглашение (рекомендуется, чтобы Орган домоуправления или Управляющий пригласил в состав тендерной комиссии лиц из числа владельцев помещений, которые разбираются в вопросе или профессионально, или благодаря своему образованию).
g) Назначение Инспектора Надзора за выполнением работ, разработка расписания работ, уведомление всех владельцев, проведение исполнителя на работу.
h) Приемка выполненных работ комиссией, расчет с исполнителем работ, в том числе расчет за допущение возможных недостатков, выявленных в процессе приемки, полный финансовый расчет задачи.
3.4.2. Устранение аварии
Это деятельность в рамках текущего обслуживания недвижимости, которую невозможно никаким образом запланировать, но к которой управляющий/администратор должен быть соответственно приготовлен.
Случающиеся в здании аварии следует устранять как можно быстрее и эффективней, причем в этой "группе" непредвиденных происшествий встречаются такие, ликвидация которых требует быстрой и действенной реакции служб, обслуживающих недвижимости, и такие, устранение которых можно выполнить с задержкой, используемой для оценки ситуации и выбора наилучшего способа починки.
К приоритетным действиям в этой области следует отнести следующие происшествия, угрожающие безопасности людей или имущества:
· аварии лифтов, в том числе с пассажиром внутри;
· утечки газа, а также неисправность газового оборудования;
· перенапряжения в электропроводке, замыкания и перегревания внутреннего оснащения;
· всевозможные аварии систем, наполненных водой либо паром;
· непроходимость каминных труб, равно как и труб для отвода продуктов горения и вентиляционных;
· протекание дождевой воды с крыши и других элементов здания;
· опасность возникновения пожара;
· различные строительные риски.
Пользователи помещений, а также службы домоуправления в момент получения информации о такого типа аварии незамедлительно сообщают об этом в соответствующие технические службы. Чтобы информирование соответствующих служб было действенным и приносило ожидаемый результат в виде ликвидации или устранения аварии/угрозы, управляющий недвижимости должен довести до сведения общественности (вывешивание на досках объявлений/информационных стендах) контактных телефонов городских служб, вызываемых для ликвидации аварий и опасных ситуаций, таких как Полиция, Пожарная Охрана, Служба Газа, Служба Энергии, Скорая Помощь, Служба Теплосетей, Служба высотных работ, а также телефоны фирм и лиц, сотрудничающих с управляющими или с которыми Управляющий имеет соответствующие подписанные договоренности или соглашения в области технического обслуживания здания. Управляющий обязан также эффективно проследить, чтобы данная опасность, авария либо неисправность, угрожающая безопасности людей или имущества, были действенно и быстро устранены.
Неисправности и аварии, непосредственно не угрожающие безопасности людей или имущества, чаще всего устраняются службами, вызванными Товариществом или временно нанятые для выполнения конкретной починки. Указанным работам предшествуют техническая оценка службами самого Управляющего, а также определением вида работ, требуемых для устранения аварии/неисправности. К таким неисправностям можно отнести среди прочего:
недостаточное отопление квартир;
низкое давление воды в кране;
недостаточная температура подогрева воды;
неисправность системы домофона;
плохо закрывающиеся двери или окна;
трещины облицовки или покрытия пола;
помехи приема телевизионных программ через коллективную антенну
То, что перечисленные в этой группе неисправности не представляют собой непосредственную опасность, не означает, что их устранение можно отложить. Неисправности такого типа в долгосрочном периоде причиняют большие неудобства жителям и требуют серьезного вмешательства. ???, именно от добросовестности в содержании различных инженерных систем и оборудования в здании в безаварийном состоянии зависит оценка деятельности управляющего/администратора. Сам Управляющий не может ограничить свою деятельность в этом направлении достаточно быстрым и тщательным устранением аварии. Используя знания, почерпнутые из документации осмотра здания, подробно описанного выше, управляющий должен соответственно заранее противодействовать таким явлениям посредством:
- проведение постоянной консервации инженерных систем и оборудования;
- своевременном выполнении замены оборудования, узлов или деталей, демонстрирующих сильную изношенность;
- организации постоянного специализированного обслуживания устройств, имеющих ключевое значение для работы систем, как например обслуживание вращательных помп а также автоматике в теплоузле в течение зимнего сезона, осмотр датчиков энергии, обслуживание пневматических установок и т. д.;
- заранее готовить программы ремонтов тех систем и элементов здания, которые демонстрируют повышенную аварийность по причине слишком интенсивной эксплуатации.
