автор: Витольд Калиновский
2. Принятие постановлений и организация собраний собственнико
Устав о собственниках помещений, регулирующий деятельность жилищных товариществ в Польше, требует, чтобы в товариществах с более 7 помещениями все более важные решения, касающиеся общей недвижимости (т.е. решения, имеющие юридические и финансовые последствия) принимались путем постановлений собственников. Постановления можно принимать или на собрании собственников, или путем индивидуального сбора голосов органом домоуправления. Устав однако не устанавливает ни процедуру голосования, ни процедуру собрания собственников. В настоящей статье, основываясь на двенадцатилетнем опыте жилищных товариществ в Польше, представим организационные решения, которые могут улучшить проведение собрания и способствовать принятию постановлений в соответствии с правом и с реальными интересами собственников.
Собрания жилищного товарищества
2.1. Участники собрания
Полноправными участниками предусмотренного законом собрания жилищного товарищества определенного объекта недвижимости являются исключительно владельцы помещений в этой недвижимости или их полномочные представители. Они имеют право брать слово в обсуждении как угодно долго и как угодно часто (хотя сами себе могут это право ограничить, проголосовав за соответствующее предложение); имеют право вносить различные формальные предложения – при этом предложения должны быть поставлены на голосование председателем собрания; имеют право вносить проекты постановлений (в том числе не предусмотренных в объявлении о собрании) – такой проект должен быть поставлен на голосование, если он представлен владельцами как минимум 1/10 долей; наконец, что является наиболее важным, имеют право голосовать по постановлениям собственников: принятые постановления будут устанавливать внутренние законы товарищества, и значит будут обязательными для органа домоуправления и всех совладельцев недвижимости.
В собрании принимают участие также представители органа домоуправления товарищества, не являющиеся его членами, если таким лицам доверены функции управления.
Орган домоуправления обязан созывать собрание всех собственников как минимум раз в году, не позднее чем в первом квартале каждого года и представлять на собрании отчет о своей деятельности; эта обязанность вытекает из устава (ежегодное отчетное собрание, ст. 30 Устава о собственности на помещения). Собрание также может быть созвано по предложению владельцев помещений, обладающих в совокупности как минимум 1/10 долей в общей недвижимости. Представитель органа домоуправления отвечает на вопросы владельцев, имеет также право участвовать в обсуждении – однако не имеет права голосовать, разве только не является одновременно собственником помещения в этой недвижимости или полномочным представителем собственника. В такой ситуации каждый раз, при каждом выступлении, он должен ясно заявить, выступает ли в настоящий момент от домоуправления, т. е. как послушный исполнитель постановлений собственников, или как собственник – который может очевидно иметь по каждому вопросу свое собственное мнение.
В собрании также могут участвовать другие лица, в частности приглашенные гости и эксперты.
2.2. Полномочия
Каждый собственник помещения в данном объекте недвижимости может прислать на собрание своего полномочного представителя. Полномочия должны бать предоставлены в письменном виде – это необходимо для правильности документации собрания и принятых постановлений.
Одно лицо (не обязательно из числа владельцев помещений) может получить полномочия от одного или нескольких владельцев. При этом возможна и допустима ситуация, когда одно лицо распоряжается на собрании голосами, представляющими в совокупности более 50% долей.
В такой ситуации в Польше часто оказывается представитель собственника – гмины. На собрании он должен предъявить свои полномочия, полученные от председателя гмины, бурмистра или мэра города, поскольку только они могут наделить полномочиями представителя коммунальной собственности. Полномочие гмины может иметь такое же содержание, как частное полномочие.
2.3. Регламент собрания, ход собрания
В уставе о собственности на помещения очень мало говорится о ходе и порядке проведения собрания жилищного товарищества. А поскольку эти вопросы по отношению к жилищному товариществу не регулируются никакими другими документами – можно принять правила, которые применяются в других подобных заседаниях, например в общих собраниях кооператива. Эти правила товарищество должно утвердить в форме регламента собрания собственников.
Пока товарищества не имеет такого регламента – могут быть использованы следующие рекомендации:
- По прибытии на собрании каждый получает на подпись список присутствующих, в котором напротив каждой фамилии (названия) владельца помещения (помещения) стоит величина его доли. Все полноправные участники собрания получают (если не получили раньше) основные материалы к обсуждению, в частности:
a) протокол предыдущего собрания,
b) финансовый отчет органа домоуправления,
c) проект постановлений, которые предстоит принять собственникам, в частности проект постановления по вопросу годового хозяйственного плана
- Собрание открывает тот, кто его собрал, то есть, по закону, орган домоуправления жилищного товарищества. Человек, открывающий собрание, представляет тех, кто помогает вести собрание со стороны домоуправления; среди них должен быть человек, который ведет протокол собрания. Далее лицо, открывающее собрание, объявляет и проводит выборы председателя собрания. Если в собрании участвует большое число лиц, следует – хотя бы для эффективного поддержания порядка обсуждений – выбрать больший президиум, т.е вместе с председателем секретаря и заседателей собрания.
Председатель (президиума) следит за правильностью хода собрания, за выполнением очередных пунктов повестки дня, за процедурой голосований. В задачи председателя собрания входят также брать слово в дискуссии и ограничение – в случае необходимости – длительности отдельных выступлений. На должность председателя на следует выбирать человека, недостаточно опытного в проведении собраний, который слабо ориентируется в делах жилищного товарищества и в положениях, касающихся товариществ.
- Избранный на место председателя проводит выборы счетной комиссии, которая с этого момента будет считать голоса во всех голосованиях и подсчитывать результаты. Если до этого были выбраны секретарь и заседатель, они могут выполнять функции счетной комиссии.
