Целью поездки являлись: изучение немецкого опыта, в том числе  в проведении энергоэффективной модернизации МЖД за счет собственников квартир, наращивание кадрового потенциала МАМН и его стратегическое развитие.

Участники поездки: член правления МАМН Олег Кравчук, исполнительный директор МАМН Геннадий Калёнов, начальник управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза Андрей Ромашко, победитель Республиканского конкурса 2015 года на лучшего руководителя ТС и ЖСПК, председатель правления ТС «Дружба-Брилевичи» Николай Рафальский.

Рабочая поездка началась с встречи в офисе организаторов – Инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» ИВО – Берлин, представлении программы пребывания Татьяной Хартенштайн, финансовым директором ИВО.

Затем в офисе адвокатской компании состоялась встреча с Роландом Боргвардтом, архитектором, членом коллегии архитекторов Берлина, энергетическим консультантом по зданиям. Роланд Боргвардт подробно проинформировал о положительных причинах внедрения энергоэффективности в зданиях в Германии, о политических и потребительских фокусах энергоэффективности, о необходимости сперва сократить потребность в энергии зданий, а затем остаток покрыть из возобновляемых источников энергии. Роланд Боргвардт особый акцент сделал на важности политического микса: информировать собственников зданий + требовать от собственников зданий  + поддерживать собственников зданий. Только такая политика при проведении модернизации зданий даёт устойчивый положительный результат. Были подробно рассмотрены и изучены три фазы проведения энергоэффективной санации зданий и энергетическая сертификация зданий.

Далее состоялось посещение берлинского совместного домовладения – панельного многоэтажного жилого дома, расположенного рядом с Бранденбургскими воротами. Томас Руланд, адвокат, а также председатель совета собственников этого многоэтажного дома, являющегося совместным домовладением, рассказал историю дома. После объединения Германии, законодательная власть не пошла по пути массовой бесплатной приватизации жилья, а предложила всем желающим стать собственниками – купить по рыночной стоимости квартиры в многоэтажках. В этой многоэтажке, в частности, решение стать собственниками было принято в основном из-за расположения дома в самом центре города. И собственники не прогадали – рыночная стоимость квартир за несколько десятилетий выросла в несколько раз.

Роль совета совместного домовладения (аналог правления ТС) в профессиональном управлении жилым домом и сопровождении решений о модернизации дома, заключается в консультациях с профессиональным управляющим. А также – проверке его  финансовых отчётов, выполнении решений общего собрания и других. Совет всегда состоит из трёх членов, один из которых председатель. Председатель и члены совета работают на общественных началах и избираются из членов совместного домовладения. Томас Руланд показал подвал, теплоузел, подъезды дома и другую инженерную инфраструктуру, ответил на вопросы.

Во второй половине дня состоялась встреча с Встреча с Немецким Энергетическим Агентством DENA. Обсуждались  цели и структура организации, проекты в секторе жилых зданий и сотрудничество с Беларусью, рентабельность мероприятий по утеплению фасадов МЖД, различные технические решения. Информацию предоставил Бастиан Штенцель.

В завершении рабочего дня, состоялась экскурсия в экспериментальный односемейный жилой дом с плюсовой энергией. Информацию предоставил профессор Вернер Собек а экскурсию проводил гид, господин  Штиглмайр. Открытие дома состоялось 7 декабря 2011. На открытии присутствовали Канцлер Германии Ангела Меркель и Министр Петер Рамзауер. Затем на протяжении нескольких лет в доме жили различные немецкие семьи, отбираемые по конкурсу. Состоялся осмотр всех помещений дома, инженерных сетей и коммуникаций. В настоящее время в Германии построено 22 дома с плюсовой энергией, 7 домов на этапе строительства, и это в основном многоэтажные арендные дома. Брошюру „Пути к дому с плюсовой энергией“ издательства «Федеральное министерство окружающей среды, охраны природы, строительства и безопасности ядерных реакторов (BMUB)», Берлин можно получить по электронной почте: publikationen@bundesregierung.de или www.bmub.bund.de/bestellformular

