13 марта 2012 в Киеве состоялась международная конференция «Общественные законодательные инициативы в реформировании системы управления жильем», и с приветственным словом к участникам – чиновникам, депутатам, представителям общественных организаций и некоммерческих ассоциаций Украины, а также представителям Беларуси и Польши, обратился первый заместитель Министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Александр Алипов. В частности он сообщил, что в ближайшие дни на заседании Правительства Украины будет принято решение о создании Национального Совета по вопросам функционирования ОСМД («объединений собственников многоквартирных домов», похожих на белорусские «товарищества собственников»). Первый заместитель подчеркнул, что для того, чтобы проблемные вопросы создания общественных организаций и объединений совладельцев многоквартирных домов были услышаны властью, нужно объединяться вокруг главных вопросов их развития и совместно вырабатывать «дорожную карту», которая будет определять четкую последовательность шагов на пути преодоления трудностей.
Своим мнением о происходящих на Украине процессах реформирования системы управления жильём поделился один из участников, исполнительный директор «Международной ассоциации менеджмента недвижимости» (Беларусь) Геннадий Калёнов.
Я готов повторить те слова, которые высказал на пресс-конференции 14 марта журналистам украинского телевидения и центральных газет.
По моему мнению, если оперировать строительной терминологией в отношении управления жилой собственностью, Украина начала строить стены, не построив фундамента. Если в Беларуси сначала был принят Закон «О совместном домовладении» и определено понятие индивидуальной и общей долевой собственности, а затем прописаны 4 возможных формы управления совместным домовладением, одной из которых является ТС (ОСМД в Украине), то Украина сразу приняла закон о ОСМД, не определив правоотношения собственности. Из этого следуют все проблемы, с которыми сегодня столкнулись и исполнительная власть, и органы местного управления, и собственники квартир.
Возможность управлять многоквартирным жилым комплексом через «организацию», т.е. без образования юрлица, или через «уполномоченное лицо», как в Беларуси, в Украине отсутствует. Поэтому в каждом, даже двух или трёх – квартирном жилом доме нужно создавать ОСМД со своим р/с и другими атрибутами организации. До этого момента жилой дом находится на балансе коммунальных служб города (ЖЭК), хотя и является частной собственностью физических лиц, которые владеют 95% жилфонда страны. Всего в Украине 14 000 ОСМД, и каждый год добавляется 3-4 тысячи новых, в процентном отношении они составляют 15% всех многоквартирных жилых домов.
Членство в ОСМД является добровольным, что также создаёт ненужные проблемы. Украинские законодатели, к сожалению, сделали несколько шагов назад по отношению к белорусскому законодательству и отменили обязательный порядок создания таких объединений в новостройках. Поэтому практически все застройщики создали частные эксплуатирующие компании, они получают жилье в эксплуатацию и препятствуют созданию ОСМД. Свободная конкуренция между частными компаниями невозможна, так как для смены эксплуатирующей организации необходимо согласие 100% собственников квартир, что практически не реализуемо.
Создание ОСМД - достаточно длительная процедура. Создаётся инициативная группа, которая проводит соответствующую работу с жильцами дома, разъясняет им условия, юридические основания и преимущества создания ОСМД. Затем проводится учредительное собрание, которое принимает два решения: решение о создании ОСМД, его названии, регистрации и выборах уставных руководящих органов. Затем ОСМД регистрируется как юридическое лицо (регистрация происходит бесплатно), и как любое юридическое лицо, ОСМД проходит регистрацию во всех фондах, в статистике, в Пенсионном фонде, открывает счета и начинает свою деятельность.
Закон об ОСМД имеет ряд интересных особенностей.
Статья 20 Закона гласит:
Доля в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого имущества в многоквартирном доме устанавливается пропорционально к общей площади помещений, находящихся в собственности физических или юридических лиц.
Доля в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества и в других общих расходах в многоквартирном доме устанавливается пропорционально к общей площади помещений, находящихся в пользовании физических или юридических лиц.
Статья 20 следует из Статьи 19, в которой украинский законодатель определил 2 вида имущества, не относящегося к индивидуальному – «неделимое» и «общее», подразумевая, что «общее» может быть отчуждено, что и происходит массово и создаёт почву для коррупции.
