Сравнение условий в Беларуси и Германии

Таблица 1

Общие положения

Германия

Беларусь

Собственники / арендаторы квартир

Больше арендаторов, 57%

Больше собственников

Предоставление льготных кредитов для строительства жилья

Как правило – предоставляются строительным компаниям, жилищно-строительным организациям и т.д для строительства социального жилья для последующей социальной аренды построенных квартир малоимущими гражданами.

Как правило – предоставляются малоимущим гражданам для долевого строительства и последующего оформления квартир в собственность.

Проведение общих собраний в совместных домовладениях

Организуют и проводят, составляют и хранят протоколы, реализуют решения собственников квартир управляющие (физические и юридические лица: частные или муниципальные компании). Собрания не реже 1 раза в год, во всех совместных домовладениях.

Проводятся только товариществами собственников в 1% многоэтажных домов, государственные компании (ЖЭС, ЖРЭТ и др.) общих собраний собственников квартир в совместных домовладениях (85% всех многоэтажных домов) не проводят.

Можно ли приватизировать (продать) одну квартиру в ЖСК, несколько квартир

Как правило нет, ЖСК может продать весь дом (один из нескольких, принадлежащих ЖСК), например для извлечения средств в целях повышения платежеспособности ЖСК.

Да, и тогда у дома появляется статус совместного домовладения (два и более собственника).

Величина пая для вступления в ЖСК в доме существующей серийной застройки (приобретения членства в ЖСК в доме существующей серийной застройки)

Величина пая определяется в уставе ЖСК и зависит от площади квартиры, в Берлине, например, величина пая для квартиры 45 кв.м. соответствует 600 евро, для квартиры 85 кв.м. 1400 евро.

Пай равен рыночной стоимости квартиры, например в Минске величина пая прибл. 35000 – 70000 евро, как правило через покупку приватизированной квартиры

Арендные муниципальные и частные доходные дома – как вид городского жилья

Преобладают среди видов жилья в больших городах

Полностью отсутствуют, законодательные акты не разработаны.

Таблица 2

Коммунальные платежи для населения

Германия

Беларусь

Срок оплаты

Предоплата, например, не позднее 3-го числа расчётного месяца

Не позднее 25-го числа месяца, следующего за расчётным

Зависимость от времени года

Не зависит, сумма одинакова в любой месяц года (плата за отопление делится на 12 месяцев), по результатам года делается перерасчёт

Зависит, формируется по фактическим расходам, зимой всегда больше

Эксплуатационные затраты, детализация в извещениях на оплату

12 – 15 видов работ, полная детализация, например «газоны», «стрижка кустов», «зарплата управляющего» и т.д.

1 строка – «техобслуживание», без детализации

Годовой финансовый отчёт собственнику квартиры

Предоставление отчёта любому собственнику предусмотрено федеральным законодательством

Предоставление отчёта законодательством не предусмотрено, за исключением членам ТС и некоторых ЖСК (ЖСПК)

Тарифы на услуги, от себестоимости

Выше себестоимости

28-33%

Тарифы на услуги, от территориального месторасположения

Варьируются, зависят от спроса /предложения в конкретном районе (городе), земле

Одинаковы вне зависимости от месторасположения дома в районе, городе, стране

Роль правительства в установлении тарифов

Не играет никакой роли

Устанавливает одинаковые для всей страны тарифы с точностью до рубля

Отчисления на капитальный ремонт

Размер отчислений рассчитываются управляющей компанией с учётом особенностей каждого многоквартирного дома и подтверждается общим собранием собственников. Управляющая компания несёт полную ответственность за качественный своевременный ремонт.

Равны отчислениям на техобслуживание, одинаковы для любого дома. Ответственность за несвоевременный капитальный ремонт не предусмотрена.

Входит ли площадь не отапливаемой лоджии в общую площадь квартиры (для начисления платежей)

Да, на 25-50%

Нет

Участвуют ли собственники квартир 1-2 этажа в расходах по эксплуатации лифтов

Да

Нет

Предоставление льгот (субсидий)

Только адресная социальная помощь, деньги перечисляются из местного бюджета. Для этого необходимо постоянно «раскрывать», т.е. декларировать семейный бюджет.

