Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства являются злободневными для всех стран бывшего союза. Каждая из них по-своему пытается найти тот единственно верный путь, который позволит, с одной стороны, снять с государства бремя ответственности за состояние жилых домов, с другой — сделать собственников квартир подлинными хозяевами своего недвижимого имущества.
В этом плане очень важно знакомиться с опытом работы в данном направлении как ближних соседей, так и стран дальнего зарубежья, в которых эти вопросы уже решены. Чтобы реформы ЖКХ в Беларуси шли быстрее и без негативных последствий для населения, одна из ведущих общественных организаций — Международная Ассоциация менеджмента недвижимости (МАМН) регулярно проводит конференции, встречи, круглые столы и другие мероприятия.
Значимым событием стала Международная конференция «Опыт управления жилой собственностью и особенности развития», которая прошла в здании Национальной библиотеки Республики Беларусь в конце сентября. В ней приняли участие депутаты Палаты
представителей, руководители Министерства жилищно-коммунального хозяйства, члены объединений товариществ собственников жилья (ТСЖ) из разных городов Беларуси, зарубежные коллеги из России, Украины, Германии, Польши, Казахстана, Латвии, Литвы, Молдовы и Монголии.
Публикуем выдержки из выступлений участников конференции.
Николай ЛИПЕНЬ, заместитель Министра жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь:
Управление многоквартирными жилыми домами в Беларуси является актуальным вопросом как в социальном, так и в экономическом плане. В результате приватизации жилья в настоящее время доля частного жилфонда страны составляет 86 %. Собственники не в полной мере несут бремя ответственности за него. В то же время попытки привлечь их к управлению не дают желаемого результата. В стране создана необходимая нормативная правовая база для управления жилыми домами. Одним из первых на постсоветском пространстве у нас был принят Закон «О совместном домовладении» (1998 г.), который определил правовые, социальные и экономические отношения в совместном домовладении и направлен на обеспечение эффективного использования недвижимого имущества. Сразу после принятия этого Закона Правительством был утвержден Типовой устав товарищества собственников (ТС), определивший порядок его деятельности.
Также Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 43 утверждено Положение об организациях застройщиков, которое регулирует деятельность ЖСПК и учитывает наработанную практику и современные требования. В целях управления многоквартирными жилыми домами, где собственники не определились с формой управления, введен институт уполномоченных местными исполнительными и распорядительными органами лиц по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения. Утверждено Положение о конкурсе на право заключения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями договоров с организацией застройщиков, ТС или уполномоченным лицом по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения на техобслуживание и ремонт жилфонда. Минжилкомхозом определены критерии оценки предложений претендентов, участвующих в конкурсе на право заключения таких договоров. Также в 2010 г. принят Указ Президента Республики Беларусь № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков», который, помимо дополнительного регулирования деятельности ТС и ЖСПК, определил и обязанности местных исполнительных и распорядительных органов по организации деятельности ТС и ЖСПК, а также законодательно закрепил управление через управляющую общим имуществом многоквартирного жилого дома организацию.
Вместе с тем, количество созданных в соответствии с этим законодательством организаций не велико -- порядка 900 ТС, чуть более 6 000 ЖСПК. Для подготовки руководителей ТС и ЖСПК созданы условия повышения их квалификации, разработаны учебные программы руководителей ТС и организаций застройщиков. Начато обучение «хаус-мастеров». Для объединения и координации усилий членов организаций, направленных на содействие устойчивому развитию среды проживания собственников недвижимого имущества совместных домовладений, создано Республиканское социально-просветительское общественное объединение «Совместное домовладение», в Минске — ООО «Управляющая компания «БелДомПлюс», в Могилеве — Ассоциация управляющих недвижимостью, а в Мозыре — белорусско-германская компания «СООО «Мозырская альтернатива». Помимо этого, создано 15 негосударственных жилищных организаций. Однако Министерство ЖКХ проводит работу, чтобы «подтолкнуть» и собственников недвижимости, и негосударственные жилищные организации, а также местные исполкомы к активизации работы по демонополизации отрасли ЖКХ. В настоящее время в республике определены 16 городов и районов для проведения эксперимента по определению на конкурсной основе организаций для оказания отдельных видов ЖКУ, а именно техобслуживания и сбору и вывозу ТБО.
Концепцией развития ЖКХ Республики Беларусь на период до 2015 г. предусмотрено, что на III этапе (2010-2015 гг.) предполагается довести долю жилфонда, обслуживаемого на конкурсной основе, до 100 % путем создания частных организаций с преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами ТС. Учитывая, что граждане пока не проявляют особой активности, мы планируем обеспечить создание ТС на законодательном уровне. В связи с этим для Беларуси немаловажен опыт зарубежных стран, которые прошли путь от государственной монополии до частного управления жилфондом.
Мы хотим провести такую работу с наиболее положительным эффектом, чтобы ее результатами остались довольны наши граждане. Хотелось бы на этой конфренции услышать проблемные вопросы, с которыми вы столкнулись при внедрении негосударственного управления жилфондом, каким образом они решались и какие сложности возникают сегодня, когда у вас уже имеется опыт частного управления ндвижимым имуществом.
Вернер МЕРКЕЛЬ, председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости:
В Германии для решения насущных вопросов в сфере управления недвижимостью все союзы на жилищно-хозяйственном пространстве объединились в ассоциацию, которая действует под именем федерального объединения ведущих ассоциаций в области хозяйствования недвижимости (БСИ). Таким образом, специалисты из отдельных союз в зависимости от их специальности были готовы для проведения диалога с органами исполнительной власти, который проходил в письменной и устной формах. Это позволяет услышать мнение народа во время слушаний в парламенте, а также в администрациях и совместно решить, какой консенсус с обеих сторон должен быть найден, чтобы выработать оптимальную, реалистичную и выполнимую стратегию. Такая форма используется в Германии ежедневно, и с точки зрения объединений, она является успешной.
Поэтому здесь, в Беларуси, была создана Международная ассоциация, которая, с одной стороны, хотела бы поддержать независимое свободное управление недвижимостью, помочь в образовании управляющих и создать другие необходимые условия для того, чтобы сделать управление общественной собственностью для всех участников понятным и эффективным. И от этого получит выгоду любая форма управления недвижимостью.
Только таким путем может быть достаточно быстро достигнуто то, на что нам в Германии потребовалось 60 лет. Мы накопили опыт, который вы можете в короткое время у нас перенять. Мы совместно с БСИ смогли за последние годы своим активным участием в разработке указов и законов внести существенный вклад в совершенствование проектов законов в сфере налогообложения недвижимости и участков земли, амортизационными списаниями и т. д., а также в закон об управлении собственников, чтобы сделать повседневную работу управляющего недвижимостью эффективной и выполнимой.
Почему здесь, в Беларуси, мы не сможем этого добиться?
Именно взаимодействие органов исполнительной власти и союзов, заинтересованных в положительном результате, способствует пониманию при исполнении повседневной практики со стороны управляющих. Поэтому я призываю политически ответственных участников сферы ЖКХ: ищите и ведите с нами диалог, позвольте нам помочь создать оптимальные предпосылки для более рентабельного управления недвижимостью. Мы из Ассоциации управляющих недвижимостью гото вы к это-му и находимся в вашем распоряжении.
Остальные выступления экспертов и полный текст статьи в журнале "Живи Как Хозяин" можно посмотреть здесь.