Рекомендации ЕЭК ООН по совместному владению жильем для стран с переходной экономикой.
Преобразование политических и экономических систем в странах Центральной и Восточной Европы, Центральной Азии после распада Советского Союза и падения Берлинской стены потребовало создания новой системы, регулирующей экономическую деятельность в сфере недвижимости, жилищную политику и нормативно-правовую базу. Эти преобразования затронули все отрасли экономики, соответственно и жилищный сектор в том числе.
Среди вызовов того времени было создание правовой базы для поддержки принятия новой, частной формы владения многоквартирными домами (совместными домовладениями, или «кондоминиумами»), а также управления ими, обслуживанием многоквартирных жилых домов и их модернизацией.
Преобразование бывших многоквартирных арендных домов в кондоминиумы позволило правительствам снять с себя ответственность и финансовое бремя за содержание и эксплуатацию жилищного фонда. Это помогло облегчить нехватку финансирования в государственном секторе. Но во многих случаях приватизация оставляла новых совладельцев кондоминиумов перед лицом непредвиденных расходов, связанных с ухудшением качества жилья. Связанными, как правило, с ухудшением состояния зданий из-за отложенного обслуживания, неэффективных энергетических и отопительных систем, а также с внедрением самоуправления и сбором денег на расходы для содержания общего имущества кондоминиума.
Кроме того, в отличие от стран Запада, приватизация квартир в многоквартирных арендных домах, на первом этапе в 90-ых годах прошлого века, проводилась без создания кондоминиумов (то есть объектов, где квартиры находятся в индивидуальной собственности, а земля и все остальные элементы дома - в общей собственности). Соответственно не создавались формы управления этими кондоминиумами (как субъекты отношений в виде объединений собственников жилья). Не создавались документы, регламентирующие правила разделения на общую собственность и индивидуальную, правила управления общим имуществом и взаимодействия между собой участников кондоминиума.
И только на рубеже миллениума, задним числом, страны Центральной и Восточной Европы, Центральной Азии начали предпринимать попытки исправить ситуацию.
Для оказания помощи национальным и местным властям, а также владельцам квартир в этом переходе, в 2003 году ЕЭК ООН выпустила "Руководство по совместному владению жильем для стран с переходной экономикой" (ECE/HBP/123). А в 2019 году было опубликовано дополненное и переработанное издание.
Основные идеи и рекомендации Руководства
(в части создания кондоминиума и регистрации объединения собственников)
1.Соглашение о кондоминиуме.
Большинство кондоминиумов в Западной Европе и Соединенных Штатах Америки, многих странах Азии, таких странах как Китай и Турция, юридически создаются до завершения строительства путем подачи соглашения о кондоминиуме в муниципалитет. Соглашение о кондоминиуме является центральным документом, регулирующим внутренние отношения между владельцами квартир, объединением владельцев и его советом, а также профессиональным управляющим (если он нанят).
Соглашение о кондоминиуме позволяет разработать более точные правила и положения для объединения владельцев, чем те, которые обычно включаются в национальные законы о кондоминиумах. Эти документы должны быть всеобъемлющими, четкими и конкретными в отношении того, как вопросы должны рассматриваться и решаться, применительно к конкретному жилому комплексу (кондоминиуму).
Соглашение о кондоминиуме являются краеугольным камнем успешного объединения собственников. В новостройках соглашение почти всегда является юридическим инструментом, с помощью которого создается кондоминиум. Соглашение о кондоминиуме в равной степени распространяется на всех собственников без исключения.
При продаже отдельного помещения (квартиры), его владелец должен представить «Соглашение о кондоминиуме» в качестве неоспоримого условия продажи, и оно должно быть принято покупателем с подписанным обязательством выполнять все предусмотренные соглашением правила и соблюдать все предусмотренные ограничения. И оно должно быть принято в качестве части договора купли-продажи квартиры, с подписанным покупателем подтверждением, и как правило нотариально заверенным.
В соглашении о кондоминиуме должно быть четко указано следующее:
Описание соответствующих административных структур и процедур, таких как:
Правила поведения (проживания).
В соглашении о кондоминиуме также должны быть изложены правила поведения для владельцев долей и наказания за нарушения. Правила поведения в доме могут быть отдельным документом, но могут быть включены в соглашение о кондоминиуме. Правила поведения (проживания) - это важный нормативный компонент соглашения о кондоминиуме, поскольку в нем содержатся правила поведения и стандарты, которые должны соблюдаться для поддержания хороших отношений между владельцами квартир. Они могут включать в себя «тихие часы» в здании, указания разрешено ли содержание домашних животных, ограничения на то, что можно хранить на балконах, а также ограничения на свободу владельцев квартир устанавливать дополнительное освещение, флагштоки, или антенны на внешних стенах зданий и т.д.
