Вернер Меркель
Предприниматель
- 67 лет
- Управляющий и совладелец группы жилищных сервисных компаний VEGIS, Германия
- Председатель правления ассоциации управляющих недвижимостью в федеральной земле Гессен (Германия)
- Член президиума центрального союза ассоциаций управляющих недвижимостью Германии (немецкаяаббревиатура DDIV), эксперт по страхованию объектов недвижимости
- Председатель правления международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН)
- С 2012 года профессор Института повышения квалификации при Международной профессиональной академии Туран-Профи,
- г. Астана, Казахстан
Представьте себе, жилой дом (совместное домовладение) оказывается серьезно поврежден от пожара. Более 30% квартир становятся непригодными для жилья и жильцы этого дома должны быть временно размещены в другом месте до устранения всех неисправностей и возможности повторного заселения. Похожая ситуация может возникнуть и от прорыва труб внутри здания, и со стороны неисправностей в канализации, и от дождя, бури или града.
Что делать владельцам квартир в таком случае? Они зависят от посторонней помощи; в конечном счете, государство должно отвечать за тех, кто оказался без крова. Учитывая высокие затраты на устранение повреждений, и при, необходимости, на ремонт, это может привести собственников как к потере имущества, так и к полному банкротству семьи собственника.
И кто же должен прийти на помощь при отсутствии страхования здания? Только государство.
Именно так это происходило раньше. До начала большой приватизации в начале 90-х гг. люди мало знали о частной собственности и поэтому собственники не беспокоились об этом. Собственник жилья не имел чувства ответственности за свою квартиру.
В Германии страхование жилой недвижимости регулируется § 21, абз. 5, Акт 3 «Закона о совместных домовладениях». Это положение детально описано в так называемой декларации о разделе имущества, в перечне общих правил, которое содержит необходимые виды страхования для здания в целом и земельного участка. А также - какие именно жильцы (собственники или арендаторы) должны заключать договора страхования и следить за их актуальностью. Отвечает за это избранный жильцами председатель совета совместного домовладения.
Страхование здания, которое может уберечь дом от описанных выше повреждений, в долгосрочной перспективе всегда эффективно, независимо от того, с какой страховой компанией будет заключён договор.
Исходная ситуация
На сегодняшний день в большинстве постсоветских стран, включая Россию, законодатель не требует страховать здание как единое целое. Так как до приватизации государство само отвечало за находящийся в его руках национальный жилой фонд, не нужно было заключать страховые полисы на здания. Эта уверенность и ответственность государства укрепились в мышлении населения. После приватизации государственного жилого фонда и появления совместных домовладений, управляемых через ТСЖ и ЖСК, как это часто бывает в таких случаях, населению не объяснили должным образом, что такое «частная собственность» и какие она включает в себя обязательства.
С передачей квартир в частную собственность государство объявило, что теперь ответственность за квартиры лежит на жильцах, но не объяснило дополнительно, что
новое приобретение подразумевает и дополнительные обязательства. Откуда неопытные граждане могут знать о возможных опасностях, которые могут возникнуть с приобретением жилья, и как эти опасности можно минимизировать или предотвратить?
Таким образом, государство не обязано и не должно стремиться продолжать нести ответственность за неполадки в жилых зданиях. Но оно должно защитить своих граждан с помощью введения обязательного страхования, чтобы в случае повреждения общего имущества и самих квартир жильцы могли получить соответствующую помощь.
Государство должно заботиться о том, чтобы собственники сами с помощью страхования отвечали за свои дома. Оно должно также делать всё, чтобы это реализовывалось на практике. Это можно осуществить, создав необходимые рамочные условия, а также дав поручения страховым компаниям, большинство которых являются государственными, разработать необходимые предложения с соответствующим сроком страхования. Со стороны государства было бы неплохо подумать и над созданием свободного рынка страхования (на перспективу). Такая конкурентная среда создаст прозрачность и возможность выбора для потребителей, как в любой иной сфере деятельности.
На постсоветском пространстве лишь у незначительного количества собственников квартир есть страховка от ущерба, причинённого индивидуальной собственности, в том числе от пожара. Это страховка распространяется только на собственную квартиру, но не включает погашение ущерба, который затрагивает остальных жильцов дома, их индивидуальное имущество и общее имущество дома. Таким образом, в интересе каждого собственника, застраховать себя от таких случаев.
Это "персональное страхование" не является исчерпывающим, так как не предусматривает все риски. В случае некоторых повреждения оно приведет ещё к большим дискуссиям между собственниками. Причина заключается в том, что нужно страховать объект недвижимости (дом и участок) в целом.
Страхование всего здания
Почему выгодно страховать целое здание?
Хотя здание состоит из определенного количества квартир, но они связаны между собой наружными стенами, крышей, окнами, лестницами и подвалами, образуя общую неделимую единицу. Мы говорим о частной собственности, если имеем в виду нашу квартиру, и об общедомовом имуществе, когда имеем в виду то, что окружает нашу квартиру и представляет единое целое.
Путём страхования всего здания, как частной, так и общедомовой собственности, страхуется весь дом. В результате, не возникает вопросов относительно разграничения отдельных квартир. Также играет роль, как и где произошло повреждение, если это случилось неумышленно. В этом случае страховая компания немедленно возместит весь ущерб, но расследует происшествие и сама потребует от того, кто нанёс ущерб, возмещения средств.
Свободный страховой рынок в большинстве постсоветских стран не развит и европейские страховые компании в настоящее время не заинтересованы инвестировать в страхование жилого фонда в этих странах, так как отсутствует правовое обеспечение, соответствующее отношение, а также готовность жильцов платить за такие услуги.
Одна из основных проблем в этой области - это неразвитое и устоявшееся мышление и уверенность в том, что за дом в целом отдельные собственники не отвечают. Тут присутствует ещё старый менталитет, вера в то, что государство должно заботиться обо всем.
Это также прослеживается и в других сферах – таких как эксплуатация и ремонт здания – и способствует нередко постепенному разрушению здания. Опасное и неэффективное состояние дома приводит в большинстве случаев к большим затратам, независимо от того, кому в конечном итоге приходится платить за это.
Страхование жилого дома
Страхование жилого дома относится к надлежащему управлению им, а также производится в интересах собственников квартир и государства. Они вместе обязаны позаботится об обязательном страховании от:
- пожара (открытый огонь, возникновение которого несущественно);
- для защиты здания и индивидуальной собственности его жильцов (собственников и арендаторов).
Этот вид обязательного страхования должен быть заключён таким образом, чтобы гарантировать восстановление прежнего состояния дома и инженерного оборудования.
Заключение договора страхования производится председателем совета совместного домовладения (председателем ТСЖ, ЖСК) после утверждения такого решения собственниками квартир. Ежегодная оплата производится путем ежемесячных отчислений на р/с совместного домовладения, пропорционально доли каждого владельца в общем имуществе дома.
Рекомендуется также страхование от повреждений и следующих опасностей:
- водопроводная вода, сточная вода, шторм и град (необходимо, так как часто случается на практике);
- элементарные (наводнение, выход из берегов проточных вод, погодные осадки, землетрясение, оседание/ оползни, снег/лавины, обвалы, извержение вулкана);
- неназванные опасности включая повреждения от граффити (внутренние волнения, злоумышленное причинение вреда, столкновение автомобилей, дым/ сажа, загорание, звуковой удар);
- ответственность за ущерб водоёмам (только при отоплении здания мазутом);
- повреждение стекла (всего здания или помещения общего пользования).
Эти виды страхования являются индивидуальными, в зависимости от типа здания и мнения на этот счёт собственников жилья, которые принимают решения, исходя из необходимости данных мер. Расширение страхового полиса имеет смысл только в случае соответствующих угроз. Эти виды страхования не делают различия между частным и общим имуществом. Поэтому все взаимосвязанные части дома застрахованы одинаково. Все отчисления производятся собственниками дома по решению общего собрания.
Страхование от ответственности
Также к обязательным видам страхования относится «Страхование от ответственности на дом и земельный участок».
Этот вид страхует владельцев от претензий третьих сторон, связанных с рисками от возмещения убытков в жилом доме и на земельном участке (повреждение имущества, личный, материальный ущерб).
Представьте себе такую ситуацию - с крыши жилого дома совместного домовладения падает вниз черепица и попадает на голову человеку, который проходил мимо под зданием. Оправдано или неоправданно этот человек там находился, не
играет большой роли. В результате этого возникают огромные расходы на лечение, уход за пациентом и обеспечение членов его семьи (которое они могут потребовать и в случае смерти потерпевшего). Меньшие, но также дорогостоящие неприятности, могут возникнуть из-за отсутствия надлежащей отчистки тротуаров от снега и льда. Опасные лестницы и дорожки, плохо закрепленные части дома во время ураганов также являются проблемой.
Обязательство по безопасности в основном лежит на собственниках земельных участков (на собственниках жилья), например на ТСЖ или ЖСК, которое
должно гарантировать, что от земельного участка и дома не исходит опасность для жизни и здоровья других граждан. По этой причине страхование от ответственности имеет большое значение и не должно упускаться.
Особенностью страхования от ответственности в Германии, например, является то, что оно одновременно представляет собой своеобразную защиту. Оно защищает совместное домовладение от необоснованных претензий. Оно предоставляет возможность проверить, исходя из собственных интересов, законность требований.
На защиту в суде нужны немалые деньги. Застрахованный собственник получает от своей страховой компании правовую защиту в лице адвоката для судебных тяжб. Здесь используется также принцип пропорциональности, согласно которому сравниваются суммы отчислений и суммы возмещения ущерба.
Защита личных вещей владельца квартиры
Если ранее мы обсуждали «страхование здания» в целом со всеми его частями, то сейчас речь пойдет о вещах, находящихся в частной собственности и относящихся к отдельной квартире в доме, то есть о частном имуществе.
Вся мебель и личные вещи не защищены, названными выше, видами страхования, для этих целей собственнику или арендатору квартиры нужно заключить страхование личного имущества.
В отличие от предыдущих видов страхования, которые могут заключаться только всеми членами совместного домовладения (через председателя), здесь владелец квартиры или арендатор сам должен обеспечить себя надлежащим страхованием своего имущества.
В связи с этим, государство должно заботиться о том, чтобы соответствующие предложения разрабатывались страховыми компаниями, но государство не должно выдвигать никаких требований для заключения таких полисов, потому что это является личным делом каждого и зависит от общей стоимости страхуемого имущества.
Особенностью такого полиса является то, что на этот вид страхования могут также претендовать и арендаторы, потому что их личное имущество так же, как и имущество собственников, не защищено общей страховкой.
Резюме
Учитывая повышенные риски, изменение климата, старение жилого фонда, а также ситуации, когда по неосторожности жильцов случаются аварии, которые приводят к большой нагрузке на бюджет совместного домовладения, заключение надлежащего страхового полиса является просто необходимым. За не заключение надлежащего страхования необходимо даже предусмотреть административную ответственность (наложение штрафов).
Но для этого должны быть выполнены некоторые основные требования: с одной стороны, государство должно создать рамочные условия и правила, которые могли бы сделать возможным существование таких страховых полисов. В особенности, страхование от пожара должно стать обязательным, без которого ТСЖ, ЖСК и другие не могло бы вести свою деятельность. В конечном счете, на рынке должны присутствовать и частные страховые компании для обеспечения прозрачности, выбора, улучшения качества услуг и условий.
Во-вторых, необходимо проводить разъяснительные работы с собственниками жилья относительно ответственности каждого за общее имущество. Управление
жилой собственностью подразумевает не только отдельные квартиры, но и
общее имущество, как неотъемлемая часть целого.
Руководящим принципом здесь является: "Не существует индивидуальной и общей собственности».
Опыт в Германии и Европе за последние двадцать лет показывает, что собственники жилья хотят застраховаться от рисков и освободить себя от затрат на непредвиденные повреждения.
Вне всякого сомнения, нужна пропорциональность между отчислениями на страховку и потенциальным возмещением убытков, что является экономически обоснованным.
Только в политическом диалоге с государственными и негосударственными представителями, а также с существующими страховыми компаниями, можно это осуществить и создать безопасную среду для владельцев квартир, даже если они ещё не совсем осознали свою ответственность.
В конечном счете, государство тоже выигрывает от этого процесса, потому что это снимает с него необходимость финансировать все случаи повреждения общего имущества.
Международная Ассоциация Менеджмента Недвижимостью (МАМН), которая находится в г. Минске, уже давно выступает за введение обязательного страхования для жилых зданий и земельных участков всех многоквартирных жилых домов. Ассоциация с удовольствием даст совет и поддержит лиц, принимающих решения на пути важных реформ, которые приведут к выгодному для всех сторон результату.
Это