Региональный воркшоп проекта FpB-19018 «Разработка инструментов взаимодействия и межотраслевого сотрудничества для профессионального управления недвижимостью» состоялся 20 августа 2021 в конференц-зале «БонКлассик» отеля «БонОтель» ул. Притыцкого,2, г. Минск.
Организаторы и участники: Международная ассоциация менеджмента недвижимости, Ассоциация «Центр жилищного менеджмента», представители жилищных ассоциаций и организаций собственников, государственной организации по управлению общим имуществом совместного домовладения (КУП ЖКХ №2 Фрунзенского района г. Минска), журналисты портала коммунальной грамотности населения.
Задачи воркшоп: Установление взаимодействия между Ассоциацией «Центр жилищного менеджмента» и КУП ЖКХ №2 Фрунзенского района г. Минска при энергетической модернизации жилых домов по условиям Указа Президента Республики Беларусь №327 «О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов» от 4 сентября 2019 г. Разработка дополнений к Стратегии развития Ассоциации «Центр жилищного менеджмента» и поддержка в разработке кратких "критериев развития" для КУП ЖКХ №2 Фрунзенского района г. Минска.
Устойчивая организация мероприятия. При планировании и проведении воркшоп учитывались: экологические аспекты (управление цепочкой поставок и ответственные закупки, управление отходами) социальные аспекты (безопасность и здоровье, уважение к культуре, гендерное равенство, открытость и публичность) аспекты поддержки экономики (сотрудничество и партнёрство, местная поддержка при участии всех заинтересованных сторон, ответственное управление). Организаторы мероприятия и поставщик услуг разделили ответственность за внедрение устойчивых практик и доведение их до заинтересованных сторон.
Новации: на мероприятии использовался "чемоданчик модератора", а вернее его содержимое, всё вместе разработанное в рамках курса "Устойчивое управление мероприятиями" для участников проектов 9-го этапа программы поддержки Беларуси.
Мы превращаем тепло взаимодействия в теплые дома в белорусских городах для устойчивого развития страны.
Wir verwandeln die Wärme der Interaktion in warme Wohnungen in belarussischen Städten für die nachhaltige Entwicklung des Landes.
Открыли мероприятие Елена Макарова (председатель правления Ассоциации «Центр жилищного менеджмента») и Алег Сиваграков (эксперт проекта, доцент кафедры экономики и управления Института предпринимательской деятельности. Они также познакомили участников с проектом FpB-19018 «Разработка инструментов взаимодействия и межотраслевого сотрудничества для профессионального управления недвижимостью» и его первыми результатами.
Геннадий Калёнов, руководитель проекта, рассказал участникам об основных проблемах организации энергоэффективной модернизации многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь в 2020-2021, которые удалось проанализировать в рамках проекта FpB-19018 и в сотрудничестве с немецким энергетическим агентством DENA.
Одной из задач проекта FpB-19018* «Разработка инструментов взаимодействия и межотраслевого сотрудничества для профессионального управления недвижимостью» является привлечение населения к участию в тепловой модернизации жилищного фонда. Какие стимулы могут помочь в решении проблемы, и почему для повышения мотивации так важен международный опыт, обсудили участники регионального семинара, состоявшегося в Минске.
В 2020 г. с жителями многоквартирных домов в республике было проведено 2 тыс. 337 общих собраний по вопросам энергетической санации, где специалисты подробно рассказывали о выгоде данного мероприятия. Согласие собственников получено лишь в 30 случаях. Принято считать, что главной причиной такой гражданской пассивности являются низкие тарифы на услугу теплоснабжения, но вряд ли данный аргумент можно считать убедительным. Если говорить о финансовых и юридических инструментах, то законодательство Беларуси можно считать более прогрессивным даже в сравнении с теми странами, где процесс уже давно поставлен на поток.