Рекомендуется, чтобы в правилах проживания были "общие правила" отдельно от правил и инструкций для специальных предметов, которые могут быть добавлены в качестве приложения. Таким образом, при необходимости внесения изменений в любое из приложений, не нужно будет изменять весь свод правил. Если уборкой и ежедневным содержание совместно с ежедневным обслуживанием территории, находящейся в совместной собственности, занимаются сами владельцы, необходимо иметь инструкции о том, как это должно осуществляться.
Наилучшей практикой является изложение обязанностей владельцев, совета объединения собственников и управляющей организации в соглашении о кондоминиуме, даже если они уже указаны в соответствующем законе страны. Это гарантирует, что все заинтересованные стороны (то есть 100%, без исключений) будут проинформированы о своих обязательствах, особенно в случаях, когда стороны могут быть не знакомы с существующим национальным законодательством.
2. Структура и функции объединения собственников
Объединение собственников является субъектом по отношению к кондоминиуму (объекту отношений), так как в противном случае, если субъектами будут являться все владельцы (каждый из них), осуществление сделок с третьими лицами затруднительно и почти невозможно.
Объединение собственников
Совет (правление) объединения собственников
Управляющий (администратор)
3. Правовые нормы по управлению имуществом,
находящимся в совместной собственности в кондоминиумах без создания организаций собственников
Если национальный закон о кондоминиумах не предусматривает обязательного создания объединений собственников в таких многоквартирных домах, в законе или нормативных актах должно быть указано, что такие объединения существуют де-факто благодаря функциям управляющего (администратора). Администраторы, назначенные для управления общим имуществом кондоминиумов, должны иметь те же права и обязанности, как и управляющие (администраторы), нанятые объединениями собственников в зданиях, где такие объединения существуют.
Рекомендуется включить в национальный закон положение, четко указывающее, что для кондоминиумов, владельцы которых не создали и не зарегистрировали объединение собственников в течение трех месяцев с момента создания кондоминиума, муниципалитет имеет исключительное право назначить управляющего (администратора) в соответствии с ниже приведенными правилами.
Пример 1. Соглашение о кондоминиуме
(Образец)
Владельцы отдельных единиц в ____________________________________ образуют объединение собственников, зарегистрированное в местном органе власти ____________ Номер недвижимости ________________ Адрес недвижимости _________________________ Владельцы перечисляются с указанием полных имен, описанием отдельных единиц (квартир, нежилых помещений и связанных с ними кладовок, парковочных мест) и долей собственности в кондоминиуме.
2.1. Объединение собственников является юридическим лицом, правомочным приобретать права и принимать на себя обязательства; оно может подавать иски и быть судимым в судах общей юрисдикции.
2.2. Объединение собственников несет неограниченную ответственность за общее имущество; внутри объединения ответственность каждого собственника ограничена его долей в общем имуществе.
2.3. Объединение не может учреждать коммерческие предприятия или участвовать в качестве собственников в коммерческих предприятиях.
3.1. Индивидуальной собственностью является автономная единица вместе со вспомогательными помещениями. Сюда входит все, что находится внутри единицы: внутренние стены, все двери (включая входную дверь в квартиру или нежилое помещение), внутренняя поверхность оконных рам, напольные покрытия, настенные покрытия, потолки, все технические установки внутри единицы, которые служат исключительно для использования отдельной квартиры, кухня и встроенные шкафы.
3.2. Общим имуществом является (помимо прочего, в той мере, в какой оно юридически принадлежит Кондоминиуму) участок земли под зданиями, открытое пространство, такое как дороги, сады и игровые площадки, фундамент, внешние стены, внешние двери и окна, несущие стены, конструктивные перекрытия, крыши, лестницы, все внутренние двери, не обслуживающие отдельные единицы, лифты, технические распределительные системы для электричества, газа, воды, канализации, тепла и общие телевизионные антенны. Общее имущество также включает общие прачечные, технические помещения, помещения для хаусмастеров и другие помещения, такие как чердаки, подвалы, холлы и т.д., которые не находятся в индивидуальной собственности. Фонды управления и ремонта являются общей собственностью наряду с оборудованием, приобретенным объединением собственников в целях эксплуатации имущества.