Субсидии заложены в тарифы для всех категорий населения, вне зависимости от доходов, в том числе для богатых и очень богатых. Дополнительная помощь – инвалидам и др. по перечню льготников, утверждаемому правительством.

Предоставление льгот (субсидий) собственнику очень большой по площади квартиры

Право на получение субсидии всегда зависит от дохода семьи.

Право на получение субсидии (тариф на техобслуживание) не зависит от дохода семьи в случае регистрации в квартире одинокого неработающего пенсионера

Влияет ли на стоимость эксплуатационных затрат по содержанию общего имущества (тарифов) количество проживающих (зарегистрированных) в квартире

Нет

Да, установлена нормативная и сверхнормативная жилплощадь

Таблица 3

Общее имущество совместного домовладения

Германия

Беларусь

Учёт и документирование общего имущества совместного домовладения

(далее – СД)

Обязательно подлежит учёту и документированию в «заявлении о разделении имущества». каждого совместного домовладения

Учитывается и документируется только в товариществах собственников, при выборе ТС формой управления в доме старой застройки (<0,1% всех многоэтажек)

Сроки учёта и документирования общего имущества СД

До продажи первой квартиры в многоэтажном доме.

Практика отсутствует

Кто производит документирование и учёт общего имущества

Собственник дома (например застройщик), до продажи первой квартиры.

ТС, в случае его регистрации

Кто контролирует учёт и документирование общего имущества

Федеральные и муниципальные чиновники, о чём проставляется штамп на документации

Никто

Возможна ли продажа части общего имущества совместного домовладения бывшим собственником дома (например, застройщиком) – без согласия всех собственников домовладения

Нет

Да, очень часто

Относятся ли к общему имуществу СД наружные окна жилых квартир

Да

Нет

Возможна ли замена окна собственником квартиры

Принципиально нет, только на основании решения общего собрания собственников. Как правило, в случае необходимости окна меняются сразу во всём доме, все окна одинаковы.

Да, окна в пределах одного многоквартирного дома все разные

Относится ли к общему имуществу наружная сторона лоджий

Да, все лоджии также одинаковы

Нет, лоджии в пределах одного СД могут быть разные

Таблица 4

Конструктивные особенности

Германия

Беларусь

При реконструкции 6-7 этажного дома, мусоропровод -

Рекомендуют демонтировать

Обязательно монтируют

При реконструкции дома, верхние этажи

Как правило, не надстраивают. Иногда разбирают (уменьшение этажности)

Как правило, надстраивают, 1-2 этажа

(увеличение этажности)

Перепланировка (квартир)

Производится как правило при реконструкции (комплексной санации) всего дома

Производится как правило собственниками квартир в массовом порядке

Местонахождение машинного отделения лифта

Зависит от типа лифта, чаще внизу

Как правило, на кровле здания (вверху)

Лифты в пятиэтажных жилых зданиях

В домах массовых серий отсутствуют. При реконструкции (капитальном ремонте, комплексной санации) таких домов рекомендуется пристраивать (панорамные)

Отсутствуют. При реконструкции, капитальном ремонте пристройка лифтов не предусмотрена

Входная дверь в подъезд

Как правило, бронированный стеклопакет, дверь герметична (теплосбережение)

Как правило, металлическая и затем ещё одна, деревянная

Местонахождение почтовых ящиков

Рекомендуется на улице, у входа в подъезд (в целях безопасности)

Всегда на цокольном – первом этажах, внутри подъезда

Наличие скамеек и урн для мусора у подъездов жилого здания

Как правило, отсутствуют

Как правило, имеются везде

Наличие скамеек у детских площадок

Повсеместно. Зависит от концепции благоустройства придомовой территории.