- У наших соседей участие людей в тепловой модернизации связано со множеством бюрократических проволочек, - сказал исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Калёнов. – Например, в Украине процедура согласования состоит из множества этапов, а в Литве необходимо оформление финансовых обязательств с каждым собственником. У нас же нужно лишь принять положительное решение квалифицированным большинством на общем собрании участников совместного домовладения. Собственники оплачивают лишь половину стоимости тепловой модернизации, рассрочка предоставляется по фиксированной стоимости в белорусских рублях. Ежемесячный платеж в течение 10 лет составит для двухкомнатной квартиры от 20 до 27 руб., и даже эту сумму со временем «съест» инфляция. Мало того, оплата начинается только после завершения всех запланированных работ, то есть когда человек уже начинает экономить на оплате жилищно-коммунальных услуг. В отличие от граждан других стран не нужно брать кредит, обеспечивать под него залог, нет никаких рисков на случай хищения материалов, банкротства подрядчиков и других форс-мажорных обстоятельств. Казалось бы, условия идеальные, но лишь 1% собственников соглашаются на них.
Немецкое энергетическое агентство DENA на совместных «круглых столах» с МАМН проанализировало этот феномен, и пришло к однозначному выводу: факторы, сдерживающие участие граждан в энергоэффективных мероприятиях, кроются не только в низких тарифах и слабых знаниях людей об общем имуществе дома, патернализме, но и в дополнительных причинах. Эти причины можно разделить на две основные группы: ошибки при подготовке общего собрания и ошибки при проведении общего собрания.
Другими словами, специалисты идут на встречу с людьми неподготовленными, рассчитывая лишь на свою харизму. Аргументы в виде нескольких общих цифр, не привязанных к конкретному зданию, никак нельзя назвать убедительными. Никто не спорит с тем, что комплексная тепловая модернизация повысит комфортность проживания и позволит снизить оплату за отопление, но когда речь идет о финансовом участии собственников, они хотят слышать более развернутую информацию, причем на доступном им языке, без заумных профессиональных терминов и скучных юридических формулировок.
Прежде всего, стоит объяснить разницу между капитальным ремонтом и тепловой модернизацией. В первом случае, это всего лишь восстановление потребительских качеств дома, утраченных в процессе эксплуатации. То есть после проведения обязательного перечня работ собственники получат жилье, качество которого останется на уровне проектных решений 50-летней давности. А как оно может и должно выглядеть, можно обсудить на простых мероприятиях. Например, предложить в процессе модернизации заменить встроенные в систему горячего водоснабжения полотенцесушители на электрические. Простое, на первый взгляд, решение позволит включать прибор в любое удобное для хозяина время, устанавливать нужную температуру и не греть воздух летом, когда и без того дышать нечем. Кроме того, повышается эстетический вид ванной комнаты.
Или можно поднять вопрос устройства вентилируемого фасада, среди преимуществ которого простота сборки, долговечность, возможность монтажа в любое время года, улучшение внешнего вида дома и другие. Таких тем для обсуждения может быть множество, но чтобы знать, чем можно «зацепить» жителей, нужно внимательно изучить не только состояние дома, но и интересы и предпочтения его жителей, их представление о комфорте. Вот почему так важен этап подготовки к общему собранию.
Специалисты агентства DENA советуют начать сбор информации с изучения счетов за отопление как минимум за последние три года, а, по возможности, произвести измерение температуры в помещениях. Затем организовать детальное обследование дома, и лучше всего это делать на основании опросного листа, который представляет собой таблицу с конкретным перечнем вопросов, ждущих ответа. Данный документ делится на четыре части:
Чтобы выяснить предпочтения собственников и наглядно визуализировать их интересы, есть простой и эффективный способ. Сначала предлагается ответить на вопрос о том, какой в представлении человека должна быть «идеальная квартира в идеальном многоквартирном доме», а затем оценить состояние своего жилья. После этого остается просто сравнить ответы.
Собрав максимально полный объем информации, можно составить «Концепцию проведения энергоэффективной модернизации», которая уже даст возможность предметно разговаривать с жителями. В концепции расписывается перечень запланированных мероприятий по утеплению дома в соответствии с белорусским законодательством, а также перечень возможных дополнительных мероприятий, которые позволят еще больше увеличить степень комфорта и экономить энергию. Сравнивается возможный внешний вид дома после капитального ремонта, после капитального ремонта с тепловой модернизацией, после капитального ремонта с тепловой модернизацией и дополнительными мероприятиями.