3.3. Права и обязанности совместного владения общим имуществом не могут быть отменены индивидуальным владельцем единицы. Доля индивидуального владельца в совместном владении общим имуществом определяется долей владения.
Права и обязанности владельцев квартир регулируются [Законом _________________ о владении кондоминиумом], если ниже не указано иное:
4.1. Владелец единицы (квартиры или нежилого помещения) имеет исключительное право распоряжаться своей индивидуальной собственностью в рамках закона и настоящего соглашения о кондоминиуме. Владелец единицы должен нести все расходы, связанные с его индивидуальной собственностью.
4.2. Владелец единицы имеет право совместно использовать общее имущество и получать любые выгоды и доходы в соответствии со своей долей собственности. Владелец единицы должен нести все расходы, связанные с общим имуществом, в частности, расходы на управление, в соответствии со своей долей собственности.
4.3. Владелец единицы имеет право совместно управлять общим имуществом, в частности, участвовать и принимать решения на общем собрании по всем вопросам, связанным с общим имуществом. Владелец единицы может делегировать полномочия управляющему кондоминиумом или другому владельцу единицы.
4.4. Владелец единицы обязан осуществлять свои права с должным уважением к правам всех других владельцев единиц. Владелец единицы обязан соблюдать правила проживания, установленные в этом кондоминиуме и являющиеся частью соглашения о кондоминиуме или приложением к соглашению.
4.5. Коммерческая деятельность в пределах единицы, изначально запланированной под жилье, требует согласия объединения собственников. Согласие может быть отозвано решением, принятым простым большинством голосов. Объединение собственников может делегировать полномочия по получению согласия управляющему. Согласие может быть отозвано только по уважительным причинам, например, если коммерческая деятельность мешает владельцам квартир, приводит к нежелательному использованию общего имущества, ограничивает его использование по назначению, влияет на характер недвижимости и т.д.
4.6. Владелец единицы может свободно сдавать свою собственность в аренду. Однако это не освобождает владельца от его прав или обязанностей по отношению к объединению собственников. Перед сдачей в аренду владелец должен сообщить менеджеру имена, фамилии и количество жильцов.
4.7. Владелец должен предоставить доступ третьим лицам, если это необходимо для технического обслуживания, ремонта или замены аварийных частей инженерного оборудования. Владелец не может требовать компенсацию за такой доступ.
4.8. Владелец единицы может свободно продать её с разрешения управляющего. Покупатель принимает все обязательства продавца; в частности, покупатель связан договором о текущем управлении. Владелец единицы и покупатель несут солидарную ответственность за все расходы и обязанности. В случае продажи общие фонды, упомянутые в разделе 3, параграф 2, остаются у объединения собственников.
4.9. Любой продавец обязан предоставить покупателю письменную информацию о:
5.1. Объединение собственников имеет право подать иск против любого собственника, который постоянно и грубо нарушает свои обязательства. Объединение может подать иск о принудительной продаже индивидуальной собственности, в частности, если собственник:
5.2. Решение о подаче в суд на владельца единицы должно быть принято простым большинством голосов всех владельцев единиц на официально созванном собрании владельцев.
5.3. Владелец, чье жилье было продано, не имеет никаких претензий к объединению по поводу продажи жилья.
6.1. Уход за общим имуществом является обязанностью управляющего (администратора) и должно осуществляться на основе бюджета на управление содержание, согласованного на общем собрании.
6.2. Капитальный ремонт, модернизация и расширение общего имущества требуют решения объединения собственников большинством в три четверти голосов. Расходы на такие работы покрываются из ремонтного фонда или за счет отдельного финансирования.
6.3. Ремонтный фонд финансируется за счет части ежемесячных авансовых платежей собственников, отчисляемых на отдельный счет ремонтного фонда. Эта ежемесячная часть согласовывается объединением собственников на общем собрании.
7.1. Индивидуальные собственники обязаны покрывать свою долю расходов на общее имущество в соответствии с их долей собственности, определённой соглашением.
7.2. Состав расходов на общее имущество:
7.3. Предполагаемые ежегодные расходы представлены в бюджете и определены объединением собственников на общем собрании.
7.4. Для покрытия общих расходов каждый собственник должен вносить ежемесячный авансовый платеж, выставленный ему управляющим, или платить на основании финансового плана не позднее 10 числа расчётного месяца. Оплата производится на специальный счет для общих расходов. С этого счета управляющий перечисляет оговоренную часть на счет "ремонтного фонда".
7.5. Счет общих расходов ежегодно балансируется в рамках ежегодного финансового отчета, и общее собрание принимает решение о действиях в отношении прибылей или убытков.
