Ежегодные конференции по обмену опытом организуют и проводят на постоянной основе пекари, виноделы, парикмахеры, т.е. представители профессий, которым тысячи лет. Многоквартирные жилые дома в этом сравнении появились буквально вчера, но очень быстро стали сложными инженерными объектами с непростой социальной структурой. Было бы просто удивительно, если бы мы, представители относительно новой профессии, не встречались, не предлагали друг другу инновационные решения, не поддерживали развитие профессионализма наших управленческих кадров.
Именно поэтому Международная ассоциация менеджмента недвижимости совместно с другими партнёрами организует и проводит ежегодные конференции в Минске. На состоявшейся конференции присутствовали эксперты и участники из шести областей Беларуси, пяти регионов России, нескольких областей Украины, а также Германии, Латвии, Эстонии, и Молдовы. Конференция организована МАМН, минжилкомхозом Республики Беларусь и IWO Berlin при содействии Программы поддержки Беларуси.
С приветствием участников конференции выступил заместитель посла ФРГ в Республике Беларусь доктор Хольгер Рапиор. Он в том числе выразил удивление, что на конференцию в Минск съехались представители из таких далёких регионов, как например Республика Татарстан и Республика Крым, что подтверждает актуальность темы конференции и обсуждаемых вопросов, и пожелал всем участникам конференции плодотворной работы.
С приветствием выступил заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Геннадий Трубило. Он сообщил, что жилищно-коммунальное хозяйство Республики Беларусь на сегодняшний день находится на пути усовершенствования. Основополагающую роль в этом процессе играет личность руководителя. Поэтому сегодня важно сделать упор на подготовку высококвалифицированных специалистов в сфере ЖКХ. Меняется суть устройства системы ЖКХ, и сегодня проходит реструктуризация этой системы в двух районах Минска. Из полученных результатов министерство сделало вывод, что в этой сфере недостает по-настоящему квалифицированных работников.
Приветственное слово Татьяны Хартенштайн, финансового директора «Инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» IWO Berlin, включило в себя в том числе конкретное предложение – максимально использовать опыт Германии, в частности «Декларацию о разделении общего имущества в совместном домовладении», которая включает в себя также правила для будущих собственников квартир, с которыми покупатель знакомится до принятия решения о покупке квартиры в этом совместном домовладении.
Геннадий Каленов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости, рассказал о проблемах в управлении жилым фондом в странах постсоветского пространства. Он отметил, что самоуправление не сможет решить всех проблем, ведь когда у жильцов есть свобода делать в своем жилом доме все, что они хотят, чаще всего они не хотят делать ничего. Или же, наоборот, возникает абсурдная ситуация с пристройкой дополнительных жилых помещений и т.д. Также он отметил, что несостоятельна и следующая позиция: бизнес (конкуренция) все решит. Безусловно, развитая конкуренция дает стимул к развитию, но без рамочных условий такая система не сможет функционировать полноценно. По мнению Геннадия Каленова, эффективна саморегулируемая система управления жильем с минимальными государственными ассигнованиями, где государство создаёт правила (законы и предписания), а профессиональные управляющие и мотивированные, информированные собственники жилья являются активными участниками процессов управления, содержания и модернизации жилого фонда. Такую систему, по мнению эксперта, удастся создать в Беларуси в течение последующих 15 лет.
Фактической поддержкой этого тезиса было выступление Томаса Яницки, начальника управления Федерального Министерства транспорта, строительства и городского развития Германии в отставке, члена Попечительского совета Инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе». Он поднял вопрос, что же такое управление жилой недвижимостью? По его мнению, важно предоставлять услуги в разных сферах: содержание жилья, инфраструктура, надлежащая поставка ресурсов и т.д. Это комплексная деятельность, поэтому необходимы навыки в разных областях. Достижение оптимальных экономических показателей и сохранение ценности объекта недвижимости и даже увеличение его стоимости –– вот цели умелого управленца. Основными сферами в деятельности управляющего должны быть следующие: обеспечение доходов, технических менеджмент, юридические моменты, организационные вопросы (общие собрания собственников, протоколирование и пр.). Особую важность имеет энергетическая политика, вопросы окружающей среды. Как же регулировать и структурировать схему управления недвижимостью? Как заявил Томас Яницки, участники рынка могут быть как государственными, так и частными организациями, государство в этой структуре – законодательный орган, который создает рамочные условия и самоустраняется или остается на рынке. Регулироваться рынок может свободно за счет конкуренции, при помощи государственных механизмов или смешанным способом.
