Вводный воркшоп проекта FpB-19018 «Разработка инструментов взаимодействия и межотраслевого сотрудничества для профессионального управления недвижимостью» состоялся 4-5 ноября 2020 в удитория «Берлин» МОЦ им. Йоханнеса Рау, Минск, пр-т Газеты Правда, 11.

Организаторы и участники: Международная ассоциация менеджмента недвижимости, Инициатива "Жилищное хозяйство в Восточной Европе", представители Ассоциаций объединений собственников и Уполномоченных лиц по управлению общим имуществом совместного домовладения из белорусских городов, организации жилищного сектора из Германии, Латвии, Казахстана, Украины и Узбекистана.

Задачи воркшоп:  Поделиться с целевой группой опытом двух немецких жилищных организаций из разных секторов (использование инструментов "зеленого" перехода, бизнес-планирование, работа в сообществе и взаимодействие на общей территории Берлина при организации ремонта многоквартирных жилых домов).Локализовать опыт применения отраслевого приложения к Кодексу устойчивого развития Германии на примере муниципальной жилищной компании Берлина.

Мы превращаем тепло взаимодействия в теплые дома в белорусских городах для устойчивого развития страны. 

Wir verwandeln die Wärme der Interaktion in warme Wohnungen in belarussischen Städten für die nachhaltige Entwicklung des Landes.

На территории постсоветских стран бытует привычное мнение: единственно возможное и правильное решение жилищного вопроса - стать собственником квартиры или дома, а в странах Западной Европы всё частное, включая жилищные компании и сами многоквартирные дома. Но это не так. В том числе для того, чтобы участники из Беларуси и стран СНГ получили информацию "из первых рук", и был организован воркшоп.

Началось мероприятие с приятного события. Открыл мероприятие начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Андрей Ромашко:
—  В этом году в Беларуси мы видим основное изменение, когда на государственном уровне было признано управление жилфондом основной услугой, на основании которой работает весь механизм эксплуатации домов и оказания ЖКУ. За вклад в развитие ЖКХ и создание благоприятных правовых условий для развития системы управления жилищным фондом от лица Министра  Андрея Хмеля вручаю Почетную грамоту Вернеру Меркелю, председателю правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости (к слову, это первая такой знак признательности, врученный иностранному гражданину). Я также поздравляю Международную ассоциацию менеджмента недвижимости с 10-летием деятельности в Республике Беларусь.

Далее слово взял исполнительный директор жилищной Ассоциации (Центра компетенции)  Kompetenzzentrum Grob-siedlungen eV. из Берлина Ральф Протц. Он рассказал о её работе в самом крупном панельном районе в Германии Марцан-Хеллерсдорф. Интересно, что членами Ассоциации становятся не только собственники жилья, но и предприятия жилищного строительства, инвестиционные компании, жилищные кооперативы, сервисные предприятия, отраслевые специалисты (архитекторы, инженеры), администрации Берлина и просто частные лица. То есть это компетентная сеть, учитывающая интересы не только собственников жилья, но и района, города, проблемы экологии и экономики страны. Внутри сети определена четкая структура, что облегчает принятие решений.

Жилищные ассоциации Берлина, которые развивались 20-30 лет и совершенно не похожи на жилищные ассоциации в странах СНГ, аккумулируют знания и компетенции в шести областях: градостроительное усовершенствование (важно дальнейшее развитие жилых массивов), обновление (ремонт и реконструкция), энергетическая модернизация и улучшение экологических показателей, социальная стабилизация и участие граждан в планировании при эксплуатации домов, финансовые вопросы, управление процессами и менеджмент недвижимости. Участников воркшоп интересовало, почему собственники жилья мотивированы в модернизации домов. Ответ кроется в сбалансированности жилищной политики, когда в равной степени учитываются экономические возможности (доступность), архитектурная и социальная обоснованность и экологическая необходимость.

Кроме того, в Берлине 75% жилья в многоквартирных домах сдается в аренду, 16% принадлежит кооперативам, и только 14% многоквартирных домов является коллективной собственностью граждан (в Минске таких "коллективных МЖД" 98,5%, лишь 1,5% являются арендными, а кооперативов в классическом понимании нет ни одного). Такая ситуация, когда нет привязки к собственному жилью, помогает немцам вкладывать накопления в бизнес, путешествовать, легко переезжать в другие города в поисках лучших предложений работы. На вопрос - а как же старость, вдруг не будет хватать пенсии на оплату съемного жилья и коммунальных услуг - последовал ответ - на помощь пожилым людям приходит государство: можно получать пособие на недостающую сумму для оплаты этих услуг.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
То есть само устройство городов в развитых странах ЕС и Германии в отношении жилья абсолютно, кардинально отличается от сложившегося в Беларуси и странах СНГ. Собственниками многоквартирных домов и квартир в них большей частью являются жилищные компании, кооперативы, и другие собственники - но не граждане, как у нас. При этом, во многих городах, и в частности в Берлине, работают крупные муниципальные (по нашему "государственные") жилищные компании. Их цель - не получение прибыли, а создание комфортной среды обитания для горожан.
После объединения Германии большая часть жилого фонда ГДР также перешла под управление вновь созданным муниципальным жилищным компаниям - не была приватизирована, как в Беларуси и странах СНГ! Сейчас в Германии около 740 муниципальных и публичных жилищных компаний. К публичным относятся организации, принадлежащие крупнейшим государственным предприятиям (почта, железные дороги). Исторически, их основная функция состояла в обеспечении доступным жильем сотрудников предприятий. Соответственно, к муниципальным жилищным компаниям относятся организации, созданные городской администрацией. Их задача заключается в обеспечении населения доступным жильем. В момент своего появления в начале XX века они занимались строительством нового жилья, и постепенно превратились в крупных игроков на рынке недвижимости.
Почти на каждом доме в панельных районах можно найти логотип собственника — жилищной компании или кооператива, и только на отдельных домах логотипа нет - значит там создано ОСЖ (объединение собственников жилья, также совершенно не похожее на белорусские товарищества собственников). ОСЖ в Германии обладают частичной правомочностью подробнее.
Одна из главных задач муниципальных жилищных компаний — забота о старшем поколении жильцов. Жилищные компании стремятся адаптировать здания, квартиры и окружающую среду к нуждам пожилых людей: пристраивают лифты и внедряют элементы безбарьерной среды, в том числе внутри квартир для возможности передвигаться по дому и самостоятельно выполнять бытовые задачи в инвалидной коляске. Отдельное направление — внедрение систем умного дома «Ambient Assisted Living», которые позволяют контролировать состояние здоровья человека в квартире. Цель — сделать жильца более самостоятельным, продлить срок проживания в квартире.Государство также частично субсидирует такие мероприятия, потому что самостоятельность человека в пожилом возрасте уменьшает нагрузку на социальные службы.
Муниципальные жилищные компании планируют свою деятельность на 30–50 лет, поэтому они могут инвестировать большие средства в модернизацию жилого фонда. Они могут обновлять высотные многоквартирные здания с нестандартной архитектурой, сносить верхние этажи домов и расширять квартиры, надстраивать дома где это необходимо. В обсуждении проектов обязательно принимают участие администрации районов, жители, архитекторы и инженеры.
О работе одной из таких муниципальных жилищных компаний STADT UND LАND очень подробно рассказал Ральф Протц, который также является членом совета директоров этой муниципальной компании.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Кооператив является еще одной формой владения жильем. Это альтернатива как по отношению к собственности (совместным домовладениям), так и аренде. Жилое здание и все квартиры принадлежат кооперативу, а не его отдельным участникам. То есть, члены кооператива одновременно и совместно владеют квартирами, как собственники, но в то же время, снимают их у кооператива, как арендаторы.Членство устанавливается на основе вступительного взноса и выкупа паев в кооперативе в соответствии с размером занимаемой квартиры. С новым жильцом заключается договор о бессрочном пользовании. Достаточно, чтобы только один человек из проживающих в квартире был членом кооператива и владельцем паев. В домах - наследии ГДР паи небольшие (например 800 евро за квартиру, а не за м2 как при покупке), в новых домах паи дороже. Члены кооператива, при необходимости, могут переехать в другую квартиру. При этом количество паев во владении корректируется. При выходе гражданина из кооператива вступительный взнос (как правило 70-100 евро) не возвращается, а паи выплачиваются в течении 6 месяцев и не позже конца финансового года. В случае смерти одного из членов кооператива право на заключение нового договора пользования переходит к его наследникам. Но весь дом со всеми квартирами всегда принадлежит кооперативу, а не отдельным гражданам.
Деятельность кооперативов регулируется Законом о Кооперативах от 1889 года подробнее. Именно с этого закона брали пример при разработке законодательства о кооперативах в СССР. Но парадокс в том, что в капиталистической Германии "советский" вариант кооператива работает до сих пор, а в социально ориентированной Беларуси "советские" кооперативы полностью преобазованы в конгломераты, наподобие американских. Интересно, что кооперативы возникали и во времена ГДР. Тогда они носили название жилищно-строительных кооперативов рабочих. После объединения Германии их юридическая структура была трансформирована в соответствии с законодательством ФРГ с переоценкой стоимости паев в валюте Западной Германии - ни один не был приватизирован и ни один не превращён в "совместное домовладение", как в Беларуси, России, Казахстане, Латвии, Украине, Узбекистане.
Члены кооператива не обязательно живут в нём. Но они совместно участвуют в управлении кооперативом. У каждого есть равное право голоса. За руководство и управление отвечает наемная команда менеджеров, многие кооперативы создают дочерние ООО (по управлению и сервису). Различные механизмы самоуправления обеспечивают качественную коммуникацию между членами кооператива и его руководством. Помимо коммунальных услуг (газ, вода, электроэнергия и т.д.) существует ежемесячная плата за содержание жилья, но она значительно ниже рыночной арендной платы. Из нее исключена прибыль владельца недвижимости - кооператив не для получения прибыли. Изменение размера данной платы возможно только при соответствующем обосновании и согласовании жильцами-членами кооператива.Если в кооперативе более 1.500 квартир, в собраниях участвуют не все жильцы, а их выборные представители. 
Например, в кооперативе «Wuhletal», расположенном в районе Берлина Хеллерсдорф, члены кооператива в каждом доме сами выбирают своих представителей, из которых формируется наблюдательный совет. Последний, в свою очередь, контролирует совет директоров, который реализует оперативное управление кооперативом. При этом есть ряд вопросов, по которым требуется участие всех жильцов.Кроме того, каждый кооператив является членом Союза, и каждый Союз ежегодно проверяет финансовую деятельность этих организаций. Это также гарантирует устойчивость данного формата владения жильем.
Пример 1. Кооператив «Grüne Mitte» был основан в 1995 году с целью покупки 2064 квартир муниципальной жилищной компании WoGeHe в Хеллерсдорфе. Изначально он состоял из 264 участников. Кооператив основал дочернюю компанию, которая занимается ремонтными работами и уходом за зелеными насаждениями. Улучшение финансового положения кооператива позволило в 2008 году основать благотворительный фонд «Grüne Mitte». Фонд помогает членам кооператива, оказавшимся в сложной ситуации — прежде всего, детям и пожилым. Фонд финансирует участие детей в спортивных секциях, экскурсии для пожилых жителей кооператива, школьные обмены, поездки в детские лагеря и поездки на море для малообеспеченных семей. Кооператив также поддерживает разнообразные инициативы и организации, работающие в районе. В 2020 году кооператив планирует построить на своем участке театр на 199 мест.
Пример 2. Кооператив «Bauverein Halle & Leuna» (7500 квартир в управлении) является крупнейшим собственником жилья в регионе СаксенАнхальт. История кооператива насчитывает более 100 лет. Его жилой фонд в виде многоквартирных жилых домов расположен в разных городах региона. У кооператива много социальных проектов — работает несколько соседских клубов, где жители могут записаться в кружки и секции, поддерживаются спортивные клубы, фестивали и культурные инициативы. Также запущен сервис аренды электровелосипедов для жителей.
Ассоциация района Марцан-Хеллерсдорф за 20 лет своей деятельности установила особый формат диалога среди самых разных участников на рынке жилья в Берлине. Для этого работники Ассоциации должны обладать очень высокой компетенцией, понимать тонкости работы и жилищных компаний, и кооперативов, и ОСЖ, быть медиаторами развития районов.
 
Во второй день работы воркшоп  Юрген Матардипломированный специалист по коммуникации, основатель и управляющий партнёр консалтинговой компании FiveCs (Берлин), дал оценку переведенной на немецкий язык и разработанной в 2018 году Стратегии развития Ассоциации "Светлогорский собственник" подробнее, в которой использовалось адаптированное в Беларуси отраслевое приложение к Немецкому кодексу устойчивости. 
Он ответил на вопросы белорусских участников, связанные с монетизацией немецкими компаниями выгод от разработки отраслевого приложения. Перефразируя цитату Конфуция, Юрген Матар сказал, что когда дует ветер, можно строить стены, а можно ветряные мельницы. В Германии "строят мельницы", и он советует в Беларуси также использовать создавать успешные практики, реагируя на вызовы времени.
Во второй части своей презентации Юрген Матар подробно рассказал о разработке Стратегии развития, которую он осуществлял для муниципальной жилищной компании STADT UND LАND. С работой в Берлине этой жилищной компании в первый день воркоп познакомил участников немецкий эксперт Ральф Протц. 
Таким образом, у участиков воркшоп сложилась целостная картина и представление - об игроках на рынке жилья в Берлине, формате взаимодействия между ними, а также как локализовать опыт использования отраслевого приложения к Немецкому кодексу устойчивости.
 
В работе воркшоп принимали участие председатель правления МАМН Вернер Меркель, эксперт проекта, директор проектов IWO Бернхард Шварц, ассистент IWO Елена Петровская. Они ответили на многочисленные вопросы участников и приняли активное участие в дискуссиях. К сожалению, в этот раз онлайн, учитывая эпидемиологические условия. За дискуссиями с интересом наблюдали работники Ассоциации управляющих Украины, ассоциаций из Латвии, Казахстана и Узбекистана. 9 декабря 2020 белорусские участники соберутся на очередной семинар в зале "Европа" МОЦ им. Йоханнеса Рау в Минске.
 
При подготовке публикации использованы материалы книги Марии Мельниковой "Не просто панельки" подробнее, статья Марты Удовиченко на портале коммунальной грамотности населения подробнее

 

 

 

Этот проект осуществляется при содействии Программы поддержки Беларуси (ППБ). Программа поддержки Беларуси реализуется Дортмундским международным образовательным центром (IBB Dormnund) по поручению Министерства экономического сотрудничества и развития (BMZ) и Германского общества по международному сотрудничеству (GIZ). 

фотографии встречи:

comments powered by HyperComments
теплицы из поликарбоната