3.4.3. Оценка заключения контрактов на консервацию здания, оборудования и систем (с субъектами, имеющими статус юридического лица, и физическими лицами).
Деятельность в этой области можно, конечно условно, разделить на факультативные и обязательные.
К обязательным следует отнести защита всего оборудования, подлежащего техническому наблюдению, соглашениями о наладке и консервации. Это не следует только из особенного характера такого оборудования или просто обеспечения безопасности его использования, но также или прежде всего из того факта, что это оборудование основано на сложной технологии, требующей специализированных инструментов, а также нередко авторизации производителя или соответствующей лицензии и разрешений на обслуживание. В обязанности этих фирм или лиц, выполняющих обслуживание, кроме постоянного контроля, консервации и наладки, обеспечивающей безаварийность и безопасное использование оборудования, входит постоянный контакт с инспекторами ведомства технического надзора. По их инициативе и по их вызову ведомство проводит необходимый контроль и обследования. Заключенное с ними соглашение должно содержать такой набор обязанностей, чтобы эффективно защитить интересы самих пользователей (безаварийность и исправность оборудования) а также интересы управления/управляющего недвижимостью (соблюдение обязательных сроков осмотра, записей в журнале ревизии, соответственное планирование заранее и т. д.)
К группе т. н. обязательных соглашений о постоянном консервативном обслуживании можно в некоторых случаях отнести соглашения на консервацию специализированных технических устройств здания, как например тепловые узлы "нашпигованные" все более и более сложной электроникой, местные котельные (газовые и мазутные), не подлежащие постоянному надзору, технические телевизионные системы, автоматика ворот, гаражных ворот и дистанционно управляемых шлагбаумов, даже домофонные системы и т.д.
Остальные виды обслуживания на основе заверенных соглашений, раньше определенные как "факультативные", касаются различных элементов здания, оборудования и технических систем, функционирование которых рассчитано на более длительный период времени, а с учетом обязательного периодического контроля надзор за ними достаточен, чтобы с помощью своевременной консервации обеспечить бесперебойное функционирование (всевозможного вида санитарные системы, система центрального отопления, электрика, элементы здания, крыши, лифты, балконы, тротуары, строительная столярка и слесарка, и т. д.)
Очевидно, условием, сильно меняющим такое положение, является фактическое состояние здания. Если оно очень плохое, некоторые элементы его оснащения включаются в группу обслуживания, охваченной постоянной консервацией. Так часто бывает с системой центрального отопления в зимний период. И наоборот, современное оснащение здания не заставляет управляющего держать постоянные службы сервиса, поскольку большое число устройств относятся к классу "не требующих обслуживания" и в этом случае достаточно только текущего надзора. Как вытекает из написанного выше, в каждом случае приоритеты, которые вытекают из технического состояния здания и которые устанавливаются самими пользователями недвижимости, определяют начинания домоуправления/управляющего в области заключения постоянных, временных соглашений на обслуживание и консервацию различных инженерных систем, оборудования и элементов или текущих консервативно-ремонтных работ.
Немаловажное значение в обсуждаемом вопросе имеет финансовое состояние товарищества. Если оно не является наилучшим, хозяйствование в данный период времени требует от управляющего больших способностей.