- Если мы говорим о том, как можно оценить значение этих секторов, то опыт западных стран, которые выбирают последний способ управления, может помочь достичь оптимальных результатов. Если государство предусмотрит определенные рамки, то среди прочего можно добиться хорошего уровня социальной защищенности, а также благоприятных условий окружающей среды, - сказал Томас Яницки.
Член правления МАМН Юрис Виджис сообщил, что опыт Латвийской ассоциации управляющих недвижимостью показывает, что основой процесса управления жилыми домами являются осведомленный, информированный собственник квартиры, профессиональный управляющий и их взаимное доверие. Это главные факторы, которые могут обеспечить качественное управление жилыми домами в течение продолжительного периода времени. За содержание жилого дома несет ответственность каждый совладелец в равной мере, потому что совместная собственность – это общая собственность нескольких людей, а управляющий ответственность за выполнение обязательств договора управления. Важно, чтобы каждое действие управляющего было прозрачным и понятным для каждого клиента, независимо от уровня его знаний и компетенции в отрасли управления недвижимостью.
Созданная нами Информативная Система основывается на максимальной открытости, прозрачности финансовых отчетов, информированности клиентов - собственников квартир и их вовлечение в принятие долгосрочных решений. Основой Информативной Системы изначально являлось Дело дома - совокупность технической, юридической и финансовой информации о жилом доме и ее изменения в течение жизненного цикла дома. Наш многолетний опыт показывает, что качественное управление жилым домом возможно лишь совместно с собственниками квартир. Нам удалось создать мост между проинформированным собственником квартиры и профессиональным управляющим. Этот мост называется - доверие.
Андрей Ромашко, начальник управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза, выразил убеждение, что преобразование системы ЖКХ является сложным процессом, в котором должны гармонично сочетаться принятие и реализация экономически оправданных законодательных, технических, технологических, институциональных, финансовых, социальных, политических и других решений, а также грамотно организованной информационно-пропагандистской кампании. Все решения, принимаемые в рамках реформы ЖКХ, должны основываться на базовом принципе поддержания баланса интересов государства, населения и бизнеса.
Реформой ЖКХ в Беларуси предусмотрено, что при организации управления жилищным фондом будут разделены функции заказчика и исполнителя. При этом заказчиком услуг является либо организация ЖКХ (управляющая организация), либо товарищество собственников или организация застройщиков. При этом предусмотрено ужесточить требования к кандидатам на должность руководителя товариществ собственников и организаций застройщиков, том числе в части получения ими профессионального образования.
Серьезные нововведения ожидаются в части технического обслуживания жилищного фонда. Так, из состава работ по техобслуживанию жилых домов предлагается исключить уборку придомовых территорий, подъездов, расходы на освещение мест общего пользования. Расходы за электроэнергию мест общего пользования будут начисляться пропорционально долям собственников квартир в праве собственности на общее имущество. Из услуги "пользование лифтом" предлагается выделить техническое обслуживание лифта и возмещение электрической энергии на его движение. При этом плата за техническое обслуживание лифта будет пропорциональна доли в общем имуществе каждого собственника квартиры, включая расположенных на первых этажах и временно не заселённых. Возмещение электрической энергии на движение лифта будет осуществляться в соответствии с количеством проживающих в квартире граждан. Все работы, относящиеся к модернизации МЖД, в том числе тепловой, улучшающей потребительские качества жилья и увеличивающие их рыночную стоимость, не будут выполняться за счет бюджетных средств. Точно такие же подходы существуют сегодня в странах ЕС и бывших странах СССР.
|
|
ZADELO на Международная ассоциация менеджмента недвижимости from Zadelo on Vimeo. Делегаты конференции поздравили участников объединённой команды по брейк-дансу «KIENJUICE» из Беларуси, России и Украины, занявшей второе место на чемпионате мира «Battle of the Year 2015», завершившемся в Фольцваген-холле немецкого города Брауншвеге 24 октября 2015 года. Представители этой команды также являлись членами арт-студии «ЗАДЕЛО», которая организовала для участников конференции мастер-класс по стрит-арту в 30-минутном перерыве на кофе-брейк. Совместными усилиями участников конференции была создана работа с стиле стрит-арт на огромном панно из листов структурированной древесины, вокруг которой и была сделана групповая фотография участников конференции.
|
После перерыва Татьяна Лыкова, главный специалист Фонда «Институт экономики города» из Москвы, рассказала об опыте создания школ жилищного просвещения в России, Казахстане и Узбекистане. По её мнению, Главный урок опыта жилищного просвещения в России, Казахстане и Узбекистане состоит в понимании, что «Жилищное просвещение» – это залог хорошего состояния жилищного фонда. Для того, чтобы жилищное просвещение стало системой, необходимы экспертный и координационный центры:
- экспертный центр (центр компетенции) – источник методической базы, в котором концентрируются все разработки и создаются лучшие образцы;
- координационный центр, в который стекается информация с мест, и который рассылает информацию на места.
