Кому строить арендные дома?

(продолжение)

Даже если арендный дом продают другой компании – его передают вместе с арендаторами. Собственники могут меняться, но право арендатора жить в квартире первично. Более того, новый собственник без согласия арендатора даже не имеет права осмотреть квартиру. Арендатор в Европе – это звучит гордо! Это не наши молодые семьи, которые ежегодно бегают с чемоданами из одной съемной квартиры в другую. 

Кроме того, с определённой периодичностью официально публикуется «зеркало арендной платы»: данные о стоимости аренды жилья в определенных типах домов, районах. И если арендатор видит, что собственник жилья получает за аренду больше, чем «в среднем», – он идет в суд, который обязывает компанию снизить оплату до среднего уровня.

Но почему коммерческим компаниям в ЕС выгодно строить социальное жильё?

Ответ прост - государство выполняет роль регулятора, то есть создаёт условия, при которых частникам всё равно, какие строить дома - доходные или социальные. А именно – предоставляет возможность кредитоваться под очень низкую процентную ставку в специальных банках, а также гарантирует, что бессрочно будет являться арендатором всего дома и оплачивать частному собственнику коммерческую стоимость аренды – в случае строительства «социального» арендного дома. То есть частная компания ежемесячно получает от государства коммерческую стоимость аренды, а государство в роли арендатора само распоряжается квартирами: сдает их в аренду населению по тем ставкам, которые устанавливаются законодательством для каждого социального пласта. Для кого-то это бесплатная аренда, а кому-то квартира будет предложена за 80 процентов коммерческой стоимости. Но при этом всю ответственность за эксплуатацию дома несёт собственник – коммерческая компания.

Сегодня же в Беларуси государство как застройщик и владелец такого дома тратит деньги из бюджета. А зачем единовременно изымать из бюджета огромные суммы, когда можно привлечь, к примеру, крупную иностранную компанию, которая бы построила арендные дома? Государство, будучи арендатором этого дома, в итоге за 30 лет потратит ту же сумму, за которую построило бы дом, но маленькими частями - разница для бюджета существенная.

Социальное жильё в Берлине, квартал Хай-Дек

Придут ли к нам иностранные инвесторы?

Ответ – да, необходимо только создать условия. Например, фирма в строительство арендного дома вложила Х млн. евро. Ей принадлежит этот дом, это выгодная капитализация. За следующие 25 лет этот дом принесет, условно говоря, те же Х млн. евро и капитализация удвоится, а не окупится, как принято считать по отношению к арендным домам.

Кроме того, стоимость аренды квартир в Минске сопоставима со стоимостью аренды в Берлине, Праге и Варшаве.

Недвижимость такого рода является реальным активом. То есть через несколько лет компания-собственник поменяла свои планы – и продала все свои арендные дома другой фирме. Никакого риска потерять вложенные средства. 

Но - иностранный инвестор не придет в Беларусь строить такие дома, до тех пор пока не будет частной собственности на землю. Государство могло бы создать условия – например, частная собственность на землю для строительства многоквартирных жилых домов предоставляется с ограничениями: если вместо жилого дома на этой земле появляется нечто другое – это право теряется. Спекуляции землей были бы исключены, а жилищная проблема в нашей стране решалась бы за счет привлеченных, а не бюджетных средств. Мы все ищем инвестиции – так вот же они! А далее либо собственник сдаёт квартиры в коммерческий найм, либо, например, Мингорисполком арендует у частной фирмы дом, платит ей аренду по коммерческим ставкам и предоставляет квартиры внаем молодым учителям по более низкой цене. Плюс ко всему у государства не болит голова, где брать деньги на текущий и капитальный ремонты – за это отвечает собственник.

Отдельно хотелось бы отметить отсутствие в Беларуси такого вида городского жилья, как гостевые дома, очень распространённые в Европе. Это обычный жилой многоквартирный дом, принадлежащий частной жилищной компании, и являющийся альтернативой гостинице. Например, к вам в гости приехала целая семья, на 1-2 недели, которая привыкла готовить на кухне, и гостиница её не устраивает – порядками и ценами. Тогда семья снимает квартиру в гостевом доме, недалеко от вашего дома, что можно сделать через Интернет заранее. Выгода для всех – двум семьям удобство и экономия (квартира в гостевом доме всегда дешевле, чем гостиница), частному инвестору доход, государству налоги, всё прозрачно и безопасно. Но в Беларуси сегодня потребность в «гостевых домах» есть, а правовой базы нет. Почему не восполнить этот пробел, и не привлечь и в этот бизнес частных иностранных инвесторов, имеющих серьёзный опыт?

Интерес к нашей стране в отношении строительства жилой недвижимости есть. Например, в июне 2012 года Центральным координационным союзом ассоциаций управляющих компаний ФРГ (DDIV), который является членом белорусской ассоциации (МАМН), организуется визит директоров 15 крупных управляющих компаний Германии – для знакомства с нашей страной, а также с условиями для ведения бизнеса, связанного с управлением жилой недвижимостью, и возможностями инвестировать в эту сферу белорусской экономики.

Геннадий Калёнов,

исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости (Беларусь).

Оригинал статьи – журнал «Живи Как Хозяин», №2, февраль 2012