7.6. В случае повышения цен или затрат, не предусмотренных в бюджете, управляющий имеет право увеличить авансовый платеж в течение финансового года на 15 процентов в год. При этом увеличение в месяц не может превышать 10 процентов от суммы платежа за предыдущий месяц. Увеличение, превышающее 15 процентов в год, должно быть согласовано с организацией собственников простым большинством голосов.
7.7. Расходы на электроэнергию, воду, тепло и газ для каждой отдельной единицы (квартиры или нежилого помещения) выставляются непосредственно поставщиком владельцу единицы. (Если такое соглашение не может быть достигнуто с поставщиками, отдельные владельцы должны оплачивать свою пропорциональную долю через ежемесячные платежи).
8.1. Объединение собственников может создать и избрать Совет (Правление) из числа собственников. Правление несет ответственность за надлежащее функционирование ассоциации в период между общими собраниями.
8.2. Главным ответственным органом кондоминиума является объединение собственников. Объединение имеет право назначать управляющих (администраторов) для выполнения ежедневных задач по управлению.
В обязанности объединение собственников входит:
(a) Утверждение годового плана деятельности, включая бюджет и размер авансового платежа;
(b) Утверждение годового финансового отчета и деятельности управляющего;
(c) Заключать контракт на управление, в частности, принимать решение о вознаграждении управляющего;
(d) Предоставлять специальные полномочия управляющему в случае необходимости;
(e) Принимать решения о крупных изменениях в кондоминиуме, т.е.
(f) Принимать решения о крупном ремонте и модернизации, а также о новом строительстве общего имущества, требующем внешнего финансирования или широкого использования общих средств;
(g) Давать разрешение на объединение или разделение частей;
(h) Принимать решение о возбуждении судебного процесса по принудительной продаже индивидуальной собственности;
(i) Вносить изменения в соглашение о кондоминиуме;
(j) Утверждать правила проживания; и
(k) Избирать правление.
10.1. Объединение осуществляет свои полномочия путем принятия решений на собраниях своих членов.
10.2. Ежегодно должно проводиться как минимум одно общее собрание, созываемое не позднее первого квартала года.
10.3. Дополнительные собрания, собрания собственников, могут быть созваны по требованию правления, управляющего или не менее одной десятой части всех владельцев единиц.
10.4. Все такие собрания должны быть созваны в письменном виде не менее чем за 14 дней до их проведения с указанием места и времени проведения собрания и вопросов, подлежащих обсуждению и согласованию.
10.5. За исключением решений об изменениях в соглашении о кондоминиуме (раздел 15), существенных изменениях в кондоминиуме (раздел 9, параграф 5) или капитальном ремонте, модернизации и новом строительстве (раздел 9, параграф 6), для принятия которых необходимо большинство в три четверти голосов, решения принимаются простым большинством голосов, когда 50% от общего числа владельцев единиц представлены представителем, действующим по доверенности.
10.6. Доверенность должна быть представлена на собрании в письменном виде, с подписью и датой собственника.
10.7. Подсчет голосов производится из расчета один голос на единицу площади. Собрание может принять решение на основании письменного голосования, если этого потребует более 10 процентов присутствующих владельцев единиц.
10.8. Ни один владелец, владеющий более чем 30 процентами единиц в кондоминиуме, не может иметь более 30 процентов от общего числа голосов.
10.9. Владелец единицы имеет право подать апелляцию в суд на незаконность или несоответствие решения соглашению о кондоминиуме. Решение должно быть обжаловано в течение шести недель после того, как оно было утверждено на собрании или объявлено владельцу единицы в письменном виде. Иск подается против объединения собственников. Если суд не приостановит исполнение решения собрания до рассмотрения дела, решение собрания вступает в силу.
11.1. Общее собрание созывается управляющим в первом квартале года.
11.2. Если управляющий отсутствует или если управляющий, вопреки своим обязанностям, не может созвать общее собрание, то собрание может созвать объединение собственников, совет кондоминиума или один из владельцев единиц.
11.3. Общее собрание созывается в письменном виде не менее чем за 14 дней с указанием места, времени и повестки дня.
11.4. По вопросам, не включенным в повестку дня, не могут быть приняты решения.
11.5. Общее собрание избирает председателя и двух владельцев единиц в качестве счетчиков, которые подписывают протокол вместе с председателем.
11.6. Общее собрание также избирает владельца единицы или члена Совета (Правления) для ведения протокола собрания. Все решения, принятые на собрании, должны быть занесены в протокол. Протокол должен быть распространен среди всех владельцев единиц.