На первой стадии функции экспертного и координационного центров могут быть объединены, их выполняет местная организация, концентрирующая профильных специалистов-методистов. Центр содействует обмену информации между различными местными «жилищными просветителями» (некоммерческие организации, ассоциации ТСЖ и кооперативов и др.). На этой стадии выявляются региональные центры жилищного просвещения. Следующий шаг – образование неформальной сети жилищного просвещения. Экспертно-координационный центр проводит семинары, на которые приглашаются специалисты из региональных центров. Материалы и экспертная база передается региональным центрам на таких совместных семинарах в координационном центре. Представители региональных центров знакомятся, завязывают связи, а координаторы получают новую информацию о региональном и местном опыте.
Формы работы сети:
1) Семинары для всех участников сети (повышение квалификации региональных и местных центров): законодательство, методика обучения тренеров, технологии консультирования
2) Совместные дискуссии, конференции
3) Ознакомительные поездки (совместные учебные туры, поездки друг к другу для обмена опытом)
4) Распространение информационного вестника (регулярного), который начитает выпускать координационный центр; в такой вестник включаются как новые разработки экспертного центра, так и обмен информацией между регионами
5) Создание и распространение «Сборника лучших практик».
Об опыте работы такого «Центра жилищного просвещения» в Калининграде рассказала его директор Ольга Аринцева. Она сообщила, что многоквартирный жилой дом можно рассматривать, как объект, с разных ракурсов. Во-первых, он является сложным инженерным организмом, жизнь которого обусловлена законами физики. Во-вторых – это объект собственности, живущий в этой своей ипостаси по законам государства, на земле которого дом стоит. Третий взгляд позволяет увидеть дом, как человеческое сообщество, члены которого – по доброй воле или волей обстоятельств – связаны единством инженерной конструкции и экономики своего жилища. Этот микросоциум – хотим мы того или нет – живёт в соответствии с социальными закономерностями. Неизбежно возникает ответственность, к принятию которой на себя неподготовленный собственник оказался не готов ни сразу, ни даже по прошествии довольно продолжительного времени. Период, в течение которого это обстоятельство можно было не принимать во внимание или считать «вторичным фактором» для обеспечения целостности жилищного фонда, закончился. Сегодня способность собственника принять коллективное, адекватное решение по управлению многоквартирным домом и его готовность выделить из бюджета средства на содержание дома, принимает решающее значение. АНО «Центр жилищного просвещения» рассматривает решение этой проблемы в качестве основной цели своего существования, социальной миссии.Опыт реализации проектов, направленных на повышение жилищной грамотности населения в Калининградской области, позволяет утверждать, что эта миссия не является невыполнимой. Далее была дана подробная информация о проектах – уже реализованных или находящихся в стадии реализации.
Доклад Председателя Совета Союза квартирных товариществ Эстонии Марит Отсинг, которая не смогла присутствовать на конференции и с которым ознакомил присутствующих Геннадий Калёнов, содержал в том числе перечень программ помощи, оказываемых мэрией Таллинна квартирным товариществам и самому Союзу. На проекты «Фасады в порядок», «Дворы в порядок», «Зеленый двор» - мэрия Таллинна выделила квартирным товариществам в 2015 году более миллиона евро, чтобы сделать при помощи дотаций окружающую среду города еще более привлекательной. Начиная с 2009 года для решения проблем с парковкой, город предлагает квартирным товариществам установить личное право пользования землей для устройства парковочных мест. Личное право пользования выдается бесплатно на 15 лет. Дотация на энергомаркировку МЖД - для покрытия расходов связанных с выдачей энергомаркировки дома, город выплачивает одноразовую дотацию в размере 95,87 евро одному квартирному товариществу на каждый жилой дом. В центре города Таллинна уже не первый год проходит проект под названием «Безопасный дом» (установка охранных камер, уличных фонарей, решеток на окна помещений общего пользования, замочных систем и обновление наружных дверей и ворот, а также установка во дворе устройств по организации замедленного движения, финансируется удаление граффити со стен домов). К дотациям, связанным с собственниками квартир, относится финансовая поддержка мэрией Таллинна информационного пункта Союза Квартирных товариществ Эстонии. Юристы СКТЭ дают бесплатные юридические консультации владельцам квартир. Вопросы, по которым обращаются к юристам, самые разные, ограничений нет. Так как СКТЭ, где есть знающие и компетентные представители, справляется с консультациями лучше и является для города хорошим партнером, то город Таллинн выплачивает квартирному товариществу дотации по обучению один раз в год до 127,80 евро за участие на курсах, организованными СКТЭ для членов правления и председателей квартирных товариществ. В управах районов города регулярно устраиваются инфо-дни и обсуждения для квартирных товариществ. Каждый год город вносит вклад в проведение форумов, организованных Эстонским Союзом Квартирных товариществ. За последние несколько лет Таллинн выделил своим квартирным товариществам 10 млн евро. Главный принцип мэрии при работе с товариществами - каждая дотация квартирному товариществу – это содействие в улучшении и украшении жилой среды обитания.