- Далее председатель представляет предполагаемую повестку дня, принимает дополняющие предложения и проводит голосование по вопросу повестки дня. В утвержденном порядке должны быть указаны лица, кратко излагающие очередные пункты; таким образом избегаем дискуссии над тем, "о чем собственно здесь идет речь".
- Председатель выполняет очередные пункты утвержденной повестки дня согласно неизменной процедуре:
1) краткое изложение вопроса,
2) обсуждение,
3) голосование.
- Первым предметом обсуждения должен быть протокол предыдущего собрания собственником; следующим – отчет органа домоуправления о его деятельности в последнем отчетном периоде, а в частности о выполнении прошлогоднего хозяйственного плана. Таким образом уже в начале собрания вспоминаем, что постановили раньше – и выясняем, как это было выполнено
- Председатель предоставляет слово в обсуждении в соответствии с заявленным порядком – однако может по важной причине изменить этот порядок. Он также устанавливает – перед началом беседы, чтобы никто не чувствовал себя обиженным – максимальную длительность выступления.
2.4. Принятие постановлений
- Обсуждение постановления есть обсуждение текста проекта, представленного органом домоуправления или собственниками. Только после внесения исправлений и согласования через обсуждение окончательного текста председатель назначает голосование.
- Можно голосовать поднятием руки (мандата) и записывать результат голосования в протоколе собрания, но гораздо более практичным является письменное голосование, в списках для голосования, приготовленных отдельно для каждого постановления – единственным документом, свидетельствующем о принятии постановления (требующемся в суде при разрешении споров) является оригинал постановления с оригинальными подписями владельцев помещений (далее представляем образец такого списка). Письменное голосование имеет как минимум два больших преимущества:
1) в то время, когда счетная комиссия собирает подписи в списке, собрание уже может обсуждать очередной пункт повестки дня; тем самым избегается лишняя трата времени;
2) если во время собрания не хватает требуемого по закону большинства (50% товарищества) – ни "за", ни "против" – можно продолжить голосование в режиме индивидуального сбора голосов с использованием того же самого списка.
- После подсчета результатов голосования по постановлению счетной комиссией председатель собрания оглашает результат и отдает его для протокола. Если в голосовании на собрании не собрано ни 50% голосов "за", ни 50% голосов "против", председатель собрания распоряжается продолжить голосование путем индивидуального сбора голосов и напоминает, что такое продолжение голосование относится к обязательствам органа домоуправления. Участники собрания могут также выбрать лица, которые будут помогать членам органа домоуправления в индивидуальном сборе голосов (что является особенно полезным в очень больших товариществах, где собрание голосов необходимых для принятия или отклонения постановления требует посещения большого числа собственников помещений).
2.5. Протокол собрания
- Протокол ведется в течение всего времени собрания. Предложения участников собрания диктует для протокола председатель – если только они не сформулированы письменно и в этой форме приложены к протоколу.
- К протоколу также должны быть приложены следующие документы собрания:
1) список присутствующих с указанной величиной долей,
2) принятый и реализованный порядок обсуждения,
3) тексты постановлений с внесенными в процессе обсуждения поправками,
4) списки голосований,
5) протокол счетной комиссии с результатами голосований.
- Окончательную версию протокола собрания готовит протоколист по договоренности с председателем собрания (или с президиумом) в течение 7 дней после собрания, а если хотя бы одно голосование было продолжено путем индивидуального сбора голосов – в течение 7 дней после получения голоса, перевешивающего 50% товарищества "за" или 50% товарищества против. Протокол должен быть подписан двумя полноправными участниками собрания, а если хотя бы одно постановление принято с участием голосов, собранных индивидуально, – еще и членом органа домоуправления.
2.6. Стандартный список для голосования и протокол голосования над постановлением
[рамка]--------------------------------------------------------------------------------------------------------
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № . . . . . . . . . . . . . . . .
собственников помещений в недвижимости . . . . . . . . . . . . . . в . . . . . . . . . . . . . . .
дня . . . . . . . . . . . . . . . .г.
в вопросе . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Содержание постановления:
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Голосование по постановлению:
№ помещения
Владелец
Доля, простая дробь
Доля, %
За постановление
Против постановления
Дата
......
......
.....
Всего
(дробь)/ (процент)
Общие данные
Голосование долями
Голосование „1с = 1г”
ВСЕГО
.... собственников
Требуемое большинство
.... собственников
Голосование проведено: долями / „1 собственник = 1 голос” *
(* ненужное зачеркнуть)
Копия верна:
Председатель Собрания
Собственников [дата] . . . . . . . . г.
Домоуправление жилищного товарищества
. . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
(подпись)
. . . . . . . . . . . . . .
(дата)
. . . . . . . . . . . . . .
(подпись)
------------------------------------------------------------------------------------------------------[конец]
ПОЯСНЕНИЯ
1. Список служит для проведения письменных голосований, как на собрании собственников так и при индивидуальном сборе голосов органом домоуправления. Если голосование с использованием списка начато на собрании, но в процессе собрания не было собрано необходимое большинство для принятия постановления, тот же самый список может и должен быть использован для продолжения голосования путем индивидуального сбора голосов.
2. В списке нет графы "воздержался" – поскольку она не нужна при голосовании по постановлениям владельцев помещений в жилищном товариществе. Для принятия таких постановлений требуется абсолютное большинство (более 50% всех голосов). В голосовании считаются только голоса, отданные за постановление. Тем не менее важной является информация, сколько голосов отдано против постановления, ибо если эти голоса преступают порог 50% всех, дальнейшее проведение голосования не имеет смысла.
a) Важным элементом списка есть содержание постановления. На оригинальном списке следует записать его полный текст перед началом голосования, так чтобы каждый собственник знал, за что или против чего он голосует. Следует также ясно обозначить, проходит ли голосование долями или по принципу "1 собственник = 1 голос".