Кто управляет жильём в Германии? - Международное сообщество менеджеров недвижимости

В связи с постоянно возникающими недоразумениями, связанными с переводом с немецкого на русский терминов и определений, членами Ассоциации составлена таблица, содержащая исчерпывающие сведения об игроках в сфере управления жильём в Германии.

Следует обратить внимание, что в Беларуси и России собственниками квартир большей частью являются физические лица, в Германии - юридические. При этом в Германии частные фирмы часто управляют государственным (муниципальным) жильём, муниципальные (государственные) организации частным жилфондом не управляют. Кроме того, в Германии структура городского жилья многообразна, есть и различного вида арендные дома, и различные кооперативы (которые и владеют квартирами, как это было в СССР). Кооперативов, владеющих одним многоквартирным жилым домом, практически не существует, как правило, эти организации владеют десятками или сотнями многоквартирных домов.

Продать (приватизировать) одну квартиру в ЖК или ЖСК также нельзя, объектом купли-продажи всегда является один многоквартирный дом. Законодательство ФРГ позволяет регистрировать жилищно-строительный кооператив так сказать на "пустом месте", то есть ЖСК может начать строить дома через несколько лет, это право учредителей.

Жилищный кооператив также создаётся с иной целью, чем в РБ или РФ - с целью покупки многоквартирного жилого дома. Покупаемому дому может быть 1 год или 100 лет, это не имеет значения.

Способ создания завершённого строительством многоквартирного жилого дома, применяемый в РБ или РФ (долевое строительство), в Германии никогда не используется. У жилого дома всегда один собственник ("Жилищная Компания" или "Жилищно-Строительная Компания" - коммерческие организации). Такой собственник строит жилой дом (или покупает), и только потом может разделить его на части (квартиры) для продажи. Для этого он должен написать "Заявление о разделении недвижимого имущества" и согласовать заявление в соответствующих государственных органах. Как только продана одна квартира в многоквартирном жилом доме, принадлежащем ЖК или ЖСК (компании), образуется "совместное домовладение".

Более подробно в Таблице:

Немецкий термин	Перевод на русский	Статус организации	Отличительная особенность
Wohnungsgesellschaft	Жилищная компания	Коммерческая	Покупает многоквартирные жилые дома, управляет своими домами самостоятельно или нанимает управляющих, сдаёт квартиры в аренду.
Wohnungsbaugesellschaft	Жилищно-строительная компания	Коммерческая	Строит и покупает многоквартирные жилые дома, управляет своими домами самостоятельно или нанимает управляющих, сдаёт квартиры в аренду.
Wohnungsbaugenossenschaft	Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)	Некоммерческая *	Строит жилые дома и занимается их эксплуатацией (управлением), собственник 100% квартир, члены ЖСК имеют право пользования квартирой, но не приватизации (продажи). Может создавать дочерние жилищные и сервисные управляющие компании (ООО).
Wohnungsgenossenschaft	Жилищный кооператив (ЖК)	Некоммерческая *	Покупает жилые дома, занимается эксплуатацией (управлением) собственных жилых домов, члены ЖК имеют право пользования квартирой, но не приватизации (продажи). Может создавать дочерние жилищные и сервисные управляющие компании (ООО).
Wohneigentmergemeinschaft	Объединение собственников жилья (ОСЖ)	Обладает частичной правомочностью	Объединение собственников квартир одного многоквартирного жилого дома, юридическое лицо с частичной правомочностью. Создаётся в каждом МЖД - совместном домовладении. Заключает договор на управление с профессиональной управляющей компанией по конкурсу. Открывает свой счёт в банке.
Hausverwaltungs- und Service Gesellschaft	Управляющая недвижимостью и сервисная компания	Коммерческая организация	Не строит домов, не имеет в собственности домов. Занимается коммерческим управлением жилыми домами, инжиниринговыми услугами, услугами по санитарному содержанию и уборке территории, мест общего пользования, сдачей в аренду квартир третьих лиц и т.д. - т.е. сервисом недвижимости.

* В случае, если регистрация произведена на основании немецкого Закона «О жилищных кооперативах» (первый ЖСК создан в 1868 )

Последовательность образования ЖК (жилищного кооператива) в Германии по состоянию на 2011:

1. Учредительное собрание (минимум 7 членов – физических лиц).

2. Регистрация юридического лица, некоммерческой организации.

3. Открытие счёта.

4. Возможно получение субсидии от муниципалитета для осуществления организационных расходов (примерно 25 000 евро).

5. Получение ЖК кредита в банке для покупки многоквартирного жилого дома с земельным участком, или нескольких жилых многоквартирных домов с целью их дальнейшей эксплуатации (пользования квартирами учредителями и новыми членами ЖК).

Дом (дома) Жилищный Кооператив может купить:

- у других жилищных кооперативов или жилищно-строительных кооперативов;

- у жилищных компаний или жилищно-строительных компаний;

- у муниципалитета (значительно реже).

Капитальный ремонт и модернизация жилых домов в Германии.

1. Текущий и капитальный ремонт – производятся за счёт обязательного ежемесячного отчисления (отдельно на текущий ремонт, отдельно на капитальный ремонт) собственниками квартир и (или) арендаторами квартир. Размер отчислений зависит от конструктивных особенностей жилого дома, и рассчитывается управляющей компанией (ЖК, ЖСК), утверждается правлением ЖК, ЖСК или общим собранием совместного домовладения (для членов кооператива и совместных домовладений). Для арендаторов – является обязательным отчислением, но регулируется только договором найма, т.е не согласовывается арендаторами квартир.

2. Модернизация жилых домов – производится за счёт собственника. Для совместных домовладений – по решению общего собрания за счёт собственников квартир, при этом собственник квартиры либо платит собственные средства, либо самостоятельно берёт кредит в банке. Для привлечения кредита на модернизацию (комплексную санацию с улучшением характеристик дома) допускается регистрация жилищного кооператива, который и является получателем кредита (юрлицо со своим р/с).

Объектом залога для банка как правило является земля и (или) один многоквартирный жилой дом.

В исключительных случаях объектом залога для банка может быть квартира в совместном домовладении (квартира и часть земельного участка неотделимы друг от друга), при создании совместного домовладения земельная книга на общий земельный участок «уничтожается» и заводятся «квартирные земельные книги», в которые вносятся отдельные собственники и их доля общего участка земли.

Для проведения модернизации своих жилых домов ЖК или ЖСК может продать один или несколько домов с целью использования этих средств на «комплексную санацию» - но это происходит очень редко, чаще привлекается банковский кредит.