В рамках проекта «Развитие потенциала устойчивости жилищного сектора – содействие повышению эффективности управления на различных уровнях в Республике Беларусь», реализуемого партнёрами из Беларуси и Германии, 23 мая 2013 в Минске прошел Международный семинар «Роль совета совместного домовладения в Германии. Диалог с местными органами власти». Встреча стала продолжением разговора, начатого в Берлине во время учебной поездки партнеров проекта. Тогда, помимо прочего, речь шла об опыте реформирования жилищно-коммунального хозяйства, о специфике управления совместным домовладением, о роли общественных советов. Дискуссия получилась настолько содержательной, что участники решили продолжить ее в Минске с привлечением заинтересованной общественности.
Семинар проводился совместно с Международной ассоциацией менеджмента недвижимости (МАМН). На нем присутствовали представители товариществ собственников, министерства ЖКХ, местных органов власти, но даже слушателям, не вовлеченным в тему профессионально, он был полезен – в Беларуси порядка 87% собственников жилья и проблемы, связанные с совместным домовладением, всегда актуальны. Исполнительный директор МАМН Геннадий Каленов и председатель ТС «Очаг» Надежда Черникова в первую очередь обратили внимание присутствовавших на историю создания, роль и правовые характерные особенности белорусского товарищества собственников (на примере ТС «Очаг»), как одной из форм управления совместным домовладением. «Совместное домовладение - это юридический термин, а товарищество собственников – инструмент управления совместным домовладением», подчеркнул Г.Каленов. По его словам, одной из основных проблем товарищества собственников в белорусских условиях является как раз неустойчивость управления. Чрезмерная зависимость от личного фактора повышает риски: в случае ухода председателя в ТС начинаются проблемы, которые некому решать.
На сегодняшний день отношения домовладения в жилищной сфере регулируются Жилищным кодексом, который гарантирует равные условия для всех форм управления совместным домовладением. На практике государственные льготы и субсидирование делают услуги ГУП ЖЭУ (ЖРЭО) в 2-3 раза дешевле и тем самым вызывают нарекания населения в адрес товариществ собственников, это объективный фактор против массового создания ТС по инициативе собственников квартир в жилом фонде старой застройки. Дискуссия по этой проблеме вызвала вопросы, адресованные замначальника управления жилищным хозяйством минжилкомхоза Андрею Ромашко. По его словам, самоуправление в наших условиях необходимо пропагандировать. «С 2003 года одним из постановлений Совета Министров запрещалась сдача жилья без образования ТС. Но из-за пассивности собственников люди не могли собраться и принять решение – все хотели вернуться к государственной форме обслуживания. И сейчас около 70% граждан больше доверяют государственным эксплуатирующим организациям, - сказал Андрей Ромашко. – Из-за случаев, когда товарищества собственников в процессе обслуживания, отчисления средств заводили жильцов в тупик, встал вопрос об ужесточении рамок их деятельности. Не в последнюю очередь проблема развития альтернативных форм государственному управлению лежит в плоскости менталитета. Для самоуправления должно быть желание и, конечно, условия», - подчеркнул он.
На разницу в подходе к управлению совместным домовладением в Германии и Беларуси обратил внимание Томас Руланд, адвокат из Берлина, председатель совета совместного домовладения. Демократичность по-немецки, по словам Руланда, предполагает не столько вариативность и индивидуальную свободу выбора форм управления, сколько исключительное следование букве закона. Во избежание хаоса и сложностей в принятии совместных решений закон предписывает вести себя так, «как нужно делать». В Германии по закону в каждом доме, который приватизирован, после продажи первой квартиры автоматически возникает совместное домовладение. Свободное решение гражданина ограничивается выбором между покупкой квартиры или ее арендой. 
Томас Руланд подробно остановился на функционировании берлинских советов совместного домовладения. В управлении домом задействованы три игрока: объединение собственников многоквартирного дома, избираемый ими совет жильцов, состоящий из трех человек, и управляющая компания. В отличие от белорусских условий, где управляющая общим имуществом организация представляет из себя отдельную форму управления наряду с ТС, управляющая и сервисная компания в Германии – это организация, которая выполняет управление финансами, ремонтами, эксплуатацией, страхованием, клинингом и отходами, организацией и проведением общих собраний собственников квартир, предлагает собственникам квартир различные дополнительные услуги, организует модернизацию дома и капремонт. Совместное домовладение (все собственники квартир) само выбирает для себя управляющую компанию среди тех, которые в изобилии представлены на немецком рынке. Для сравнения, в Беларуси пока не разработаны даже условия деятельности управляющих компаний, т.е. настоящих УК просто нет.