Одной из главных ошибок в работе с жителями немецкие специалисты считают то, что после собрания, на котором был получен отрицательный ответ, дальнейшая разъяснительная деятельность прекращается. Международный опыт показывает, что практически никогда, даже при проведении всех выше перечисленных мероприятий, не удается убедить людей с первого раза. На предварительных встречах идет последовательное обсуждение всех нюансов ремонта, предлагаются различные варианты, и люди плавно подводятся к мысли, что от их сегодняшнего решения зависит не просто степень комфорта и размеры коммунальных платежей.
Комплексная энергоэффективная модернизация способствует продлению срока жизни здания, дает гарантию, что через какие-нибудь 20-25 лет дом не будет признан аварийным, а его жители не окажутся перед перспективой потери своей недвижимости. Этот довод действует и на пожилых собственников, которые боятся рассрочки на 15-20 лет, и свою осторожную позицию аргументируют пессимистичной фразой «сколько мне осталось…». Осталось, на самом деле, не так уж мало, поскольку у любого старика есть дети, которые в наследство могут получить не аварийное жилье, а современную, с высоким уровнем комфорта квартиру, рыночная стоимость которой значительно возрастет после модернизации.
Чтобы донести всю перечисленную информацию до жителей, одного собрания будет явно недостаточно, и здесь возникает главный вопрос: а кто, собственно, всем этим будет заниматься? Ведь если следовать рекомендациям специалистов агентства DENA, то при каждом предприятии ЖКХ надо создавать штатную единицу, а то и целый отдел с соответствующим финансированием. В Германии, например, работа аудитора оплачивается государством, у нас же она пока строится исключительно на энтузиазме работников ЖКХ, которым со своими прямыми обязанностями успеть бы управиться. Стоит ли удивляться столь низкой эффективности проведенных собраний.
Очевидно, что заказчикам должны быть предоставлены дополнительные финансовые возможности для проведения предварительных обследований самостоятельно или возможность нанимать сторонние организации для подготовки и проведения общих собраний.
- Для организации тепловой модернизации жилищного фонда необходимо разработать инструменты социального участия населения в этом процессе, а также наладить сотрудничество между организациями собственников и предприятиями ЖКХ, - делится мнением Геннадий Калёнов. – Проект FpB-19018 направлен на изучение практик и инноваций муниципальных жилищных компаний и жилищных ассоциаций Берлина, а в качестве пилотов в нашей стране выбраны три городские жилищные организации в Минске, Мозыре и Пинске. Кроме обучающих семинаров и консультационных встреч намечено приобретение профессиональной литературы по управлению жильем и энергетической санации, разработка и выпуск брошюр с рекомендациями по организации работ, разработка и размещение плакатов в местах приема граждан в администрациях районов, КТОСах, РСЦ. Результаты проекта будут представлены Министерству жилищно-коммунального хозяйства, предприятиям ЖКХ, городским жилищным ассоциациям.
Далее участники обсудили международный опыт взаимодействия организаций публичного и непубличного сектора при подготовке энергетической модернизации многоквартирных домов. Примером послужила работа муниципальной жилищной компании администрации г. Берлина STADT UND LAND. Участники обсудили практики, которые можно использовать в г. Минск.
Обсуждение возможного формата взаимодействия между Ассоциацией «Центр жилищного менеджмента» и КУП ЖКХ №2 Фрунзенского района г. Минска при энергетической модернизации жилых домов - это обсуждение деталей взаимодействия. Само взаимодейстьвие уже налажено.
Алег Сиваграков и Геннадий Калёнов познакомили участников с содержанием итоговой брошюры проекта FpB-19018, подготовленной рабочей группой.
.
Этот проект осуществляется при содействии Программы поддержки Беларуси (ППБ). Программа поддержки Беларуси реализуется Дортмундским международным образовательным центром (IBB Dormnund) по поручению Министерства экономического сотрудничества и развития (BMZ) и Германского общества по международному сотрудничеству (GIZ).
фотографии воркшоп:
