Определение немецкого совместного домовладения и сравнение с законодательной практикой в Республике Беларусь.
г. Ильзенбург, Германия, 18.07.2016г.
Автор: Вернер Меркель Перевод: Бернхард Шварц
Совместное домовладение в Германии является объединением собственников жилых и нежилых помещений в соответствии с Законом о жилой собственности (ЗЖС) и постоянном праве на жительство.
Совместное домовладение образуется двумя способами:
- объединением на основе договора индивидуальной собственности в соответствии со статьёй 3 ЗЖС;
- разделением недвижимости одного собственника в соответствии со статью 8 ЗЖС.
Совместное домовладение обладает частичной правоспособностью (Статья 10б абз. 6 ЗЖС). Совместное домовладение не является субъектом гражданского права, и также не является полным юридическим лицом, а является особого вида объединением.
Свидетельство о праве собственности, вопросы эксплуатации и совместная жизнь в рамках объединения собственников урегулированы в «Заявлении о разделении собственности», разработанном инвестором-застройщиком, которое содержит «Правила совместной эксплуатации общего имущества». Всё это осуществляется с учётом законодательных положений.
Несмотря на то, что совместное домовладение создаётся без срока давности, фактически существует возможность, на основе взаимного согласия, его упразднения, на случай, что здание полностью или частично разрушено и нет обязанности его восстановления в соответствии с Заявлением о разделении собственности (статья 11 ЗЖС).
Предпринимательская деятельность совместного домовладения.
Как правило, совместное домовладение не осуществляет предпринимательскую деятельность.
Таким образом, оно не обязано проходить регистрацию, подавать налоговую декларацию, платить налоги, иметь руководителя, иметь бухгалтерию и бухгалтера, печать организации, передавать статистическую информацию государству, иметь офис, юридический адрес, вести делопроизводство, осуществлять приём граждан, выполнять какие-либо поручения местной администрации, составлять административные протоколы, регистрировать домашних животных, и т.д. То есть совместное домовладение в Германии законодательно освобождено от всех обязанностей, которыми обременены ТС и ЖСК в Беларуси, России, Украине и других странах постсоветского пространства.
Совместное домовладение в Германии, без регистрации юридического лица, имеет право открыть расчётный счёт в банке, где находятся накопления на капитальный и текущий ремонт (обязательные ежемесячные отчисления). Передавать такие отчисления в бюджет местной администрации или на счёт управляющей компании нельзя. Все денежные средства совместного домовладения могут находиться только на расчётном счёте этого совместного домовладения.
Совместное домовладение может выступать истцом и ответчиком в судах. Обычно интересы совместного домовладения представляет управляющий.
Совместное домовладение не обязано выбирать форму управления (ТС и ЖСПК, как в Беларуси, или ОСББ как в Украине, или ТСЖ как в России, и регистрировать юридическое лицо) – форма управления определяется законодательством. Это либо самостоятельное управление собственниками, либо с привлечением управляющего.
С принятыми на работу в совместное домовладение лицами, такими как хаусмастер, управляющий работает от имени и по поручению совместного домовладения. Собственно, как выполняет и все остальные задачи для совместного домовладения, в интересах совместного домовладения.
Управление.
В соответствии со статьёй 20 ЗЖС, за управление отвечают собственники жилых и нежилых помещений, и по их поручению управляющий. Маленькие совместные домовладения (маленькое количество собственников) обычно не привлекают управляющего. Однако, большинство средних и крупных совместных домовладений привлекают управляющего, который осуществляет практическую работу по управлению недвижимостью. Часто вместо физического лица в целях управления привлекают организацию (например, общество с ограниченной ответственностью или коммандитное товарищество). В этих случаях речь идёт о компании по управлению жилой собственностью, проще – управляющей компании.
Обычные правовые сделки осуществляет управляющая компания либо её законный представитель, её дирекция. Это включает в себя заключение договоров подряда, назначение на работу / увольнение, а также контроль за подрядчиками или персоналом (например, хаусмастерами или уборщицами).
Индивидуальная собственность в совместном домовладении (квартиры, нежилые помещения собственников) не подлежит управлению совместным домовладением либо управляющим. Например, о герметичности кранов или исправности розеток, выключателей собственник обязан заботиться самостоятельно.
Высшим органом для принятия решений, формирования воли и самоуправления совместного домовладения является общее собрание собственников жилья (статья 23 ЗЖС). Управляющий обязан его созывать не реже одного раза в год (статья 24, абз. 1 ЗЖС). Но он имеет право провести и внеплановые общие собрания собственников жилья (статья 24, абз. 2 ЗЖС). Руководит общим собранием собственников управляющий.
Собрание закрытое, присутствовать имеют право только собственники (члены совместного домовладения) и управляющий. Поэтому проведение общего собрания на улице – правовой нонсенс, необходимо выбрать подходящий зал, который допускает участие всех собственников.
В компетенцию общего собрания собственников жилья входит, в том числе, принятие решений о хозяйственном плане на предстоящий год, о годовом отчёте. Эти документы являются основой для выполнения обязанностей собственников по оплате коммунальных услуг и ремонту дома, а также для надлежащего управления недвижимостью в целом. Они включают все мероприятия по содержанию дома и его элементов. Никакого разделения на «обязательные» и «не обязательные» мероприятия законодательством Германии не предусмотрено.
Требуется, в соответствии со статью 24, абз. 4 ЗЖС, чтобы приглашение на общее собрание собственников жилья было передано в срок минимально двух недель до даты проведения собрания, в текстовой форме в письменном виде. Общее собрание, в соответствии со статью 25 ЗЖС, имеет право принимать решения лишь в случае, если присутствующие на собрании обладают более половины долей в общей собственности. Собственники присутствуют лично, либо, если «Заявление о разделении собственности» это предусматривает, через передачу доверенности третьему лицу. Участие является добровольным, а не обязательным.
Представлять одну квартиру имеет право только одно лицо, даже если несколько лиц являются собственниками квартиры.
Собственники жилья могут на основе большинства голосов принять решение об учреждении консультативного совета собственников при управляющем, в количестве 3 человек (статья 29, абз. 1, фраза 1 ЗЖС). Однако, у такого совета нет законных полномочий проводить самостоятельные действия, которые не утверждены управляющим либо общим собранием совместного домовладения.
О правилах надлежащего управления собственники могут принять решение большинством голосов (статья 21, абз. 3 ЗЖС). Принять решения о правилах, отклоняющихся от закона, возможно лишь путём договорённости, которую должны одобрить все собственники жилья (статья 10, абз. 2, фраза 2 ЗЖС), что на практике очень редко. Для того, чтобы такие договорённости действовали и для тех, кто станет собственником жилья после заключения договорённости, требуется, чтобы договорённость была записана в поземельную книгу в качестве правил содержания индивидуальной собственности (статья 10, абз. 3 ЗЖС). Для внесения записи необходима нотариальная форма.