Повышению профессионализма управляющих в Российской Федерации и опыту лицензирования управляющих компаний было посвящено выступление Татьяны Вепрецкой, директора НП СО «Национальный Жилищный Конгресс», Москва. Татьяна Павловна рассказала о факторах, которые благоприятствуют развитию рынка управления жильём в России. Это: повышение квалификации должностных лиц УК через проведение обязательной аттестации, созданный единый реестр многоквартирных домов с привязкой лицензиатов, замена жилищного надзора на лицензионный контроль. К факторам, препятствующим развитию рынка профессионального управления жильём, относятся: увеличение аффилированных управляющих организаций, снижение прав собственников многоквартирного дома, высокие финансовые риски профессионального управления жилой недвижимостью для УК. Так, например, общее собрание совместного домовладения может принять решение о снижении тарифа на управление и эксплуатацию МЖД, и УК вынуждена работать себе в убыток. Кроме того, работе УК препятствуют: отбор лицензии на дом за два правонарушения, несоразмерные административные штрафы с ущербом собственникам домов, низкая инвестиционная привлекательность бизнеса, отсутствие исчерпывающих лицензионных требований, сложный переход от жилищного надзора к лицензионному контролю, отсутствие четких границ ответственности между участниками рынка управления жилой недвижимости.
В этой связи многое предстоит сделать. Тем не менее, развитие отношений происходит, и обязательно приведёт к хорошим результатам.
Софья Линн, заместитель руководителя программ Международной финансовой корпорации Группы Всемирного Банка из Киева, рассказала об оптимальной модели взаимодействия государства, собственников жилья и профессиональных управляющих в жилищном секторе на примере стран Центральной и Восточной Европы. Реформы в большинстве стран были сфокусированы на следующих направлениях: формирование клиента, разграничение ответственности (так называемый треугольник: государство – собственники – управляющий); тарифное регулирование – отказ от государственного регулирования тарифов, кроме отдельных случаев природных монополий; стимулирование энергоэффективности – создание механизмов государственной поддержки инициатив по модернизации жилого фонда, сокращению потребления энергоресурсов; информационная кампания. Государственная политика большинства стран Центральной Европы была построена на упорядочивании нормативно-правового регулирования взаимоотношений в жилищном секторе: передача прав собственности, разграничение ответственности, отказ от регулирования и субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, коммерческий учет потребления услуг и ресурсов. В ряде стран государство поддерживает также программы по оказанию технических и финансовых консультаций для собственников жилого фонда (в основном многоквартирных домов). Чаще всего проводится оценка инвестиционных планов проектов по реновации и последующая оценка реализации таких проектов. Некоторые страны стимулируют проведение модернизации жилого фонда с помощью установления специальных требований к уровню энергоэффективности зданий (страны Балтии, Словакия, Венгрия).
Для внедрения реформ и популяризации темы энергоэффективности в жилищном секторе во всех странах Центральной Европы без исключения проводились широкомасштабные информационно-просветительские кампании с использованием всех возможных каналов информации: печатные и электронные СМИ, телевидение, социальные сети, консультационные центры и т.п. Следует также отметить, что даже самые инновационные технологии распространения информации не привлекают столько внимания к вопросам энергоэффективности, как постоянно увеличивающаяся стоимость энергоносителей.