3.5. Экономические Аспекты Функционирования Жилищного Товарищества. Финансы, бухгалтерия
3.5.1. Одним их важнейших в экономическом смысле аспектов функционирования Жилищного Товарищества, на котором следует сконцентрировать внимание, является совершаемые Управляющим/Администратором действия в области оптимального использования общей площади. Это не только обязанность, имеющая только экономические предпосылки, но и вытекающая из специфики управления недвижимостью и имеющая непосредственную связь с предложением, вытекающем из ст. 12 Закона "...Денежные и иные доходы от общей недвижимости служат для покрытия расходов, связанных с ее содержанием, а в части, превышающей эти потребности, ложатся на собственников помещений пропорционально их долям..." Следует помнить, что оптимальное распоряжение площадью общей недвижимости не может ухудшать условий проживания в недвижимости, а также должно обеспечивать владельцам помещений право совместного пользования общей недвижимости в соответствии с ее предназначением.
Действия, связанные с изменением предназначения объекта недвижимости или его части, должны предваряться соответствующим распоряжением собственников, выражающем согласие на изменение предназначения общей недвижимости. Примером такого действия является переделка чердака на жилые или хозяйственные помещения (например, художественную мастерскую), когда прежней функцией чердака была сушилка, служащая всем владельцам помещений. К другим примерам действий, связанных с изменением предназначения общей недвижимости, относятся:
· изменение предназначения помещения прачечной, например на сдачу в наем на коммерческой основе;
· изменение предназначения площадей, полученных в результате модернизации технических помещений, например на организацию офиса товарищества или мини-клуба для жильцов;
· изменение предназначения части земельной недвижимости, например на организацию детской площадки на месте прежнего газона;
· изменение предназначения части крыши на установку оборудования оператора мобильной связи.
В большинстве случаев поводом изменения предназначения общей недвижимости является рациональное распоряжение общей площадью недвижимости. В предыдущие годы большой недосмотр в области технической эксплуатации вызывает увеличение расходов собственников помещений на необходимые ремонты. Изменение предназначения части общей недвижимости это очень хороший источник дополнительных финансовых средств (т. н. денежные доходы от недвижимости) на реализацию в здании мероприятий технического характера.
Использование освобожденных или не используемых помещений, принадлежащих общей недвижимости, например на организацию общественного помещения, в котором могло бы собираться домоуправление или можно проводить собрание товарищества – это также деятельность по рационализации расходов и их оптимального использования. Отсутствие такого помещения это необходимость снимать зал для собраний владельцев помещений или необходимость доверить сбор и архивирование документов сообщества иным организациям.
Есть ли другие источники доходов товарищества, кроме утвержденных авансов на содержание общей недвижимости и ремонтный фонд? Несомненно да. Ими могут быть прежде всего доходы от хозяйственной деятельности Товарищества, не связанной с самим наймом. Очевидно, что в силу широкого круга обязанностей, вытекающих из такого предприятия, это средство получения доходов не является распространенным ни популярным.
Однако известны случаи ведения Товариществом хозяйственной деятельности. Она основана например на малой полиграфии, осуществляемой в общих помещениях, где необходимое оборудование Товарищество приняло за долги от нанимателя. Такими идеями может похвастаться небольшое число товариществ, это не значит, что от идей в этом направлении следует отказаться. Проведение хозяйственной деятельности товариществом это не только средство доходов, но также возможность организовать дополнительные рабочие места, например для тех владельцев помещений, которые потеряли работу и имеют проблемы с урегулированием обязанностей, связанных с пользованием помещения. Очевидно во всем этом важным является экономический аспект, а также специфика самого товарищества и ее окружения, в частности заинтересованность самих его членов.
3.5.2. Финансы и бухгалтерия
Законодатель отдал на усмотрение товариществ решение о том, каков будет вид и форма регистрации хозяйственных случаев в недвижимости. Способ учета расходов органа управления общей недвижимостью, авансовых взносов на покрытие этих расходов а также других расчетов, касающихся общей недвижимости, собственники определяют в форме постановления.
