Правовая база:
В Финляндии применяются разные формы управления многоквартирным жильем. Есть муниципальные компании, есть частные. Управлением жилых домов с государственным кредитованием занимаются обычно небольшие муниципальные или крупные частные компании. Они ведут деятельность заказчика-застройщика, а также обеспечивают уход за недвижимостью.
Владелец дома может сдавать квартиры в аренду и может квартиры продавать. В домах, где квартиры продаются, создаются общества владельцев квартир, которые заключают договоры об обслуживании дома с какой-либо специализированной фирмой и отдельно со специализированной фирмой, контролирующей качество услуг, и, конечно, с муниципалитетом на поставку коммунальных услуг (воды, газа и т. д.).
Фирмы, обслуживающие дома, обычно локальные, но есть и общенациональные компании. Условия договора с муниципалитетом стандартного характера. Ясно, что их невозможно подогнать под каждый отдельный дом.
В Финляндии накоплен богатый опыт функционирования акционерных обществ, созданных для совместного управления жилыми домами. Там практически уже не осталось муниципального жилья. Вся жилая недвижимость управляется собственниками (с помощью профессиональных управляющих). Закон "О жилищных акционерных обществах" в Финляндии регулирует, по сути, только корпоративные отношения акционеров.
Но наряду с указанным Законом действует еще один очень важный Закон - "О сделках с жильем". В нем и регулируются имущественные основы жилищных акционерных обществ. Жилищные акционерные общества в Финляндии являются юридическими лицами, что означает, что права и обязанности они приобретают только после государственной регистрации их в качестве таковых. Жилищное акционерное общество создается на основе объединения собственников одного владения или нескольких зданий, в которых в соответствии с уставом общества более половины от общей площади помещений находится во владении акционеров в качестве жилых помещений и которые предназначаются для жилых целей.
Жилищные акционерные общества в Финляндии обладают общей неограниченной правоспособностью, хотя их уставами и могут быть предусмотрены некоторые ограничения правоспособности. Они владеют зданием и зачастую также земельным участком.
Жилищное акционерное общество в Финляндии создается с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (забота об общем имуществе собственников). Членство в жилищных акционерных обществах Финляндии является обязательным в силу закона, что создает более благоприятные условия для управления и содержания общего имущества в многоквартирном доме. В Финляндии распоряжение жилым помещением производится по усмотрению собственника. При этом одновременно производится передача прав на акции в жилищном акционерном обществе. Преимущественного права других акционеров на приобретение данных акций не предусмотрено. Лицо имеет возможность приобрести права на жилые помещения, только став владельцем определенной части акций в жилищном акционерном обществе. Режим акций жилищного акционерного общества в Законе "О жилищных акционерных обществах" не определен, но в целом оборот акций регулируется не только требованиями указанного Закона, но и особенностями, обозначенными в Законе "О сделках с жильем", который предусматривает четкую процедуру распоряжения акциями жилищного акционерного общества, защищающую интересы каждого акционера-собственника.
Все акции квартирного акционерного общества связаны с правом распоряжения квартирой или другим помещением, находящимся в здании, которое принадлежит КАО, в частности, кладовыми, крытыми автостоянками, а также дворовыми территориями и т.п. Условия по оплате обязательных платежей содержатся в законодательстве Финляндии. Так, акционеры обязаны выплачивать обществу плату за коммунальные услуги, содержание общего имущества объединения, ремонт общего имущества, вносить плату по основаниям, определенным в уставе, регламенте. К таким основаниям могут относиться площадь квартиры, реальное потребление коммунальных услуг. В законодательстве четко определена сфера ответственности КАО и акционера за содержание недвижимости и уход за нею. Приблизительно можно сказать, что акционерное общество отвечает за наружные конструкции дома, дворовые территории, лестницы и инфраструктуру объекта недвижимости, в частности, водо- и энергоснабжение. Акционер сам отвечает за состояние поверхностных материалов в своей квартире и обеспечивает многие факторы, влияющие на качество и эстетику проживания.
Закон «О жилищных акционерных обществах» Финляндии не предусматривает создания резервных фондов. Устав жилищного акционерного общества ввиду специфики организационно-правовой формы рассматриваемого юридического лица должен предусматривать положения об уставном капитале общества, номинальной стоимости акций.
Высшим органом КАО, принимающим решения, является собрание акционеров. В соответствии с Законом о квартирных акционерных обществах собрание имеет так называемые общие полномочия, то есть акционеры используют на собрании свое право принятия решений по вопросам, связанным с деятельностью общества, если это право согласно закону или уставу общества не передано его правлению.
В свою очередь, задачами правления являются управление квартирным акционерным обществом и обеспечение надлежащей организации его деятельности. К ним относятся на практике, например, контроль состояния недвижимости и выполнение необходимых мероприятий по ремонту. Однако, правление не может без согласия собрания акционеров приступить к действиям, которые, принимая во внимание масштаб и деятельность общества, являются необычными или важными, или которые существенно влияют на проживание или затраты на жилье. Исключение составляют неотложные ситуации, когда ожидание собрания акционеров нанесет серьезный ущерб деятельности общества. Неотложная ситуация возникает, например, при необходимости выполнения ремонтных работ в связи с протечками воды или последствиями пожара. В случае более крупных ремонтов или реконструкции полномочия распределяются примерно таким образом, что собрание акционеров принимает решение о выполнении и финансировании ремонта или реконструкции, а правление готовит это решение и отвечает за его выполнение.
Правление обязано вместе с управдомом обеспечить контроль состояния недвижимости и, по необходимости, представить на рассмотрение собрания акционеров вопрос о требуемых мероприятиях по ремонту. Правление также должно в надлежащие сроки вынести на собрание вопрос о проведении оценки состояния недвижимости. Если объект недвижимости нуждается в ремонте, то правление должно подготовить этот вопрос для вынесения на рассмотрение собрания.
Председателем правления акционерного общества не может быть собственно житель этого дома. Председатель - это наемный менеджер, работа которого жестко контролируется.
Акционеры КАО используют свое право принятия решений на собрании и, таким образом, оказывают влияние на его деятельность. На собрании количество голосов акционера соответствует количеству принадлежащих ему акций. Роль собрания, в особенности в квартирных акционерных обществах, повышается, а акционеры получают информацию по вопросам, связанным с проживанием, и могут решать, в каком направлении будет развиваться деятельность общества. Собрание акционеров обычно принимает решения большинством голосов. Это означает, что решением собрания станет то мнение, за которое будет отдано более половины всех голосов, представленных на собрании. Если количество голосов разделится поровну, то решающим голосом станет голос председателя собрания.
В соответствии с Законом «О квартирных акционерных обществах» плату за эксплуатационные расходы можно взимать для покрытия таких затрат общества, которые возникают в результате:
1) покупки и строительства недвижимости;
2) содержания недвижимости и ухода за ней;
3) капремонта, модернизации, дополнительного строительства и приобретения новой территории, благодаря которым недвижимость и здание будут соответствовать обычным современным требованиям на данный момент в том случае, если размер выплат акционера не окажется неприемлемо большим;
4) обязательств общества в соответствии с Законом. Если плата за эксплуатационные расходы, взимаемая с акционеров, направляется на покрытие вышеуказанных затрат, вопрос о ее взимании может быть решен на собрании акционеров большинством голосов.