Не всегда

Входные двери в квартиры

В новостройках и реконструированных домах - одинаковые (противопожарные, огнеупорные, герметичные, противодымные, противошумные)

Все разные

Отмостка вдоль фундамента для отвода ливневых вод

Отсутствует, насыпан крупный гравий 20 см в глубину 40 см шириной, вода стекает вдоль гидроизолированного фундамента

Асфальто-бетон, 90 см от фундамента

Наличие спутниковых тарелок на фасадах многоэтажного дома

Отсутствуют в связи с запретом и большим выбором кабельных операторов

Имеются на каждом многоквартирном доме

Таблица 5

Особенности управления и эксплуатации

Германия

Беларусь

Количество государственных управляющих компаний

5%

95%

Количество частных управляющих компаний

Десятки тысяч

16, из них большая часть – в г. Могилёве

Специализация управляющих компаний

УК предоставляют дополнительные услуги через дочерние организации – для управления ТС, для возврата долгов, для услуг «хаузмайстера», «противошумовая полиция», работа с пожилыми людьми и другие

Одна компания (например ЖЭУ) делает всё самостоятельно, дочерних организаций нет

Создание юридического лица в совместном домовладении

Не предусмотрено законодательством.

Иногда (в случае управления через товарищество собственников)

Учёт денежных средств

Подомовой (всегда, по каждому совместному домовладению)

Общий, в случае управления через ЖЭУ, подомовой – в случае управления ТС

Сантехническое оборудование в квартирах (смесители, краны и т.д.)

Рекомендуется всё одного производителя (для унификации ремонтных работ) по перечнюУК

Все – разных производителей (масса проблем с заменой одних деталей на другие)

Терморегуляторы и приборы учета потребления тепла

Установлены повсеместно на отопительных приборах и полотенцесушителях, поквартирный учёт теплопотребления

Установлены только на отопительных приборах в новых и недавно реконструированных домах

Металлоконструкции и деревянные части перилл, ограждений, детских площадок

Как правило изготовлены из нержавеющих сплавов и пропитанного дерева, не требуют ежегодной эксплуатации

Как правило требуют ежегодной окраски масляными эмалями для защиты от атмосферных воздействий

Наличие мест для хранения велосипедов

Повсеместно - в подвалах, на специальных площадках с козырьком у входа в подъезд

Не предусмотрено – только в квартирах

Уборка тротуаров, проездов, зелёной зоны за проездом

Ответственность за уборку несет собственник земельного участка. Распространена механизированная уборка

Рабочий по комплексной уборке ЖЭУ, ТС, ЖСК

Уборка площадки перед входом в подъезд и газонов (до тротуара вдоль подъездов), мест общего пользования внутри подъездов жилого дома

Хаузмайстер управляющей компании (например, в панельных районах один на 800 – 1200 квартир)

Рабочий по комплексной уборке ЖЭУ, ТС, ЖСК (один на 80 – 120 квартир)

Контроль за наполняемостью контейнеров для бытового мусора (в случае частичного наполнения - отмена рейса мусоровоза)

Хаузмайстер управляющей компании (один на 800 – 1200 квартир)

Отмена рейса никогда не производится,

контроль не осуществляется

Мелкий ремонт замков, сантехники, электрики, окон, световых вывесок, почтовых ящиков, стен (штукатурные и малярные работы), замена стёкол и т.д.

Хаузмайстер управляющей компании (один на 800 – 1200 квартир, при продолжительности ремонтных работ до 30 минут)

Электрик, сантехник, плотник, рабочий по текущему ремонту, штукатур, маляр, каменщик, плиточник и т.д.

Снятие показаний приборов учёта

Традиционно поставщики коммунальных услуг, часто хаузмайстер управляющей компании (один на 800 – 1200 квартир)

Инженер, мастер, сантехник ЖЭУ или ТС

Текущий осмотр мест общего пользования, инженерных систем, составление отчётов работниками управляющей компании

Как правило, хаусмастер (один на 800 – 1200 квартир)

Инженер, мастер, сантехник, электрик, рабочий по текущему ремонту

К кому в управляющей компании обращаются жильцы в случае различных технических проблем

К диспетчеру или хаузмайстеру, в каждом подъезде имеется ящик для записок, который хаузмайстер проверяет ежедневно

Диспетчер, директор, инженер

К кому обращаются жильцы в случае шума в вечернее и ночное время

В «противошумовую полицию» управляющей компании, которая приезжает в течении 15 минут и действует методом убеждения, или в полицию.

В милицию