Управление жилой недвижимостью в Эстонии

Основной целью (единственной целью) коммерческого объединения, занимающегося уходом за недвижимостью, является получать прибыль от своей деятельности в рыночной конкуренции, заботясь в то же время об удовлетворении своих клиентов, предоставляя им качественное обслуживание, а также сохранение недвижимости и функциональная применимость.

Юри Кренстром, председатель правления ассоциации управляющих Эстонии EKHHL

В публичном секторе разрешено все, что не запрещено правовыми актами. Коммерческому объединению запрещено все, что не разрешено правовыми актами,  также необходимо соблюдать хорошие традиции коммерческой сферы и деловую этику!

Коммерческое объединение не оказывает своим клиентам социальной помощи! У каждой услуги в ситуации рыночной конкуренции есть персональная цена за услугу, обоснованная с точки зрения деятельности коммерческого объединения, в которую входят расходы, связанные с оказанием всех услуг (например, рабочая сила, оборудование, материалы, общие расходы) и прибыль, за которую должен заплатить клиент, заказавший услугу. При необходимости публичный сектор может оказывать поддержку клиентам коммерческого объединения, исходя из общественных интересов, напрямую клиенту или через оказывающее услуги лицо, но так называемых бесплатных обедов в бизнесе не существует.

К трем наиболее важным видам собственности общества относятся человек, природные ресурсы и недвижимость, с последним из которых связана такая существенная деятельность как проектирование, строительство и уход. По моей оценке, еще не ценятся в достаточной степени в их числе недвижимость и уход, и здесь нам как лицам осуществляющим уход еще придется многое сделать для разъяснения сути вопроса и его значения.

В 1993 году в Эстонии фактически еще не было коммерческих объединений, занимающихся уходом за недвижимостью, вся деятельность в этой области, а также преобладающая доля из строительного фонда (за исключением единичных небольших жилых домов и кооперативов) находились в государственной и муниципальной собственности. В 1998-2002 годах была произведена приватизация учреждений строительного фонда и ухода, также возникло значительное количество коммерческих объединений, готовых оказать услуги по уходу за новой недвижимостью в области частной собственности.  

 Выборы публичного сектора.

В основе деятельности публичного сектора, прежде всего, лежат две основные функции:

• осуществлять публичную власть на государственном и муниципальном уровне
• обеспечить населению доступность необходимых услуг для поддержания жизнедеятельности

Таким образом, в случае требования услуг объективной задачей публичного сектора является либо создать необходимые и мотивирующие условия для оказания услуг, либо оказывать эти услуги через свои структуры, когда у предпринимательства нет к этому интереса или рынок услуг не работает. В то же время это все же субъективно решается политиками, т.е. когда советуется либо:

a)  так называемое тонкое и способствующее предпринимательству государство (настолько мало, насколько это возможно и настолько много, насколько это необходимо), где, например, публичный сектор по возможности мало задействован в оказании услуг по уходу, создает благоприятную предпринимательскую среду, содействует росту сознательности клиентов и нахождению решений между сторонами услуг через рынок услуг;

b)  или регулирующее и самодостаточное государство (настолько много, насколько это возможно), где, например, публичный сектор существенно регулирует оказание услуг по уходу, устанавливает различные тарифы и пределы, сам предлагает услуги, устанавливает преимущества по сравнению с предложениями частного сектора, предлагая услуги со своей стороны и т.д.

 Какое из этих решений наиболее выгодное в экономическом плане для общества, которое могло бы гарантировать лучшие результаты? В случае какого решения соответствующие мотивации сильнее? У публичного сектора нет объективной необходимости вступать в конкуренцию с коммерческим сектором, если рынок услуг работает и клиенты получают желаемые услуги через этот рынок. Для налогоплательщика уменьшается налоговое бремя.  Всецело и непосредственно решение по поводу услуг принимает сам заказчик, то есть собственник недвижимости и пользователи.

Безусловно, требуется переход от сильно контролируемого и регулируемого общества к более либеральной политике, поддерживающей так называемое тонкое государство и рыночные отношения, когда правильно организовать и развивать предпринимательскую среду поможет политическая воля, смелость и мастерство.

 Как это организовать и чего мы достигли в Эстонии?!

Рынок услуг по уходу за недвижимостью может действовать эффективно, если, прежде всего:

• наблюдается в значительном объеме постоянный спрос на услуги;
• правовое общество поддерживает  равное обращение, а также принципы честного и профессионального бизнеса, например:

-   обеспечение равного обращения – право для всех одно

-   правовая определенность – обеспечение установленных прав до применения судебных решений

-   специальные требования в случае необходимости в публичных интересах  (безопасность, компетентность);

• содержание услуги и обычно достижимые цели изложены ясно и для всех понятно (рекомендуется в основной части стандартизировать);
•  заказчики услуг или их представители в достаточной мере сознательны, и у них имеется профессиональные навыки, чтобы:

-    составлять качественные документы с предложениями и честно проводить тендер услуг

-    сотрудничать с предоставляющим услуги предприятием, ориентируюсь на лучший результат и объективно оценивать оказанную услугу;

• на рынке услуг в достаточном объеме и количестве конкурирующих поставщиков услуг;
• у поставщиков услуг имеется достаточный выбор на рынке труда для оказания услуг по заказу клиентов.

Как публичный сектор может поддержать коммерческий сектор, занимающийся уходом за недвижимостью и рынок услуг? Как это сделано в Эстонии? Какова маржинальная прибыль у предприятий, оказывающих услуги по уходу за недвижимостью в Эстонии?

