От грантов до ЭСКО. Опыт модернизации жилья в Казахстане
Пилотная программа по тепловой модернизации многоквартирных жилых зданий в Гродненской и Могилевской областях Беларуси стартовала более года назад, и до сих пор самым проблемным моментом остается привлечение к ее реализации собственников. Как убедить граждан, что данные мероприятия, в первую очередь, затрагивают их интересы? Как пробудить желание повысить степень комфорта в своих квартирах? Как доказать эффективность предлагаемых мер? На эти вопросы пытаются ответить и в других постсоветских странах, в том числе, в Казахстане. А получению опыта других стран содействует Международная ассоциация менеджмента недвижимости (МАМН - Беларусь).
10 декабря в Минске состоялся международный воркшоп, который поддержали проект Европейского Союза «PROMHOUSE» и Представительство Фонда им. Ф. Эберта в Беларуси и Украине. В начале дня состоялась секция проекта «PROMHOUSE», которую представила и модерировала Лариса Шреккенбах, директор проектов некоммерческой инициативы из Берлина IWO e.V. (соучредителя МАМН). Затем выступил Александр Белый, координатор проектов ПРООН-ГЭФ по энергоэффективности в Республике Казахстан.
Пробуждение инициативы
Первые пилотные проекты при поддержке ПРООН в Республике Казахстан были реализованы в 2008 г. основное внимание тогда уделили внедрению учета потребляемого тепла и модернизации тепловых пунктов с установкой автоматики. Перечень мероприятий с каждым новым проектом расширялся, но поскольку проводились они за грантовые средства, то и решали проблему не глобально, а в рамках отдельно взятых домов. Тем не менее, на примере этих объектов удалось на практике показать размер экономии, который составил от 20 до 30%.
Попытка комплексного подхода к энергосбережению с активизацией информационно-воспитательной работы с населением была предпринята в 2018 г., когда в шести регионах запустили грантовую программу с общим бюджетом 83,5 млн тенге (1 USD = 420 тенге). В числе основных целей значились реализация пилотных проектов, а также внедрение эффективных методик и технологий по вовлечению жителей в управление многоквартирным жилым фондом. Пробуждение чувства собственника заключалось в создании инициативных групп, принятии решений о ремонте дома и выборе подрядчика, участии в контроле за качеством работ и др.
Тогда же появились и первые примеры других способов финансирования. Так, в одной из многоэтажек предусматривался ремонт подвала с устройством в нем складских помещений. Смысл подобного решения диктовался близким расположением крупного торгового центра. После завершения проекта жители дома смогли сдавать реконструированные площади в аренду для хранения товара, а на вырученные деньги проводить дальнейшие энергосберегающие мероприятия.
Таким образом, граждане постепенно втягивались в процесс. Сначала собственникам продемонстрировали выгоду энергосберегающих мероприятий, затем показали, что они и сами могут влиять на ситуацию в соответствии со своими пожеланиями. А когда убеждаешься в том, что твое мнение имеет вес, появляется инициатива. Таких собственников уже гораздо легче втянуть в конструктивный диалог.
Демонстрация намерений
Качественно новую стратегию комплексной модернизации опробовали на одном из жилых кварталов города Нур-Султан. Грант ПРООН составлял 285 млн тенге. Но здесь речь шла о реконструкции не только жилого фонда, но и прилегающей территории. Всего предстояло утеплить пять многоквартирных домов, заменить все инженерные сети, улучшить социальную инфраструктуру с созданием жилых зон, автомобильных и велосипедных парковок, модернизировать уличное освещение.
Решение таких масштабных задач предполагает и разнообразие форм взаимодействия. Не удивительно, что именно на этом этапе схема софинансирования приобрела новый вид. В дополнение к уже упомянутому гранту 100 млн тенге (22% от общей суммы) выделил акимат (администрация города), а 76 млн тенге – это вклад граждан через программу развития регионов. То есть речь идет не о единовременном платеже, а о постепенном возврате средств в течение определенного периода времени.
Еще один важный момент заключается в том, что сам проект был разбит на три этапа, причем жители домов далеко не сразу привлекались к финансированию. Более того, все мероприятия были, что называется, «разложены по полочкам» с указанием источников средств. В частности, гражданам, предложили за свой счет отремонтировать и утеплить кровлю. Но сначала государство, опять же, продемонстрировало свою готовность к внедрению энергоэффективных технологий.
В 2018 г. проведена модернизация освещения подъездов и входных групп, заменены окна в местах общего пользования, утеплены потолки подвалов, а также получены архитектурно планировочные задания и разработана проектно-сметная документация на три дома. При этом по каждому из проведенных мероприятий были представлены конкретные расчеты эффективности. Например, утепление потолков подвалов позволит экономить до 241 тыс. кВт∙ч в год, а новые окна сберегут до 9 тыс. 871 кВт∙ч за этот же период. То есть жители не просто видят, как меняется внешний облик дома, но и знают, как это отразится на их семейном бюджете.
На втором этапе в трех домах проведен капитальный ремонт наружных стен с утеплением межпанельных швов, застеклены балконы, заменены трубопроводы инженерных систем. И здесь снова важно было показать эффект проведенных мероприятий, ведь если работы на фасаде может визуально оценить даже случайный прохожий, то внутренние коммуникации остаются для потребителя вечной тайной. А, между тем, модернизация систем теплоснабжения с установкой автоматизированных тепловых пунктов на трех домах позволит экономить 137 тыс. 824 кВт∙ч в год. Для сравнения, утепление стен и застекление балконов в сумме дало экономию 91 кВт∙ч.
Визуализация возможностей
Результаты недостаточно просто огласить, тогда для большинства они так и останутся цифрами. Любой результат важно визуализировать, чтобы он привлекал внимание, как свежевыкрашенные стены отремонтированного фасада. В Нур-Султане это сделали с помощью информационных плакатов, которые развешивались в подъездах.
Вот, например, первые результаты модернизации системы освещения. В виде инфографики представлен сравнительный анализ потребления электроэнергии до и после мероприятия отдельно для каждого дома. Разница в высоте цветных столбиков сразу бросается в глаза и впечатляет даже больше трехзначных чисел. Рядом в виде таблицы представлен экологический эффект, выражающийся в снижении выбросов парниковых газов. Для современного городского жителя этот аспект не менее важен. А еще обращается внимание на повышение качества освещения, на более долгий срок службы новых осветительных приборов, а, значит, и снижение затрат на их обслуживание. То есть весь смысл модернизации буквально разложен по полочкам. И так по каждому мероприятию.
Лишь на третьем этапе, когда люди увидели, что проект действительно серьезный и направлен на улучшение их жилищных условий, была снова поднята тема ремонта и утепления кровли, где также на первый план вышли точные расчеты. Согласно проектно-сметной документации стоимость этого вида работ для одного дома составляет 38 тыс. 82 долл. США. Данная сумма вносится за счет программы модернизации ЖКХ, а затем возмещается собственниками в течение семи лет. Средний ежемесячный платеж стандартной квартиры площадью 50 м2 составит 5-7 долл. (для справки, средняя заработная плата в Казахстане в 2020 г. составляла 488 долл., средняя пенсия – 226 долл.).
Если перед началом проекта на финансовое участие в модернизации кровли согласились жители лишь одного дома, то на третьем этапе практически никого уговаривать не пришлось. Поддержка мероприятия оказалась стопроцентной, но для этого понадобилось два года информационной работы на фоне реально осуществляемых преобразований, подтверждающих серьезность намерений.
Прозрачная обоснованность
Гранты – выгодный вид инвестиций, дающих возможность показать на практике эффективность тех или иных идей. Но для того, чтобы эти идеи укоренились и развивались дальше, нужны другие схемы финансирования, основанные на экономической целесообразности. Именно по такому пути идут в Казахстане в сфере управления жильем, постепенно приучая потребителя к мысли, что он ещё и совладелец дома и сам должен заботиться о своем комфорте. Проект в Нур-Султане стал очередным, но далеко не последним этапом в переходе к рыночным отношениям.
Сейчас ряд пилотных проектов осуществляется с привлечением частного бизнеса в лице энергосервисных компаний. Так, в городе Темиртау проводится комплексная тепловая модернизация многоквартирного жилого дома, включающая утепление кровли и швов, замену окон и входных групп, утепления потолка подвала. Перечисленные мероприятия реализуются за счет гранта Глобального экологического фонда. А вот установка автоматизированного теплового пункта, балансировка системы, утепление трубопровода, а также замена освещения осуществляется по схеме энергосервисного контракта.
Одним из главных принципов, как и во всех предыдущих случаях, остается максимальная прозрачность и обоснованность расчетов. Жителям расписали все планируемые издержки ЭСКО, от приобретения материалов и стоимости монтажных работ до командировочных и возмещения расходов на привлечение денежных средств. Впрочем, итоговая сумма оказалась не такой уж космической – около 3 млн тенге. Для стандартной квартиры площадью 50 м2 ежемесячные платежи составят 2025 тенге (около 5 долл. США) в течение двух лет. Следует понимать, что выплаты начнутся после реализации проекта. То есть свой долг энергосервисной компании потребители будут отдавать за счет получаемой экономии.
В дальнейшем в Республике Казахстан планируют внедрить механизм факторинговой сделки, когда ЭСКО после реализации проекта передает свои права факторинговой компании. Но это уже следующая страница в истории рыночных отношений.
Информация предоставлена на международном семинаре «Взаимодействие между секторами в энергетической модернизации жилых домов» в рамках проекта FpB-19018 «Разработка инструментов взаимодействия и межотраслевого сотрудничества для профессионального управления недвижимостью», который прошёл 9-10 декабря 2020 в г. Минске.
Виктор Кислый, Геннадий Калёнов
