Белорусские власти признали, что государство не в состоянии обеспечить каждого гражданина собственной квартирой. Один из путей решения жилищной проблемы – развитие системы арендного жилья, в котором государство планирует принимать активное участие. Первым шагом стало принятие в этом году Указа, который вводит понятие «жилье коммерческого найма». В будущем планируется создание полноценного государственного фонда жилья, предназначенного для коммерческого найма.
Немецкие эксперты подчеркивают, что переориентация на арендное жилье влечет за собой глобальные изменения в жилищной системе. В Берлине только каждый десятый человек живет в собственной квартире. Этот один из самых высоких показателей в Европе. В то время как в Беларуси рекордный процент жилищного фонда находится в частной собственности – 85%.
Одним из самых важных вопросов для государства, переходящего к арендной системе, является вопрос стабильности цен и ответственности арендодателей, считает член попечительского совета инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе», бывший уполномоченный Федерального министерства транспорта, строительства и городского развития Томас Яницки.
Когда человек пользуется жильем, но не владеет им, остро стоит вопрос о его правах на жилье, считает эксперт. Законодательство должно защищать квартиросъемщика, например, от безосновательного выселения.
«В немецком законе четко прописаны правовые основы выселения арендатора из квартиры. Но это не имело бы никакого смысла, если бы владелец смог бы повысить плату за жилье вдвое, и тем самым вынудить человека съехать, - объясняет Томас Яницки. – В Германии стоимость аренды ориентирована на общую среднюю стоимость жилья такого типа. Таким образом, повышение платы происходит как общая тенденция, а не по прихоти владельца».
В Беларуси, по планам чиновников, введение государственного арендного жилья должно уменьшить арендные ставки на рынке. В Минске уже началось возведение первых домов, предназначенных для сдачи в аренду – они строятся в парке высоких технологий на улице Купревича. Их планируется ввести в эксплуатацию до конца текущего года. А к концу 2015 года в столице должно появиться не менее 600 тысяч квадратных метров арендной площади. Кроме того, по информации начальника отдела правового обеспечения Управления жилищной политики Мингорисполкома Елены Лукашевич, государственный жилой фонд уже имеет 70 квартир в Минске в качестве помещений для коммерческого пользования.
Елена Лукашевич сообщила, что новые квартиры будут невысоких потребительских качеств в целях уменьшения стоимости. Цена будет на порядок ниже рыночной. По планам, государственные квартиры могут быть предоставлены в аренду любому, но в первую очередь будут рассматриваться запросы от нуждающихся в улучшении жилищных условий.
По словам Томаса Яницки (на фото справа), в Германии также имеется жилой фонд, находящийся в муниципальной собственности. Такие квартиры сдаются гражданам по цене ниже рыночной.
«Однако в этом есть и обратная сторона медали: если государство будет активно вмешиваться в жилищную систему, то вытеснит частных игроков, которые не смогут с ним конкурировать», - подчеркивает эксперт.
Система арендного жилья должна развиваться вместе с системой государственных дотаций, направленных на поддержку незащищенных слоев населения, уверен Томас Яницки. В Германии действует так называемая программа защиты личности. Согласно ей, государство берет на себя все расходы аренды жилья для нуждающихся. Также существует социальное жилье, которое арендует муниципалитет и предоставляет на определенных условиях незащищенным слоям населения.
«В этом отношении также существует ряд проблем, - добавляет Томас Яницки. - У некоторых граждан со временем растут доходы, они начинают зарабатывать и больше не попадают под категорию незащищенных слоев. Получается, что социальным жильем они пользуются несправедливо».
В Беларуси также, по мнению заведующей юридическим сектором Министерства жилищно-коммунального хозяйства Натальи Кухарчик, необходимо решить вопрос контроля злоупотреблений социальными гарантиями, чтобы не было случаев пересдачи гражданами арендных квартир по более высокой цене. оригинал статьи на портале www.ej.by
Беларусь должна как можно быстрее определиться в выборе пути развития рынка арендного жилья: строить арендные дома за счет государства либо создать условия для привлечения в эту сферу частных застройщиков. Такое мнение высказал сегодня председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости Вернер Меркель во время заседания круглого стола на тему "Опыт строительства арендного и социального жилья", передает корреспондент БЕЛТА.
Немецкий эксперт назвал два наиболее перспективных, по его мнению, пути для Беларуси по строительству и управлению арендным и социальным жильем. Первый путь, по его словам, когда государство строит арендное жилье вне зависимости от источника поступления средств. Право жить в таких домах получают люди с низким доходом, а уровень арендной платы варьируется в зависимости от бюджета той или иной семьи. Государство может принять решение о полном освобождении от уплаты арендной платы за квартиру. Движение в этом направлении выгодно государству тем, что у него остаются все права и контроль над фондом арендного жилья. Очевидными недостатками пути эксперт считает большую нагрузку в плане расходов на строительство и все текущие расходы по содержанию и обслуживанию такого жилья, которые понесет бюджет.
Вторая возможная система предполагает поиск частных застройщиков, которые с помощью кредитов на льготных условиях или других преференций будут возводить арендный жилищный фонд. Проживать в нем смогут только социально незащищенные группы населения, дотируемые государством для оплаты своей аренды. Этот путь избавляет государство от необходимости постоянно держать арендную недвижимость в фокусе своего внимания. Вернер Меркель уверен, что таким способом можно осуществить гораздо более эффективную поддержку проекта строительства арендного жилья, чем прямыми капиталовложениями.
Строительство арендного жилья в Беларуси сейчас ведется с привлечением средств государственного бюджета. Из-за длительных сроков окупаемости и коммерческих рисков инвесторы пока не проявляют интереса к участию в таких проектах.
В Минске в 2012-2013 годах запланировано ввести в эксплуатацию 8 арендных жилых домов.
* Круглый стол организован при поддержке Восточного комитета германской экономики, IWO (Berlin), SEQUA
* фотографии - Геннадий Калёнов