Кроме того, в отличие от Беларуси (что особенно интересовало украинских журналистов), земля под многоквартирным жилым домом в Украине не относится к общей долевой собственности, и оформить в собственность ОСМД земельный участок крайне сложно.
Для изменения этой ситуации в Украине был разработан проект закона 8474, который предусматривает обязательное оформление земельного участка в собственность ОСМД. Но обычная схема застройки в крупных городах Украины такова: ветхое жилье объявляют аварийным. Однако, если закон примут, застройщикам придется договариваться уже не просто с жильцами, а с совладельцами земли. А это принципиально иная ситуация в государстве.
Поэтому принятие закона №8474 во втором чтении в декабре 2011 было внезапно отложено — Главное юридическое управление Верховной Рады представило свой негативный вывод. Оказывается, с момента принятия закона земля, на которой находится дом, становится собственностью совладельцев дома. Это не понравилось определенным лоббистским группам.
В настоящее время, после многочисленных дебатов, украинский Парламент всё же принял многострадальный закон 8474, что по мнению украинских экспертов Михаила Березовчука и Володимира Бригилевича является «пол шагом вперёд».
Следует отметить интерес украинских СМИ к опыту Беларуси, создающей совершенно иную схему решения жилищной проблемы – через строительство арендных домов (вместо массовой выдачи льготных кредитов). В Украине ещё даже не начиналось обсуждение этой возможности, поэтому к белорусским начинаниям – особое внимание.
Положительными моментами украинской модели управления жильём я считаю следующие.
1. Величина оплаты за содержание и эксплуатацию жилого комплекса не устанавливается директивно для всех видов жилых домов, как в Беларуси, а рассчитывается для каждого дома, в зависимости от особенностей (подомовой учёт затрат) и утверждается членами ОСМД. Законодательными основаниями для введения в стране механизма подомового начисления квартирной платы являются постановления Кабинета Министров №529 и №869. Понятие «техобслуживание» в Украине отсутствует, а имеется более широкое и прозрачное толкование данного термина («содержание жилого дома», или «квартплата» включает в себя 26 пунктов, что создаёт предпосылки для создания частных компаний по управлению жильём и конкуренции между ними).
2. В одном украинском жилом комплексе может быть создано только одно ОСМД, при этом в Статье 1 Закона прописано, что:
- жилой комплекс - единый комплекс недвижимого имущества, образован земельным участком в установленных пределах, размещенным на ней жилых многоквартирных домах или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют целостный имущественный комплекс.
(В Беларуси имеется практика, когда одно «Товарищество собственников» создаётся застройщиком для жилых домов, находящихся в разных частях города, и не имеющих поэтому признаков «совместного домовладения», а местные власти не препятствуют регистрации таких ТС. Эффективная деятельность созданных с нарушениями Закона «О совместном домовладении» подобных ТС в дальнейшем невозможна, что нарушает законные права и интересы членов ТС, проживающих по сути в разных совместных домовладениях).
Считаю, что подобную норму (как в Украине) необходимо в обязательном порядке ввести в новый Жилищный Кодекс Беларуси.
3. В Украине созданы десятки крупных и сотни небольших общественных объединений и ассоциаций собственников квартир и ОСМД, которые ведут конструктивный диалог с исполнительной и законодательной властью по изменению законодательства по управлению жильём, издают десятки газет, брошюр, печатают книги и учебные пособия для управляющих. К сожалению, в Беларуси ничего этого нет, и фактически реформы в управлении жильём происходят «сверху», что не создаёт условий для их эффективности и точности.
4. В Украине с помощью местных администраций массово создаются «Ресурсные центры содействия ОСМД», которые являются большим подспорьем для людей в процессе самоорганизации. Все юридические вопросы и связанные с контрактами на поставку услуг, все нюансы создания и работы ОСМД, их отношения с городскими властями – по всем этим направлениям люди могут получить здесь консультации. Что важно, все консультации, ответы на вопросы они получают на бесплатной основе. РЦ также издают методическую литературу для ОСМД и ЖСК. Планируется, что «Ресурсные центры» в дальнейшем станут центрами энергоэффективности многоквартирных домов, потому что на их базе будет создана экспертиза и методика обучения персонала по работе с жильцами многоквартирных домов для подготовки к энергоэффективной реконструкции зданий.