На сегодняшний день в Эстонии насчитывается чуть более 1000 коммерческих объединений в частной собственности, которые, регистрируясь в коммерческом регистре, обозначили уход за недвижимостью как одну из сфер своей деятельности.  По нашей оценке из них можно выделить 200 – 220 коммерческих объединений со значительным оборотом и активными  участниками рынка (115 членов Эстонского Союза Управляющих и Обслуживающих недвижимость < EKHHL >), что является достаточным количеством для функционирования рынка услуг на территории Эстонии.

 В Эстонии в 1993-2013 гг. продолжают использоваться все следующие предпосылки творческого развития для поддержки ключевых мер, исходящие от публичного сектора, касающиеся коммерческого сектора ухода за недвижимостью и рынка услуг:

• создание правового общества (прежде всего, коммерческий кодекс, обязательственно-правовой закон, закон о строительстве, закон о квартирной собственности, закон о квартирном товариществе, закон о государственном заказе);
• обеспечение стабильности, прозрачности и привлечения в правотворчестве, учет взглядов и потребностей предприятий сферы, избежание так называемых непредвиденных изменений в правовых актах;
• финансирование планов развития государственных сфер и мер по их применению, в первую очередь, меры, направленные на повышение осведомленности клиентов и профессиональности специалистов (например, план развития жилищной экономики Эстонии);
• различные меры поддержки деятельности и развития малых, средних и крупных предприятий (например, SA KredEx, SA EAS, SA Innove);
• создание возможности использования различных международных проектов по развитию, обучению и сотрудничеству (например, INTERREG, PMN);
• создание институтов стандартизации, сертификации и профессиональной основы и организации их деятельности (например, EVS, фонд национальной квалификации Kutsekoda)
• организация профессионального обучения для рабочих, а также создание системы обучения для специалистов и руководителей (государственные учебные программы, а также обучение на их основе в различных профессиональных и высших учебных заведениях и в Таллиннском Техническом университете)
• поддерживания идеи дополнительного обучения для взрослых (дополнительное обучение EKHHL)
• система социальной поддержки жителей (в том числе услуги в области ухода за недвижимостью для пользователей)

 Эстонский Союз Управляющих и Обслуживающих недвижимость (EKHHL) на основании годовых отчетов оказывающих услуги по уходу за недвижимостью предприятий за период времени с 2007 по 2011 хозяйственный год проанализировал их экономические показатели, и получилось, что, например, маржинальная прибыль коммерческой деятельности в области ухода за недвижимостью относительно низкая, но, кончено же, в то же время, нельзя говорить о необоснованной или неоправданной маржинальной прибыли.  Оптимальный процент прибыли должен варьироваться в пределах от 7 до 10, что позволило бы делать соответствующие инвестиции в развитие бизнеса. В конкурентной ситуации рынка услуг у коммерческих объединений, которые являются членами EKHHL, средние проценты прибыли от оборота следующие:

 2007 – 3,2 %, 2008 – 5,6 %, 2009 – 6,7 %, 2010 – 4,9 %, 2011 – 3,8 %

Всего в среднем за 5 лет – 4,8 %

 На основании анализа хозяйственной деятельности за 2011 г. коммерческих объединений, которые являются членами Эстонского Союза Управляющих и Обслуживающих недвижимость, EKHHL излагает характерные в этом году для данного сектора наблюдения и тенденции:

- несколько снизилась эффективность деятельности руководителей (Эмоциональный фон VRLTÜ - Усталость? Рутина? Безнадежность? Незнание? Перенапряжение?);

- на нескольких предприятиях зафиксировано снижение способности приносить прибыль, однако некоторые предприятии смогли удержаться на хорошем уровне;

- средства не используются очень эффективно, и они не работают с достаточной прибыльностью;

- у поставок услуг по уходу за недвижимостью очень сильное ценовое давление, конкуренция очень напряженная, предложение местами держится в пределах окупаемости, в последнем случае победителей фактически нет (однако первые примеры подъема уровня цен);

 - некоторые производители начали отказываться от участия в тендерах некоторых заказчиков, а также консолидируют клиентский портфель и оптимизируют организацию;

- лидеры рынка начали терять клиентов и/или заказчики начали уменьшать объемы, становясь более требовательными;

- в то же время на рынке появились и еще появятся новые объемы (продолжается отказ в известном секторе от самодеятельности, что-то также строится);

- свое место должны найти некоторые объединения и продажи, кто-то ждет инвесторов как «белого корабля» - чего может и не случиться;

- есть надежда, что никому не придется прекращать свою деятельность, и в мире не случится всеобщий экономический крах;

- предприятия должны больше продумывать деятельность, направленную на улучшения содержание и финансирование сектора ухода за недвижимостью, чтобы в общих интересах достичь нового подъема (EKHHL).

Ничто не исчезает, а только меняется, деньги не испаряются, а лишь меняют владельца и собираются в определенных пунктах (происходит обычный тур отбора оставшихся на плаву и нового качества, что является очередным экономическим циклом в нормальной экономической деятельности).

В Эстонии в течение 20 последних лет при сотрудничестве публичного, частного и третьего секторов сделан существенный поворот в сторону перехода от сильно контролируемого и регулируемого общества к более либеральному обществу, поддерживающему рыночные отношения и так называемое тонкое государство, и в результате в числе прочей коммерческой деятельности рынок услуг в сфере ухода за недвижимостью функционирует, а качество обслуживания, состояние недвижимости и уровень удовлетворенности клиентов заметно улучшились.