11.7. Если на общем собрании не присутствуют 50 процентов владельцев единиц, необходимых для принятия решений, созывается новое общее собрание. Это второе собрание будет иметь право принимать решения независимо от числа присутствующих владельцев единиц.
12.1. Объединение собственников может большинством голосов назначить управляющего на срок до трех лет. Управляющий может быть частным лицом (индивидуальным предпринимателем) или юридическим лицом.
12.2. Управляющий должен заключить контракт на управление с объединением собственников. В контракте определяется сфера деятельности и вознаграждение управляющего.
12.3. Управляющий может быть назначен новым решением объединения собственников.
12.4. Управляющий может быть уволен, а его контракт расторгнут в связи с явным нарушением доверительных отношений между ним и объединением собственников, его банкротством, нарушением контракта и невыполнением решений.
12.5. Если управляющий не назначен или назначенный управляющий не справляется со своими обязанностями, но не уволен, любой владелец имеет право на назначение нового управляющего через суд.
12.6. В случае разногласий между большинством владельцев единиц и управляющим, управляющий имеет право подать иск в суд.
13.1. Управляющий представляет объединение собственников на внешнем и внутреннем уровне в соответствии с положениями контракта на управление и выданными доверенностями со следующими обязанностями:
(a) Выполнение решений, принимаемых объединением собственников;
(b) Выполнение всех действий, необходимых для эксплуатации и обслуживания общего имущества, включая управление наемным персоналом и/или привлечение внешних подрядчиков;
(c) Принятие мер, необходимых для минимизации ущерба общему имуществу в чрезвычайных ситуациях;
(d) Выставление счетов и/или контроль авансовых ежемесячных платежей для покрытия общих расходов и ремонтного фонда; принуждение к оплате в судебном порядке в случае необходимости;
(e) Хранение фонда управления (общие расходы) и ремонтного фонда на отдельных счетах на имя объединения собственников; (f) Контроль расходов и оплата всех счетов на имя товарищества собственников;
(g) Ведение бухгалтерских книг и баланса банковских счетов;
(h) Подготовка годового финансового отчёта и предоставление отчета на общем собрании;
(i) Подготовка квартального финансового отчёта и предоставление отчетов на заседании Совета (Правления);
(j) Подготовка годового плана деятельности, включая годовой бюджет, и представление его на общем собрании;
(k) Созыв общего собрания в соответствии с положениями настоящего соглашения о кондоминиуме;
(l) Принятие решений по годовому плану деятельности, годовому бюджету и размеру авансового ежемесячного платежа;
(m) Контроль за выполнением правил проживания, являющихся частью соглашения о кондоминиуме или приложением к соглашению;
(n) Обращение к Совету собственников в случае необходимости.
14.1. Объединение собственников избирает Совет из числа владельцев единиц, который действует в качестве консультативного органа при управляющем.
14.2. Совет состоит из председателя и нескольких членов, избираемых на один год общим собранием. Члены Совета могут быть переизбраны.
14.3. Совет не имеет официальных полномочий, кроме тех, которые предоставляются специальными решениями объединения собственников.
14.4. Управляющий консультируется с Советом при подготовке годового плана деятельности и бюджета и представляет годовой финансовый отчет и ежеквартальные отчеты Совету для внутреннего аудита. В случае выявления нарушений управляющий отчитывается перед Советом или, в особых случаях, выносит этот вопрос на общее собрание объединения собственников.
14.5. Председатель Совета подписывает договор управления от имени объединения собственников.
14.6. Если управляющий не созывает общее собрание в соответствии с положениями настоящего соглашения о кондоминиуме, Совет имеет право и обязано созвать собрание.
14.7. Правление созывается председателем Совета или двумя членами Совета.
15.1. [Закон ___________ о владении кондоминиумом], вместе со всеми другими соответствующими законами, применяется ко всем вопросам, не урегулированным соглашением о кондоминиуме.
15.2. Настоящее соглашение о кондоминиуме может быть изменено только по решению собрания собственников большинством в три четверти голосов.
Дата _________ Подпись _______________ Дата ____________ Подпись _________________
Дата _________ Подпись _______________ Дата ____________ Подпись _________________
Дата _________ Подпись _______________ Дата ____________ Подпись _________________
Дата _________ Подпись _______________ Дата ____________ Подпись _________________
Дата _________ Подпись _______________ Дата ____________ Подпись _________________
24.09.2021, г. Минск
Геннадий Калёнов,
исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости