Международная ежегодная конференция МАМН «Инструменты участия граждан в энергоэффективной модернизации многоквартирных домов и цифровизация».
Конференция состоялась 28 октября 2021 в МОЦ им. Йоханнеса Рау в г. Минске в смешанном формате. В конференции приняли участие представители департаментов, министерств, управляющих компаний, Ассоциаций объединений собственников, учреждений образования из Беларуси, Германии, Латвии, Казахстана, России, Украины, Узбекистана, Эстонии.
Основные темы конференции: разработка предложений по изменению законодательства в отношении программы энергоэффективной модернизации многоквартирных жилых домов, роль профессионального управляющего в программах модернизации, предложения по оптимальной схеме создания совместного домовладения с учётом всего жизненного цикла дома, управления общим имуществом совместного домовладения.
Энергоэффективная модернизация многоквартирного жилого дома позволяет не только снизить платежи за услугу отопления, но и значительно улучшить степень комфорта в квартирах. С декабря 2019 белорусские собственники имеют возможность при реализации подобных инициатив воспользоваться поддержкой государства. Безвозмездная субсидия на половину стоимости работ и материалов, рассрочка на 10 лет – казалось бы, куда уж выгоднее? Но за два года в стране реализовано лишь три проекта, а подавляющее большинство общих собраний с жильцами заканчивается ничем. В причинах такой пассивности попытались разобраться участники ежегодной Международной конференции, организованной Международной ассоциацией менеджмента недвижимости.
Начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Андрей Ромашко подтвердил, что энергоэффективные мероприятия не пользуются широким спросом у населения, даже не смотря на беспрецедентно льготные условия. В 2020 г. с жителями многоквартирных домов в республике было проведено 2 тыс. 337 общих собраний по вопросам энергоэффективной модернизации, согласие собственников получено лишь в 30 случаях. Эти разочаровывающие цифры нельзя объяснить только низкими тарифами на тепло и сохранившейся с советских времен привычкой собственников надеяться на помощь государства в решении бытовых проблем. Проблему явно нужно рассматривать и с другого ракурса.
Председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости Вернер Меркель, основываясь на немецком опыте, отметил, что решение общего собрания по любым вопросам, в том числе, и по тепловой модернизации, зависит от степени понимания жителями темы. И здесь ключевая роль отводится консультанту (энергоаудитору). Он должен обладать базовыми знаниями, иметь опыт строительных работ, следить за развитием технологий, разбираться в программах финансирования. Такой специалист способен аргументировано ответить на любой вопрос, переломить негативное отношение к энергоэффективной модернизации, объяснить, успокоить, поддержать сомневающихся. Понятно, что в рамках одного собрания объединить людей просто невозможно. Это каждодневная кропотливая деятельность, которой в Германии занимается профессиональный управляющий недвижимостью. Подробнее.
Опыт других стран показывает, что специалисты не менее чем собственники нуждаются в стимулировании и мотивации. Президент «Ассоциации управителей жилья» (г. Киев) Василь Лиман, рассказывая о программах «Теплые кредиты» и «Энергодом», также сетовал на недостаточную активность собственников. И это, не смотря на высокие тарифы за тепло (в Украине отопление двухкомнатной квартиры обходится в среднем в 60 евро). На организацию собраний там предусматривалось дополнительное финансирование, но оплату консультанта-энергоаудитора, который мог за три месяца своей работы получить около 250 евро, украинские коллеги считают недостаточной.
Тем более сложная задача стоит перед белорусскими муниципальными управляющими компаниями – такое финансирование для них вообще не предусмотрено. Но не факт, что количество положительных решений общих собраний об энергоэффективной модернизации в Беларуси увеличится, если будет только лишь увеличено финансирование для более тщательной подготовки общих собраний. Гарантировать результат может только профессионал, который должен обладать соответствующим набором знаний, а затем и рассчитывать на достойную оплату своего труда. Для этого в Беларуси нужно создавать национальные системы подготовки управляющих жильем (специалистов по управлению совместными домовладениями), и делать это необходимо с учетом отечественных реалий.
Исполнительный директор МАМН Геннадий Калёнов обосновал необходимость перехода от самоуправления к профессиональному управлению сравнением компетенций. В пользу собственников жилья говорит их готовность заботиться о собственном имуществе и лично участвовать в решении определенных проблем. Однако им не хватает знаний, навыков, опыта. Они далеко не всегда имеют свободное время, не несут ответственности за ошибки при принятии решений, часто не могут найти общий язык, что приводит к конфликтам. Недостающие качества, в идеале, есть у профессионального управляющего, хотя система подготовки таких специалистов сложна, и для своего создания требует больших усилий. МАМН на основе опыта в этой сфере Германии, Латвии, Эстонии и других стран разработала план подготовки специалистов по управлению совместным домовладением, который рассчитан на три года на базе 9 классов образования или 1 год на базе 11 классов. Дальнейшая схема обучения основана на ежегодном повышении квалификации на соответствующих курсах и тренингах. Предусмотрена и возможность получения высшего образования (для руководителей крупных организаций).
В современных условиях одной из основных функций управляющего становится постоянное информирование собственника, причем, по мнению участников семинара, первые знания будущие собственники должны получать со школьной скамьи. Тогда на общих собраниях людям не придется объяснять элементарные вещи о жизненном цикле здания, о потребительской стоимости жилья, об эксплуатации общего имущества и, конечно же, о преимуществах модернизации многоквартирных домов вместе с проведением капитального ремонта. Говорить об эффективности системы подготовки, предложенной МАМН, можно будет через 7-10 лет, когда свои услуги на рынке предложат специалисты как минимум второго выпуска. А идеальным решением станет взаимодействие профессионального управляющего с консультативным советом собственников, в который войдут 3-5 жителей дома. Членам совета не обязательно обладать набором специфических знаний, но они могут помогать управляющему, осуществлять контроль за финансовой документацией, проверять исполнение обязанностей по договору управления. Такая схема гарантирует доверие со стороны всех собственников.
Даже если представить, что система обучения профессиональных управляющих заработала уже сегодня, изменения ситуации можно ожидать минимум через 7 лет. А модернизировать жилые дома желательно здесь и сейчас, и ждать, действительно не имеет смысла. Но необходимо изменить тактику информирования населения. По большому счету, тепловая модернизация дома – это услуга, причем услуга на очень выгодных условиях. О ее востребованности на рынке можно судить по оштукатуренным фрагментам на фасадах многоэтажных домов: многие собственники, не оглядываясь на соседей, утепляют свои квартиры за собственные средства без всяких субсидий и рассрочек. Такие граждане, к слову, могут стать надежными сподвижниками для идей тепловой модернизации. В том числе потому, что фрагментарное утепление фасада в проекции одной квартиры имеет крайне низкую эффективность – по сравнению с утеплением всего фасада целиком.
Любой маркетолог скажет, что продать товар можно только с помощью грамотной рекламы, и обязательно упомянет правило минимум четырех касаний с клиентом. При первой встрече нужно ознакомить с услугой и дать время на переосмысление, при второй – подробно изучить возникшие у людей вопросы и сформулировать ответы на них, на третьей - довести эти ответы до общего сведения, и только на четвертой – принимать решение. Другими словами, одного собрания для убеждения жильцов, которые, к тому же, чаще всего просто не в теме, явно недостаточно. Нужно, как минимум, четыре попытки. Правда, такая интенсивность информационной работы не по силам специалистам государственных организаций, назначенных уполномоченными лицами по управлению общим имуществом. Здесь на помощь могут прийти цифровые технологии (об этом рассказала Ольга Пашук, руководитель проекта ООО "Брайт Солюшенз"). Для IT-компаний не составит труда разработать систему для проведения электронных опросов и голосований. С ее помощью можно инициировать и проводить общие собрания собственников, а также хранить все протоколы, бюллетени и даже дополнительно рекламировать предложенную для обсуждения тему. Всю информацию или ссылки на нее можно дублировать на телефоны, что обеспечит полный охват всех жителей дома.
Член правления Латвийской ассоциации управляющих Юрис Виджис рассказал, что подобная система создана в Латвии еще десять лет назад, и сегодня ей пользуются 2/3 собственников, что значительно облегчает информационную и подготовительную работу.
Директор проектов Инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (IWO e.V.) Бернхард Шварц ознакомил участников с содержанием брошюры по энергоэффективной модернизации многоквартирных домов для Беларуси, которую для белорусских коллег, по поручению Министерства экономики Германии, разрабатывает немецкое энергетическое агентство DENA, при содействии IWO e.V. и МАМН. В издании будет ещё раз обоснована необходимость энергоэффективной модернизации жилищного фонда в Беларуси, показаны схемы финансовой поддержки энергоэффективных мероприятий, подробно разъяснен смысл всех строительных работ, а также даны рекомендации по организации работы с собственниками для подготовки и проведения общих собраний. После публикации этой электронной брошюры планируется провести белорусско-немецкий круглый стол, с организацией дискуссии об осуществлении изложенных в ней рекомендаций на практике. Подробнее.
Александр Сидоренко, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» (г. Москва), уверен, что энергоэффективную модернизацию многоквартирных домов следует совмещать с их капитальным ремонтом. Посредством модернизации и капитального ремонта дома, с входящими в его состав обособленными жилыми и нежилыми помещениями и общим имуществом, должна быть повышена их приспособленность к использованию в условиях совместного владения недвижимым имуществом. Приспособленность является значимым потребительским свойством строительной продукции. Приспособленность многоквартирного дома к использованию в условиях совместного домовладения, характеризуется:
- балансом прав собственников обособленных жилых и нежилых помещений в доме и комплексе, и отсутствием чрезмерных ограничений их прав и обременений, связанных с обладанием недвижимым имуществом
- возможностью индивидуализации обособленных помещений, путём их обустройства, переустройства, перепланировки и трансформации, в зависимости от потребительских предпочтений их собственников и пользователей
- возможностью многофункционального и дифференцированного использования общего имущества в доме и его учёта, а также дифференцированного потребления и учёта коммунальных ресурсов
- возможностью автономности в эксплуатации обособленных помещений и потреблении коммунальных ресурсов
- возможностью формирования среды жизнедеятельности с устойчивой социальной организацией, располагающей потребителей обособленных помещений к правовому, экономическому, организационно-технологическому и социальному взаимодействию.
Этот тезис (о целесообразности совмещения капитального ремонта и энергоэффективной модернизации) поддержал Всеволод Николаев – доктор экономических наук, профессор (г. Киев). Он полагает, что игнорирование необходимости капитального ремонта привело в Украине к ситуации, которую можно считать катастрофической. Сегодня по самым скромным подсчетам в стране нужно срочно ремонтировать более 200 млн м2 жилья. И при средней стоимости ремонта 50 долл. за 1 м2 на выполнение такого объема необходима сумма, эквивалентная одной трети годового государственного бюджета. Сегодня на реализацию столь масштабной программы денег нет ни у государства, ни у населения.
Всеволод Николаев отметил, что, не смотря высокие тарифы на тепло, собственники не спешат воспользоваться условиями льготных кредитных программ для энергоэффективной модернизации. Вернее, желающих достаточно, но даже выгодные схемы финансирования оказываются им не по карману. Камень преткновения снова в отсутствии капитального ремонта. Восстановление утраченных в процессе эксплуатации свойств зданий не входит в программы «теплых» кредитов. А утеплять строение, которое ни сегодня завтра признают аварийным, не имеет смысла. Другими словами, чтобы воспользоваться льготным финансированием на энергоэффективную модернизацию дома, нужно сначала найти средства на его восстановление. При низкой платежеспособности населения этот вариант выглядит фантастическим. И специалисты всерьез задумались над разработкой масштабной программы капремонта. Украинский эксперт также убежден, что необходимо увязывать стоимость строительства и ремонта со стоимостью жизненного цикла здания. Все статьи затрат тесно связаны между собой, и энергетическую составляющую нельзя рассматривать вне общей методологии управления недвижимостью. Так же, как и капитальный ремонт невозможно исключить из перечня мероприятий по обслуживанию дома.
О роли профессиональных управляющих организаций в управлении многоэтажными домами в Узбекистане рассказала Рахима Ортикова, исполнительный директор Ассоциации организаций профессиональных управляющих и обслуживающих жилищный фонд, Узбекистан. В 2019 году в Узбекистане был принят «Закон об управлении многоквартирными домами», который заложил основы профессионализации этой деятельности. Основные преимущества управления с привлечением управляющих компаний: ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством, профессиональный кадровый состав, наличие материальной базы (производственные фонды, станки, инструмент, техника и т.п.), большой уставной капитал - гарантия ответственности перед собственниками, возможность получения кредитных средств. Впрочем, есть и риски: нацеленность на получение прибыли за счет повышенных тарифов, отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ, возможна некомпетентность управляющей компании, сложность процедуры смены управляющей организации. Тем не менее, в Узбекистане очень хорошо понимают связь профессионализма управляющих с результатами энергоэффективной модернизации – она прямая.
фотографии конференции: