Международный семинар «Взаимодействие между секторами в энергетической модернизации жилых домов»  проекта FpB-19018 «Разработка инструментов взаимодействия и межотраслевого сотрудничества для профессионального управления недвижимостью» состоялся 9-10 ноября 2020 в зале «Европа» МОЦ им. Йоханнеса Рау, Минск, пр-т Газеты Правда, 11.

Организаторы и участники: Международная ассоциация менеджмента недвижимости, Инициатива "Жилищное хозяйство в Восточной Европе", представители Ассоциаций объединений собственников и Уполномоченных лиц по управлению общим имуществом совместного домовладения из белорусских городов, учреждения образования, организации жилищного сектора из Германии, Латвии, Литвы, Казахстана, России, Украины, Узбекистана и Эстонии.

Задачи семинара:  Изучение и обсуждение методов и инструментов работы с населением при подготовке решений по энергосбережению жилых домов, способов организации PR - компаний, бизнес - планирования энергосбережения.

Мы превращаем тепло взаимодействия в теплые дома в белорусских городах для устойчивого развития страны. 

Wir verwandeln die Wärme der Interaktion in warme Wohnungen in belarussischen Städten für die nachhaltige Entwicklung des Landes.

В вопросах управления общим имуществом многоквартирных жилых домов постсоветские страны часто опираются на опыт Германии, где, в частности, успешно реализована программа по тепловой модернизации старых панельных домов. Но насколько тактика зарубежных партнеров будет эффективна в условиях Беларуси, и как адаптировать ее к отечественным реалиям?

В Берлине лишь 14% всего жилья составляют совместные домовладения с общедолевой собственностью, а в Минске этот показатель достигает 88%. Причем если в Беларуси более 95% квартир приватизированы, то в Германии подавляющее большинство многоквартирных жилых домов сохранили статус арендного жилья, у которого, как правило, один владелец в видее частной жилищной компании, жилищного кооператива, какого-либо фонда, банка и другого юридического лица.   

Понятно, что для реализации проекта по тепловой модернизации заручиться согласием нескольких сот собственников куда сложнее. Тем более, что обитатели белорусских жилых домов отличаются по материальным доходам, общественному положению, менталитету. Как заинтересовать столь разношерстную аудиторию общей идеей и доказать необходимость и экономическую выгоду предлагаемых мероприятий? Поможет ли здесь немецкий опыт? Чтобы положительно ответить на данный вопрос, стоит начать не с формирования "чувства собственника", на отсутствие которого так часто жалуются в нашей стране, а с изучения практики управления общим имуществом, которое основывается на соблюдении общих профессиональных интересов и заботе о создании комфортной городской среды.

- Муниципальные жилищные компании в Германии несут ответственность не только за жилые здания, они содействуют развитию целых городских кварталов и районов, - рассказывает исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Калёнов. – Они планируют свою деятельность на 10-20 лет вперед, и поэтому могут инвестировать большие средства в модернизацию жилищного фонда. В результате такого подхода разработано много технологических инноваций. Например, капитальный ремонт в 12-этажном доме, включая замену сантехнического оборудования в ванных и кухнях с чистовой отделкой может быть проведен всего за 5 дней. пример

С 1867 г. в Германии  существуют и кооперативы, также заинтересованные в долгосрочном развитии и в хорошем состоянии обслуживаемого жилья. Они, как и жилищные компании, не просто остаются участниками межсекторного партнерства, но и входят во всевозможные союзы и ассоциации. Так, кооператив «Марцанер Тор» из Берлина является членом десяти различных ассоциаций и объединений, включая страховую компанию и даже экономический совет футбольного клуба. К слову, членами жилищных ассоциаций могут быть и администрации городов, сервисные и инвестиционные компании, архитекторы, инженеры и др. Именно благодаря этому данные альянсы стали своеобразными центрами компетенций, аккумулирующими знания во многих областях от градостроительства и энергетической модернизации до экологии и социологии.

Как такая стратегия помогает в продвижении идей, рассказал член совета директоров муниципальной жилищной компании из г. Берлина STADT UND LAND  Ральф Протц. В 1990 г. столичный жилой массив Хеллерсдорф был похож на большую строительную площадку: неухоженные дома (даже новые), неблагоустроенные дороги и тротуары, многочисленные раскопки. Такое наследство досталось от бывшей ГДР, где жилищный вопрос решали без оглядки на комфорт. В необходимости модернизации сомнений не возникало, но речь шла не об отдельно взятых домах, а о целом районе, который за короткое время без отселения жителей нужно было полностью переустроить. А комплексная модернизация невозможна без тесного взаимодействия между администрацией, организациями и населением. Поэтому начали с создания консультативного совета по архитектуре, основной функцией которого стала координация деятельности и привлечение профессионалов из разных сфер деятельности. В процесс вовлекались собственники жилья и промышленных объектов. 

При модернизации Хеллерсдорфа использовали принципы квартальной концепции, когда сохраняется общий образ, но при этом каждый из кварталов имеет собственные черты: современного города, зеленой зоны, свободного искусства. Уже в процессе реализации общей идеи 8 предприятий объединились в ассоциацию с говорящим названием «Центр компетенции по крупным жилым массивам». Наряду с накоплением и обменом знаниями одной из основных задач этого новообразования стало формирование положительного имиджа жилого массива, который в 1990-е годы ассоциировался с бесхозяйственностью и разрухой.  Первым крупным мероприятием стала выставка EXPO-2000, на которой представили проект развития Хеллерсдорфа. Стендом тогда заинтересовались более 20 тыс. посетителей. Затем жилой массив позиционировали как экологически чистую зону в центре Берлина. Тогда популярными стали сувениры – пустые пробирки с этикеткой «Свежий воздух Хеллерсдорфа». Этот нестандартный маркетинговый ход значительно повысил степень популярности.  Для малого бизнеса организовывались круглые столы. Эти мероприятия помогли сохранить четыре предприятия, которые стали успешными и до сих пор работают, принося в местную казну дополнительный доход.  Ежегодно здесь проходят классические концерты, на которых собирается до 5 тыс. человек. Появился даже свой молодежный оркестр. Раз в два года проводится футбольный турнир для детских команд из разных стран.  Что особенно важно, ассоциация практически не нуждается во внешних источниках финансирования. Она существует за счет членских взносов, проведения платных мероприятий, издания книг и др. Центр компетенции объединил усилия практически в шести областях жизнедеятельности: строительное обновление, градостроительное совершенствование, социальная стабилизация и участие граждан в планировании, квартирное ведение и финансирование, управление процессами и менеджмент, энергетическая модернизация и защита атмосферы. 

Анализируя историю Хеллерсдорфа, можно отметить, что немецкий опыт энергетической санации заключается в строгом балансе между экономикой, экологией, социологией, строительством и другими сферами. И, наверное, это наиболее важный момент, который пока упускается из виду в нашей стране, где всю информационную работу по продвижению идей энергоэффективности жилья возложили на службу ЖКХ, у которой и без того обязанностей невпроворот. И те 24 дома, жители которых согласились на тепловую модернизацию в 2021 году, при данных обстоятельствах можно считать очень приличным результатом. Первые успешные проекты станут хорошим стимулом для остальных, и все-таки признаки массового движения энергетическая санация приобретет только тогда,  когда будет рассматриваться не с позиции отдельно взятого мероприятия, а в контексте всей городской жизни.

О создании полноценных центров компетенции в Беларуси  (таких, как в Берлине) говорить пока рано по ряду причин, в том числе финансовых, но само слово «компетенция» должно стать ключевым в отношении тех, кому предстоит объяснять на общих собраниях необходимость тепловой модернизации. С качественной подготовки таких специалистов и следует начинать.

Если нужно утеплять дом и стоит ли это делать в принципе? Как убедить собственников, что совершенствование состояния здания в целом будет выгодно для каждой квартиры в частности? Зачем вкладывать деньги сегодня, чтобы извлечь выгоду в будущем?

Проводить энергетическую санацию жилья нужно правильно, с учетом индивидуальных особенностей зданий в каждой стране. В Советском Союзе использовались одни материалы, а в Германии другие, так что просто интегрировать опыт санации одной страны в другую невозможно. Нужно адаптироваться под местные условия и рассматривать утепление с экономической стороны, поскольку не все действия оправданы, а чрезмерная санация несет ненужные расходы, уверен Вернер Меркель, председатель правления МАМН.

— Иногда, проводя санацию дома, можно потерять больше денег, чем если ее совсем не делать. Прежде чем начинать теплореновацию здания, нужно проводить предварительный анализ состояния дома и анализировать экономическую целесообразность всех мер по санации, чтобы заранее понимать, что нужно делать и какие средства можно сэкономить за счет утепления. Случается, что лучше ничего не делать с экономической точки зрения, чем начинать работы, ведь они станут тщетными. И таким образом удастся сэкономить больше денег, если ничего не делать и не вкладывать в утепление, ведь проще будет заменить здание другим, чем спасать его с помощью санации.

Немецкий эксперт посоветовал не только проводить предварительный анализ состояния здания, но и сообщать собственникам о возможностях санации дома и узнавать у жильцов, чего они хотят. Иногда утепление требует больших средств, которых у собственников просто нет, и государство должно помочь людям в этом, считает он.

В Беларуси помощь государства при тепловой модернизации домов уже оказывается, заверил участников конференции Геннадий Трубило, первый заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства, рассказавший, что делается для этого:

— В июльской редакции закона «О защите прав потребителей ЖКУ» основополагающей признана услуга по управлению общим имуществом совместного домовладения, имеющая целью организацию оказания основных и дополнительных коммунальных услуг, в том числе энергоэффективных мероприятий, уполномоченным лицом на основании договора. А Указ № 327 как раз и предусматривает создание условий для участия граждан в реализации мероприятий по тепловой модернизации зданий с господдержкой.

Начальник управления жилищного хозяйства МЖКХ Андрей Ромашко вопрос обучения управляющих общим имуществом называет основополагающим, поскольку от степени владения информацией и умения довести ее до потребителей, во многом зависит судьба всех решений. В Беларуси своеобразным сдерживающим фактором для одобрения собственниками возможности тепловой санации является то, что капитальный ремонт домов выполняется в основном за бюджетные средства, и когда в рамках данной услуги предлагаются дополнительные мероприятия, за которые, к тому же, надо выложить собственные сбережения, воспринимается это неоднозначно. Многие до сих пор не желают видеть разницы между восстановлением утраченных в процессе эксплуатации свойств и модернизацией, напрямую влияющей на повышение комфорта проживания. Соответственно, и желания платить, даже на самых льготных условиях, у граждан не возникает. Доступное объяснение выгоды таких вложений окажет влияние на положительное решение собственника, но для этого нужно данную выгоду четко представлять и тому, кто про нее будет рассказывать. А председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости Вернер Меркель отмечает важность такой профессии, как энергетический консультант. 

Условия для энергоэффективных мероприятий в Беларуси достаточно умеренные. Фактически все, что сейчас требуется от собственников жилья в нашей стране, — провести собрание и проголосовать за предложенное решение для энергетической санации во время капремонта, чтобы уменьшить расходы на общие работы, считает Геннадий Каленов, исполнительный директор МАМН:

— Уже примерно просчитано, что рассроченные на десять лет выплаты за работы по утеплению для трехкомнатной квартиры составят 30-40 рублей в месяц. Около 20 рублей в течение 15 лет будут платить малообеспеченные семьи. Однако собственники все равно не хотят в этом участвовать, хотя в перспективе сумма коммунальных платежей будет уменьшаться за счет проведенной модернизации и, соответственно, уменьшения затрат на эксплуатацию здания.

В Беларуси существуют планы капитального ремонта на пятилетку. На каждый год доводятся точные цифры по проведению капитального ремонта. По поручению ЖКХ областными исполкомами и Минским городским исполкомом составлены перечни домов, подлежащих тепловой модернизации. При этом теоретически в очередь на капремонт относятся дома, которым исполнилось 30–35 лет, исходя из их технических характеристик и физического состояния. Однако есть случаи и «моложе», когда техническая и инженерная начинка здания «устарела» раньше.

Тем не менее за год действия Указа № 327, который предлагает делать дом энергоэффективным во время капремонта по принципу 50% вложений со стороны государства, 50 % — от собственников жилья, на такие условия согласились жильцы 24 домов в стране. И только одно здание в Дрибине Могилевской области сделано.

Геннадий Трубило считает, что это не тот показатель, которым нужно хвастаться, но это уже лучше, чем в начале действия Указа № 327, когда собственники просто реагировали на предложения с позиции «государство все должно», ведь все так привыкли.

— Сейчас мы видим уже точные моменты, как работать с людьми. В частности, Минжилкомхоз заинтересован в помощи международных экспертов при разработке технико-экономического обоснования эффективности мероприятий, которые предлагаются к реализации, — заметил Геннадий Трубило. — Необходима также разработка методики предварительной оценки стоимости работ по каждому виду энергоэффективных мероприятий.

Мнениями, почему собственники жилья не соглашаются на энергоэффективные мероприятия, поделились специалисты, которые непосредственно знают, как проводятся собрания с собственниками жилья перед началом капремонта.

— Собрания проводить сложно, так как, во-первых, на них приходят обычно только 30–40% жильцов. Во-вторых, согласно постановлению Совмина № 324, не все работы по капремонту сейчас проводятся за счет отчислений на капремонт. Работы подразделяются, и далеко не все граждане хотят участвовать в этом. Тем более что ожидания от капремонта у всех разные, и многие помнят времена, когда во время капремонта выполнялись все работы и по дому, и по инженерным сетям, и здание выходило как из картинки. Сейчас эти работы ограничены нормативными документами, — высказался Вячеслав Батура, заместитель генерального директора по эксплуатации жилищного фонда и производственным вопросам Минского городского жилищного хозяйства. Утепление дома сейчас проводится за бюджетный счет, если есть заключение проектной организации, что наружные конструкции нуждаются в утеплении. Если такого документа нет, утеплиться собственникам предлагают за собственный счет, подчеркнул он.

Главная задача работников ЖКХ — довести до собственников, что их финансовое участие в энергосберегающих мероприятиях на их доме нужно прежде всего им самим, ведь это и комфорт повысит, и расходы на коммунальные платежи в дальнейшем уменьшит, уверен Павел Веселко, заместитель начальника абонентского отдела жилищно-коммунального хозяйства № 1 Московского района Минска:

— Нужно четко рассказывать людям о мероприятиях, о сроке окупаемости и прочее, и сделать это просто возле подъезда трудно, тем более во время пандемии и зимой. Из 24 собраний запланированных удалось провести 18 по тем домам, которые в следующем году предполагается капитально ремонтировать. Ни одного положительного решения с жильцами принято не было. Хотя появляются сознательные жители и мы стараемся склонить их к сотрудничеству, чтобы уже они рассказывали другим собственникам о пользе мероприятий.

Собственники жилья в Украине соглашаются на энергоэффективные работы в доме гораздо чаще, чем белорусы. Возможно, потому, что и цена за отопление здесь выше, чем в Беларуси, и программы разработаны на разных уровнях. Однако тамошние эксперты имеют и собственную практику работы с жителями.

Прежде чем проводить капремонт, на собрании членов правления АСМД (объединения совладельцев многоквартирного дома — так в Украине называются товарищества собственников) принимается решение о проведении энергоаудита дома за собственные средства, рассказала про украинский опыт Любовь Карпенко, председатель правления Запорожского регионального центра просвещения и термомодернизации и создания АСМД «Круг»:

— Это не слишком большие деньги. Однако на руки вы получаете документы, где указано состояние дома, рекомендации по улучшению ситуации. Также мы создаем рабочую группу, куда входят также активные совладельцы жилья, которые хотят, чтобы дом стал более комфортным и жизнеспособным. Только после этого мы вместе с консультантом готовим презентацию, где делаем точный расчет для каждого вида квартир и по денежным вложениям, и по реальным итоговым цифрам экономии. И только после этого идем на общее собрание ко всем собственникам, каждый из которых на примере увидит возможность экономии.

Возможно, именно такой подход нужно делать и в Беларуси, чтобы собственники видели расчеты по своему дому и квартире, а не приблизительные усредненные цифры по абстрактному зданию, считает Геннадий Каленов.

— В Беларуси много домов одинаковых серий. Возможно, имеет смысл брать информацию по сделанному пилотному зданию и, понимая, что расчеты, наверное, будут не очень отличаться в подобном жилье, показывать собственникам более точные цифры, которые они могут получить. Тогда и соглашаться психологически жителям будет легче.

Опыт энергосберегающей санации в Берлине в районе Марцан-Хелерсдорф (это панельная застройка многоквартирных домов из 100 тысяч квартир, 90% из которых санированы) свидетельствует, что имеет смысл создавать типовые решения для санации домов серийной застройки, согласился Бернхард Шварц, директор проектов инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (Берлин, Германия):

— Хотя, конечно, каждое здание все равно имеет свои особенности, однако преимущество такого подхода в том, что мы получаем суммы, необходимые для санации дома в одном районе.

Еще одна проблема отношений с жителями в Беларуси в том, что в старых зданиях преимущественно живут пенсионеры, которые имеют небольшую пенсию и сразу апеллируют против вложений: «А сколько мне жить осталось?». Тем более что на собраниях возле подъезда единственное, что слышат люди, — надо платить, и дальше уже не вникают в суть, говорят председатели отечественных товариществ собственников. Наверное, склонить их к утеплению может только ощутимое увеличение тарифов на энергоносители или, возможно, понимание, что в будущем модернизированное сейчас жилье, которое останется в наследство детям-внукам, будет более привлекательным по цене.

 

При подготовке публикации использованы материалы Виктора Кислого (ГП "Жилкомиздат) и Ирины Сидорок (газета "Звезда"), публикация будет дополнена.

 

 

 

Этот проект осуществляется при содействии Программы поддержки Беларуси (ППБ). Программа поддержки Беларуси реализуется Дортмундским международным образовательным центром (IBB Dormnund) по поручению Министерства экономического сотрудничества и развития (BMZ) и Германского общества по международному сотрудничеству (GIZ). 

фотографии семинара:

comments powered by HyperComments
теплицы из поликарбоната