Совет жильцов является представителем совместного домовладения в отношениях со всеми задействованными сторонами и действует на добровольных началах. Как заметил Томас Руланд, интерес у подобных энтузиастов обязательно должен быть – это желание сделать из дома продукт с рыночной ценой. Подобная мотивация вызвала дискуссию среди председателей ТС Минска, ведь трудно представить, чтобы за их работу не платили зарплату. Геннадий Каленов по этому поводу справедливо отметил разницу в статусе: руководители наших товариществ собственников выполняет работу, которую в Германии безвозмездно берёт на себя совет жильцов, и работу, которая лежит в компетенции управляющих компаний. Поэтому будущее у председателей белорусских ТС как раз в профессиональной деятельности в качестве работников управляющих компаний, а члены правления могут работать как члены советов совместного домовладения в Германии.
«Дороже всего в Германии оплачивается человеческий труд», - подчеркнул Томас Руланд. Участники семинара сочли это существенным различием между нашими странами. Кроме того, Томас Руланд обратил внимание, что в Беларуси слишком много демократии в сфере управления жильём – сплошные выборы и споры, что явно излишне – должны быть очень узкие рамки того, что можно а что нельзя. Иначе это уже не порядок, не профессиональная деятельность, а самодеятельность, которая не является сининимом «самоуправления».
Фред МароФрэд Маро, (*на фото слева) вице-мэр г. Губена (ФРГ), после встречи с участниками проекта в Германии во время их образовательной поездки, высказал пожелание мэра о развитии сотрудничества с малыми городами Беларуси. Международный семинар в Минске как раз стал платформой для налаживания таких связей между г.Губеном и г.Чаусы. А в своем выступлении Фрэд Маро рассказал о роли общественных советов в коммунальной сфере Германии. Он обратил внимание на демографическую проблему в малых городах Германии и необходимость решать ее в том числе на уровне коммунальной сферы. Вице-мэр особо остановился на теме развития местного самоуправления и необходимости привлекать граждан к процессу принятия решений в городе. «Нужно принимать правильные стратегические решения там, где живешь. Поэтому нужно знать, как народ думает и что он думает. Ответственные лица должны уметь мобилизовать граждан еще до того, как решение принято», - сказал он. По его словам, местные власти проводят опросы граждан не только по вопросам сноса домов или их санации, но и, например, по состоянию проезжей части, или общего видения города будущего. Когда общественность знает, что ее слушают, это позитивно влияет на развитие самоуправления и на общий климат в городе, считает Фрэд Маро. 
В Германии, как и в Беларуси, есть проблема внутренней миграции, когда из сельской местности или малых городов молодежь стремится в столицу. Одним из решений в этой ситуации власти Губена видят развитие общественных отношений, которые делают город живым. Спортивные объединения, хоры, церкви, объединения дачных поселков и т.п. способны мобилизовывать людей, вовлекать их в совместное творчество, помогать решать насущные проблемы. В заключение своего выступления Фрэд Маро отметил: «Собственность обязывает – этот принцип снимает вопрос, почему человек может работать на общественных началах».
Таким образом, диалог между немецкими и белорусскими партнерами получился насыщенным. Один из участников дискуссии, делясь впечатлениями от встречи, обратил внимание на сходство законодательства в жилищно-коммунальной сфере в наших странах. Различия, по его мнению, могут наблюдаться на уровне реализации законов. Белорусские эксперты также считают, что отечественным законодателям следует обратить внимание на противоречивость некоторых норм.

Ольга Лашкевич, МОО «Экопроект»

фотографии предоставлены журналом "Живи Как Хозяин"

*Проект частично финансируется Европейской комиссией в рамках программы «Объединения граждан и органы местного самоуправления: партнерство на благо развития»

comments powered by HyperComments
теплицы из поликарбоната