Джамиля Ниязова, депутат Законодательной палаты Олий Maжлиса:
- Ситуация такова: есть вызов, необходимость реформирования жилищного законодательства, и на него пытаются дать ответ ряд ведомств. Верховному суду поручена подготовка проекта изменения Жилищного кодекса, МинЖКО - разработка проекта новой редакции Закона «О товариществах частных собственников жилья». Есть проект закона «О порядке пользования, содержания жилых и нежилых помещений, общего имущества в многоквартирных домах». Обсуждается идея создания законопроекта «Об управлении многоквартирными домами», который охватил бы три основные формы управления:
-управление общим имуществом в МКД товариществом;
-управление собственниками жилых помещений без создания ТЧСЖ;
-управление с помощью профессиональных УК юридическими лицами либо управляющих - физических лиц.
Надо определиться, четко разграничить предмет: то ли это будет один всеобъемлющий закон, то ли его надо конкретизировать и часть вопросов уйдет в Жилищный кодекс, то ли это будет несколько законов.
Товарищества Частных Собственников Жилья являются некоммерческими организациями. У них есть свои особенности, и это необходимо подробно отразить в законопроекте, исключить противоречия с другими законодательными актами. Надо отметить, что государство еще присутствует в управлении жилищной сферой, иногда в частных вопросах, иногда вынужденно. Во время приватизации весь жилой фонд был отдан в руки собственников, часть которых до сих пор не осознала своих обязанностей. Возникает вопрос культуры проживания в многоквартирных домах.
Вернер Меркель, председатель правления МАМН, член правления Координирующего союза управляющих недвижимостью Германии (DDIV), директор группы управляющих и сервисных компаний «VEGIS»:
Я изучил концепцию законопроекта «О товариществах частных собственников жилья» в новой редакции и представил свои рекомендации. Новый закон должен добиться изменений в сознании населения, понимания того, что собственность обязывает. Для сохранения жилой недвижимости требуется совместное участие собственников в управлении. Для этого надо конкретизировать, что является частной, а что общей собственностью в МКД. Это возможно в том случае, когда будут сформированы соответствующие рамочные условия, к которым относится, например, "Декларация о разделении общей собственности". Необходимо создать предпосылки для предложения услуг профессионального менеджмента в сфере управления недвижимостью.
Профессионализация может быть достигнута только путем подготовки и переподготовки специалистов. И это должно быть закреплено в законодательстве. В Германии управляющих обучают в течение 3 лет. Приветствуется совмещение обучения и практики. После трехлетнего курса получают специальность менеджера объекта недвижимости. Можно продолжить образование в академии или университете. Также должны быть установлены правила, что может и должен делать управляющий недвижимостью, какова его роль, правовая ответственность.
Необходимо создать единую биллинговую систему разработать стандарты для сохранения и управления многоквартирным жилым фондом. Стоит рассмотреть возможность включения в новый закон порядка подачи и рассмотрения жалоб. Изменить ситуацию можно только через профессиональное управление. Конечно же. с соответствующей профподготовкой при поддержке государства путем различных программ.
В чём причина, что реформы продвигаются с трудом?
Основная причина была в том, что жилье долгое время находилось в управлении государства. Всегда очень трудно что-то отдавать. Есть опасения, справятся ли с этим люди сами, без поддержки государства. Может быть, в объединении собственников жилой недвижимости государство видело для себя какие-то риски. Опасалось, что люди обретут больше самостоятельности, уверенности в себе, будут знать, что им надо, требовать этого от государства. Или, наоборот не смогут наладить эффективное управление, для которого необходимы знания, навыки.
Сама по себе идея передать управление жилой недвижимостью в руки собственников хорошая. Но практически все страны постсоветского пространства пошли одним путем. Вначале провели приватизацию многоквартирного жилого фонда, а потом стали изучать опыт управления им. Это все равно что слепому объяснять многообразие цветов. Граждане в одночасье стали собственниками жилых помещений, но не знали, что с этим делать дальше. Им никто не рассказал об обязанностях, ответственности по его содержанию, которые прежде несло на себе государство. Приватизация не сопровождалась широкой просветительской работой. Поэтому, став собственниками жилых помещений, в сознании людей по-прежнему оставалась уверенность, что все за них сделает государство. А сознание очень медленно поддается изменению. Это основная причина, почему в управлении жилой недвижимостью пока рано говорить об успехах. Ведь речь должна идти о решении целого комплекса вопросов, продуманной, четко сформулированной государственной политике и стратегии, понимании, куда идти, в каком направлении двигаться. 10 лет работы в странах СНГ напоминают ситуацию, когда садишься в седло, но плохо представляешь себе, куда ехать.
Чтобы наладить эффективное управление жилой недвижимостью, нужны опыт и активный диалог политиков, законодателей с экспертами. Другими словами, не только искать ответы на вопрос «Что делать?», но и понимать, почему надо делать именно так, то есть смотреть гораздо глубже. Иначе может получиться перекресток, где люди не знают правил дорожного движения, потому что им не объяснили, какой цвет открывает для них дорогу. Чтобы экспертам говорить с политиками, стоит не только показать и рассказать им об опыте управления. Политики должны осознать, нужен ли стране этот опыт. Если нужен, то важно не только изучать его, но и адаптировать с учетом местных реалий и особенностей.
Еще одно важное условие эффективного управления жилой недвижимостью - это непрерывное образование, профессиональная подготовка специалистов. И Германия может оказать Узбекистану в этом помощь. Мы работаем еще в одном направлении, где также готовы поделиться своим опытом, - это энергоэффективная санация жилой недвижимости. Вопрос довольно актуальный для стран СНГ. В Узбекистане также много старого жилого фонда, который требует санации. Но прежде он должен быть исследован на предмет готовности к ней. У нас есть наработанная практика в этом направлении. Энергоэффективная санация должна быть экономически целесообразна. Если это потребует затрат, равноценных строительству нового дома, то она неоправданна.
Если говорить о результатах в управлении жилой недвижимостью, то можно привести пример Беларуси, где представители власти услышали экспертов, управляющих многоквартирным фондом. В республике создана Международная ассоциация менеджмента недвижимости (МАМН). Это дало импульс развитию диалога с законодательной и исполнительной властью. Парламент рассматривает ее предложения по улучшению управления жилищным фондом. Представители МАМН совместно с парламентом, министерствами, внешними экспертами работают над совершенствованием жилищного законодательства.
Ирина Гребенюк, специальный корреспондент газеты НОРМА, Узбекистан