Это важно, поскольку орган управления либо выбранный управляющий недвижимости должен знать свои обязанности в этой области и знать, какими правилами руководствоваться при проведении учета расходов и взносов товарищества. Следует помнить, что разрабатывая правила, о которых говорится выше, нужно руководствоваться положениями устава о счетоводстве, в следствие чего необходимо будет доверить его проведение лицу или фирме, имеющей соответствующую квалификацию. Не рекомендуется способ, состоящий в односторонних записях хозяйственных событий, чаще всего самими членами товарищества, поскольку такая форма учета делает невозможным быстрый контроль и проверку правильности записей, что в сегодняшних условиях, в которых приходится функционировать товариществам, является деятельностью неэффективной. Все следует начать с принятия постановления, которая определит область и способ проведения небухгалтерского учета расходов на управление общей недвижимостью, авансовых взносов на покрытие этих расходов, а также других расчетов, связанных с общей недвижимостью.
Небухгалтерский учет жилищного товарищества должен проводиться так, чтобы имелась возможность регистрации всех расходов, которые понесла недвижимость, связанные с этими расходами денежные и иные доходы, имеющиеся в наличии денежные средства, а также связанные с недвижимостью расчеты поставщиков, получателей и совладельцев.
Книги счетов должны вестись в форме реестра или на разрозненных листах счетов – при использовании компьютера либо в виде других бухгалтерских приспособлений так, чтобы можно было получить необходимые данные для составления годового финансового отчета, а также определения:
- величины требуемых от собственников помещений выплат на покрытие расходов по содержанию совместной недвижимости;
- величины требуемых от собственников помещений выплат на покрытие расходов на обслуживание помещений (центрального отопления, теплой и холодной воды, отвода канализационных стоков, вывоза мусора и т. д.);
- величины оставшихся приходов;
- величины расходов на управление общей недвижимостью, в частности:
- расходов на содержание порядка и чистоты-
- оплаты за доставку электрической и тепловой энергии, газа и воды в части, касающейся общей недвижимости;
- расходов на текущую консервацию;
- вознаграждений членам домоуправления и административные расходы;
- иных расходов (расходов на страхование, налогов и иных выплат, относящихся к общественному праву; за исключением расходов, покрываемых непосредственно владельцами отдельных помещений),
- расходов на ремонты;
- расходов на услуги, оказываемые для помещений;
- состояния счетов (задолженностей и обязательств);
- состояния денежных средств, их приходов и расходов.
ВНИМАНИЕ!!!
- Выплаты в эксплуатационный фонд и фонд оказания услуг подлежат расчету по окончанию расчетного года.
- Неиспользованные выплаты в ремонтный фонд остаются на счету товарищества с целью использования в будущем.
Кроме этого каждое товарищество, определяя правила счетоводства, обязана определить правила расчетов расходов на услуги и утвердить образцы финансового отчета Товарищества, учитывающего:
- перечень счетов
- денежные средства
- расчеты
- Расходы Управления общей недвижимостью
- Расходы на услуги
- Ремонтный фонд
- Денежные и иные доходы
3.5.3. Следует помнить, что Жилищное товарищество, не являясь юридическим лицом, сохраняет тем не менее статус налогоплательщика и обязано:
1) ежемесячно составлять налоговые декларации,
2) составлять по окончании расчетного года налоговую декларацию
a) первая декларация – есть обязательство подать до конца 1-го квартала следующего года;
b) последняя декларация – нужно подать не позднее чем до конца сентября следующего года.
3) составление декларации о лицах, нанятых на работу – (только в случае принятия на работу лиц жилищным товариществом) и выплачиваемых в связи с этим авансов на подоходный налог,
4) составление информации о годовом расчете налогоплательщиков, если плательщик обязан делать такой расчет. Срок составления годовых деклараций – до 15 апреля по окончании года, а для самих работников годовой расчет – не позднее 30 марта следующего года,
5) налог на товары и услуги НДС (составляется жилищным товариществом только тогда, когда подало регистрационную заявку и является плательщиком налога НДС),
6) взносы на социальное, пенсионное, медицинское страхование (производится только в случае принятия на работу лиц Жилищным товариществом).