Дмитрий Романов, исполнительный директор НП "Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ Республики Татарстан" рассказал о систематизации работы Советов многоквартирных домов в целях контроля за сферой ЖКХ, развитие жилищного просвещения в Республике Татарстан, личный вклад в развитие грамотного собственника многоквартирного дома. Он сообщил, что Основными обязанностями совета дома являются: выполнение всех решений общего собраний, в том числе составление протоколов и всех необходимых документов; совет выносит наиболее важные вопросы, касающиеся «жизни» дома, а именно текущий ремонт, ремонт двора, установка пандуса, капитальный ремонт и т.д.; инициирование квартального информирования население о расходовании средств, перед входами в подъезд и в сети интернет (Постановление №731 от 6 мая 2011г. «О раскрытии информации Управляющими компаниями и ТСЖ); предлагает жителям различные варианты управления домом; представляет собственникам заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании; осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом; ежегодно отчитывается на собрании; помогает пройти обучение по знанию жилищного законодательства; взаимодействовать с органами власти и НКО, Министерствами строительства, жилищной инспекцией, а также Центрами общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства; создавать комиссии по разным вопросам дома.
Председатель совета многоквартирного дома выполняет следующие функции: осуществляет контроль над управляющей компанией, как же она справляется со своими обязанностями, подписывает акты приемки работ, нарушения периодичности исполнения услуг (например, в договоре оговорено, что мусор должен вывозиться ежедневно, а по факту три раза в неделю) и т. д.; если работы управляющей организацией выполняются плохо, направляет в органы местного самоуправления обращение о невыполнении управляющей компанией ее обязательств перед жильцами; на основании доверенности выступает в суде от имени собственников по делам, связанным с управлением многоквартирным домом, предоставлением коммунальных услуг.
Владимир Молотков, СП «Брайт Солюшенз»,г. Минск, рассказал об опыте создания Информационных систем для собственников квартир в Республике Беларусь. Это система АСТРА, о которой более подробно можно узнать на сайте МАМН.
Николай Синяк, зав. кафедрой экономики недвижимости БГТУ, рассказал о совместной магистерской программе БГТУ (Минск) и Вильнюсского Технического Университета имени Гедиминаса с получением двух дипломов магистра по специализации «Управление жилой недвижимостью» на основе технологии дистанционного обучения. Более подробно здесь.
Далее состоялась презентация второго издания брошюры «Настольная книга собственника квартиры многоэтажного жилого дома», по экземпляру которой получили все участники конференции. Как сказала Ольга Аринцева из Калининграда, «ради этой книги стоило приехать в Минск».
Состоялась презентация мобильного приложения «Центр консультаций МАМН». Геннадий Калёнов сообщил, что приложение можно бесплатно загрузить в смартфон с помощью программы Play Market, набрав в поиске указанное название. Данное приложение будет постоянно развиваться и совершенствоваться.
Состоялось вручение дипломов победителям Республиканского конкурса на лучшего руководителя ТС и ЖСПК в Республике Беларусь в 2015 году. Победителями признаны:
1-ое место: Рафальский Николай Степанович, председатель правления ТС «Дружба-Брилевичи», ул. Ежи Гедройца, 14, г. Минск, который всего на несколько баллов опередил занявшего
2-ое место: Гопша Александр Константинович, председатель правления ТС «Квартал Зелёный Бор», ул. Н.Н. Александрова, д. 1, агрогородок Лесной, Минский район
3-е место: Саковец Александр Валерьевич, председатель правления товарищества собственников дома 51 по ул. Орджоникидке, г. Борисов, Минская обл.
Лучшим совместным домовладением признано ТС «Квартал Зелёный Бор», ул. Н.Н. Александрова, д. 1, агрогородок Лесной, Минский район.
Все участники конкурса также получат соответствующие дипломы, сообщил Геннадий Калёнов.
Своими впечатлениями о товариществе собственников «Дружба – Брилевичи» поделилась Мария Аксентий из Кишинёва, консультант по городскому развитию проекта MoREEFF, Республика Молдова. Марии накануне организовали экскурсию в товарищество собственников, состоящее из группы панельных домов в спальном районе Минска. Руководитель этого ТС и стал победителем Республиканского конкурса в Беларуси.
Состоялась подиумная дискуссия, где выступили Сергей Кузнецов из Москвы, который представил проект «Добрые соседи», Любовь Карпенко из Запорожья, которая рассказала о преобразованиях в законодательстве Украины и опыте работы просветительского центра просвещения, термомодернизации и создания ОСББ «КРУГ», Ирина Чернявская, председатель ассоциации ТС и ЖСПК «Мозырский собственник», и другие.
Завершилась конференция выступлением Томаса Яницки, который подвёл итоги конференции и предложил оргкомитету сформулировать рекомендации для усиления взаимодействия собственников жилья и управляющих для публикации.
фотографии конференции:
.jpg)
