автор: Геновьефа Базюк-Пласка
4. ПРАКТИЧЕСКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТОВАРИЩЕСТВ (достижения и найденные решения)
4.1. Товарищество – местная общественность
Главной идеей устава о собственности на помещения было создание локальных сообществ, которые будут как следует вести хозяйство своих домов, чтобы дома были красивыми, отремонтированными, удобными, чтобы ценность помещений росла, а стоимости содержания падали. По прошествии более 10 лет функционирования этих положений можно считать, что это удалось, даже если еще можно увидеть запущенные здания. Их плохое состояние свидетельствует о том, что в этих домах нету "лидеров", людей, желающих работать для всех, что владельцы малоимущие или что зданием управляет плохой администратор.
Образцом устава о собственности на помещения является распоряжение президента Польской Республики 1932 г. Оно устанавливает принципы общего содержания многоквартирного дома. В течение всего периода социалистической власти собственники помещений были лишены возможности принятия решений обо всем здании и о его окружении. Об этом должны были заботиться государственные администраторы. То, как они заботятся, можно было видеть невооруженным взглядом: помещения были чистые и хорошо оснащенные, а здания, в которых они находились, были грязные, разрушенные, неухоженные.
Каждый покупатель помещения имеет прописанную в нотариальном акте долю в общей недвижимости, которую он приобрел, покупая помещение. Если в здании есть, например, 40 квартир одинаковой площади, то, кроме помещения, этот человек купил 1/40 общей недвижимости, а это означает, что он должен содержать не только свое помещение, но также нести расходы в размере 1/40 стоимости ремонта и эксплуатации здания.
4.2. Законодательное образование общественности, касающееся управления зданиями
В одном из параграфов устава о собственности на помещения говорится о том, что министерство строительства (оно разработало устав) будет заниматься образованием общественности, распространяя обучающие материалы о том, как управлять многоквартирным домом. С осуществлением этого положения ничего не получилось. Прежде всего потому, что на практике оказалось нереальным, чтобы министерство не совершило даже попытки дойти до такого большого числа потенциальных участников курсов. Ведь в момент принятия Сеймом устава в Польше было более 100 тысяч товариществ. То есть в таком количестве многоквартирных зданий уже были проданы квартиры (в это число не входят кооперативные квартиры, которые управляются в соответствии с положениями о жилищных кооперативах). В следующие годы количество товариществ стало быстро расти, т. к. квартира по низкой цене продавали не только гмины, но и предприятия. Государственные заводы были приватизированы, они продавались без жилых зданий, среди прочего для того, чтобы в будущем владелец предприятия не захотел получать дополнительные доходы от жилых домов (повышая квартплату или продавая помещения по высокой цене). Впрочем, новые владельцы заводов знали, что должны заниматься производством и управлением предприятием, чтобы отвечать требованиям рынка, а не размениваться на управление домами и нести дополнительные расходы на их содержание. Кроме того, в тих домах чаще всего проживали люди, уже не связанные с предприятием (пенсионеры, инвалиды, дети или внуки бывших работников). Решено, что будет лучше, если наниматели останутся владельцами квартир. Им стали очень быстро продаваться квартиры. И все дешевле: сначала за 20% рыночной стоимости, потом за 10%; на сегодняшний день наниматель как квартиры, принадлежащей гмине, так и ведомственной или принадлежащей армии, может выкупить ее за 5% рыночной стоимости. Поэтому количество товариществ быстро увеличивалось. Товариществами являются равно и новые жилые здания, построенные т. н. девелоперами, или фирмами, которые строят квартиры по заказу иза деньги клиентов (таким способом у нас строится наибольшее число жилья).
Устав о собственности помещений это бурная жилищная революция. Она перекинула ответственность за дом на тех, кто в нем проживает. На самом деле гмины не бросилили домов на произвол судьбы, но были вынуждены принятия новых постановлений, в основном обязательств осуществления расчетов отдельно для каждого дома, открытия для него отдельного банковского счета, обязанности составлять каждый год а собрании собственников отчет о расходах и выполняемых ремонтных работ и наконец инициирования избрания органа домоуправления, состоящего из собственников, практически подготовили управлять своим домом.
Все это обусловило появление "лидеров" в товариществах. Лидеры хотят учиться. Чем больше узнают, тем больше знают, сколько еще требуется учиться, поскольку вопросов и сомнений появляется все больше и больше.
4.3. Негосударственные организации, заполняющие пробелы в образовании общества в области управления зданиями
Таким образом стали появляться инициативы "снизу". В 1996 году появилось Общество "Жилищное Товарищество", зарегистрированное Судом в Варшаве. Основали ее частные лица (как минимум 15 человек, сколько необходимо для регистрации).
Члены Общества, в основном основатели, наилучшим образом знающие законы и имеющие наибольший опыт в области управления, давали советы, разъяснения, связанные с управлением, ведением расчетов и ремонтом домов. Консультации были (и остаются) бесплатными, проводились в послеобеденное время. Помещения бесплатно предоставляли разные неправительственные организации в своих офисах после работы.
Это был аутентичное общественное движение "снизу": все хотели помочь, поскольку все были заинтересованы в том, чтобы люди начали создавать свои маленькие сообщества, чтобы дома не подвергались декапитализации, а города становились все более привлекательными. Вскоре общества начало издавать свои рекомендации в виде брошюр и книг.
Бурный расцвет сообщества, появление отделов во многих городах произошло именно тогда, когда появился свой ежемесячный журнал, ставший пособием для товариществ.
Журнал "Жилье и Сообщество" является частной собственностью. Распространяется в основном по подписке, хотя и продается в некоторых книжных магазинах экономической, юридической и строительной литературы. Его бесплатно получают все университетские и крупнейшие общие библиотеки. В редакции работает только пара редакторов, авторами текстов являются не журналисты, а специалисты из разных областей, связанных с жилищной сферой: юристы, экономисты, инженеры, а прежде всего управленцы, которые делятся знаниями и опытом, которые получают в повседневной работе.
Со временем появилось много книг на тему управления, были созданы также конкурирующие журналы. Много советов для товариществ публикуется в центральных газетах, а редакции на телевидении охотно приглашают специалистов в области управления, чтобы подсказали, какие решения в определенных ситуациях являются наилучшими.
Управляющий недвижимостью это специалист с лицензией, выданной министерством. Эта профессия и принципы обучения с целью получения лицензии определены в уставе о распоряжении недвижимостью в 1997 г. В настоящее время в Польше есть около 14 тыс.управленцев. Начиная с 2007 г. управленцем может стать только тот, кто закончит специализированные последипломные курсы.
Появление такого большого числа специалистов привело к тому, что теперь товарищества не должны в одиночку бороться с трудностями, в которых не всегда разбираются. Большинство подписывает соглашения об администрировании с профессиональными управленцами. Структура управления в таком доме следующая: орган управления, выбранный чаще всего среди собственников, управляющий, с которым орган управления подписывает соглашения, и собственники. Это собственники контролируют работу органа управления, а он – управляющего.
4.4. Финансовая поддержка для жилищных товариществ
Жилищное товарищество является частной собственностью, даже если кто-то из совладельцев является общественным субъектом (гмина или Госимущество). А как частная собственность не может дотироваться из общественных источников. Однако встречаются исключения: некоторые гмины чувствовали себя обязанными содействовать ремонту в своих наиболее неухоженных зданиях, создающих угрозу строительной аварии, несмотря на то, что здания стали собственностью товариществ. Зато правительство поддерживает инициативы, имеющие целью экономить энергию, очевидно такая помощь требует выполнения очень жестких условий.
Первой задачей, которые ставят перед собой сообщества, является ремонт инженерных систем, находящихся в наихудшим состоянии и в которых часто происходят аварии: центрального отопления, водно-канализационные, электрические, газовые. Обычно работы начинаются от системы газоснабжения – на эти работы некоторые гмины выделяли большие дотации. Эти дотации не были продиктованы законом – они выделялись гминами на принципах добровольности, с учетом имеющихся средств и только в ситуациях, создающих опасность строительной катастрофы.
C финансовой помощью для товариществ пришло и государство. Эта помощь однако построена таким образом, чтобы сами владельцы в значительной степени несли бремя ремонта. Так вот, государство выделяет товариществам т. н. кредиты термомодернизационные. Одна четвертая процентов по этому кредиту выплачивает банкам государство. На выплату суммы кредита и остальных процентов должно хватить сэкономленных средств, которые появились благодаря уменьшению использования тепловой энергии. Соответственный срок ремонта должен установить аудитор (модернизация системы центрального отопления; монтаж терморегуляторов и делителей – это заставляет закручивать батареи, а не "выпускать" тепло через окно; утепление стен и перекрытий; замена окон).
Это полезные положения. Они мобилизовали товарищества к быстрым действиям. Большом числе городов возникло соревнование: когда первый дом выполнит ремонт, тотчас мобилизуются другие, при этом стараются обогнать соседей в сроках ремонта, и даже в высаживанию более красивых цветов под домом.
4.5. Уменьшение расходов на содержание зданий
Подсчитано, что благодаря термомодернизационным работам потребление тепловой энергии во всей стране уменьшилось на 30%, тем самым на 30% уменьшились выбросы газов в атмосферу и в связи с этим уменьшились расходы, которые несут владельцы помещений. Не всем желающим удается получить термомодернизационный кредит. Банк очень подробно анализирует предложения. Если посчитают, что запланированный ремонт не принесет ожидаемой экономии на тепловой энергии, кредита не выдадут. Тогда товарищество приходит в банк за коммерческим кредитом – такой тоже выгодно взять, поскольку проценты по нему обычно не высоки. Много товариществ не решается на такой кредит, особенно в домах, где живут старшие люди. Они боятся кредитов. Предпочитают выполнять ремонты постепенно, ежемесячно внося деньги в ремонтный фонд.
Следует добавить, что хотя товарищества делают ремонты, но не платят на содержание общей недвижимости больше, чем составляет квартплата, которые платят наниматели гминам. Подчас собственник платит даже меньше. Дело в том, что товарищества экономят, бережливо считают каждый грош, выбирая исполнителей. Часто исполнители ремонта разделяют оплату за услуги на несколько взносов, поскольку уважают товарищества, так как это хороший клиент, который добросовестно расплачивается.
В некоторых домах существует возможность зарабатывать деньги на ремонт. В больших городах, особенно когда дом расположен около интенсивных транспортных магистралей, товарищества сдают в аренду например стены на рекламу. Большом количестве домов есть помещения, которые можно сдать в аренду или продать. Неиспользованные прачечные, сушильные, места для детских колясок переделываются под жилье или офисы. Полученные таким образом деньги товарищество предназначает на ремонты.
Более чем десятилетний период функционирования жилищных товариществ подтверждает давно известный факт, что лучше всего о своей собственности заботится сам владелец.