Второй рабочий день начался с посещения района Марцан Берлина, самого большого района панельной застройки в Германии. Эту ознакомительную поездку проводил Михаэль Райнхард, сотрудник Caparol / DAW SE.  Состоялось  знакомство с примерами различных изоляционных систем,  применяемых при утеплении фасадов. Подробно были рассмотрены различные инженерные решения: снос старых и пристройка новых балконов, пристройка лифтов, применение индивидуальных приборов учёта теплоэнергии и системы расчётов, организация входных групп подъездов и лестниц и другие. Участники посетили музей в жилом доме, состоящий из двух квартир – в одной квартире сделан ремонт с применением современных инженерных решений, вторая квартира (аналогичная по планировке) сохранена со времён ГДР с мебелью и обстановкой тех времён. Были изучены подходы при планировке площадок для раздельного сбора ТКО (как правило одна на 3 подъезда шестиэтажного дома).

Во второй половине дня в офисе ИВО состоялись Презентации «Программа поддержки немецкого государственного банка реконструкции KfW «Энергосберегающая санация»», «Пример дома с низким потреблением энергии из Берлина», которые организовала Лариса Шрекенбах, руководитель проектов ИВО.

Следующий рабочий день начался с посещения  небольшой управляющей и сервисной компании в Берлине (600 квартирных единиц в управлении) Multiconsult Vertrieb GmbH & Co, расположенной в районе Шарлоттенбург. Состоялась встреча в офисе компании с руководителями – госпожой Бэрбель Мит и господином Гудером, директором компании. Руководители компании рассказали об истории компании, философии организации, маркетинговой стратегии (привлечение клиентов), оптимизации работы, роли в обучении управляющих. В управлении компании только старые, довоенные дома, компания работает с 1986 года. Сначала это была Жилищная компания – инвесторы совместно с банками создали Фонд для покупки жилых домов (налоговые льготы 7 лет). Затем инвесторы стали собственниками с долей в зависимости от вклада денег. В настоящее время в домах, насчитывающих от 20 до 40 квартир, примерно 1\3 часть собственников живут сами, остальные сдают квартиры в аренду. Собственники производят обязательное страхование многоквартирных жилых домов – от воды, пожара и от любого ущерба третьим лицам, остальные виды страхования добровольные. Например, страхование отопительного котла, страхование совета собственников от принятия неправильных решений. Управляющая компания получает гонорар – от арендных домов % от прибыли собственника дома, от совместных домовладений (все квартиры платят одинаковую сумму, примерно 20-25 евро в месяц), от собственников отдельных арендных квартир по договору (5% от стоимости арендной платы). В течении 6 месяцев с даты покупки за квартиру несёт ответственность предыдущий собственник, в том числе по оплате ЖКУ. Компания издаёт журнал для своих клиентов, 1 раз в 2 недели. В компании работает 4 человека – директор, управляющий, бухгалтер и два хаусмастера на пол-ставки. Хаусмастера живут в одном из обслуживаемых ими домов (арендуют квартиры), это мастеровитые пенсионеры с частичной занятостью, за каждый объект они получают определённый размер оплаты (единица измерения - фиксированные часы занятости). Состоялось посещение объектов управления (помещение с отопительным котлом и мастерской хаусмастера, подвал, подъезд, дворовая территория и т.д.) и общение с хаусмастерами.

Во второй половине дня состоялось посещение Союза Берлинско-Бранденбургских жилищных компаний BBU. Доктор Давид Эберхарт, пресс-секретарь BBU,  сделал презентацию о цели и структуре Союза, сотрудничестве с органами власти и правительством, структуре членов и работе с ними, роли в обучении управляющих. Состоялось знакомство с Берлинско-Бранденбургским рынком жилья и аспектами энергетической модернизации МЖД. Жилищные компании и жилищные кооперативы, члены Союза,  владеют многоэтажными жилыми домами и сдают квартиры в аренду (жилищные кооперативы через вступление в кооператив). Для жилищных кооперативов членство в Союзе обязательно. Это самый  крупный Союз Германии, который был зарегистрирован в числе первых во второй половине прошлого века. У членов BBU, юридических лиц, 1,1 млн квартир, 5,2 миллиарда евро годовой оборот. У больших жилищных компаний, членов BBU, до 400 000 квартир в собственности. До 1991 года Союз выдавал сертификаты соответствия и Жилищным компаниям, и Жилищным кооперативам, теперь выдаёт только кооперативам. Членами Союза также являются сопутствующие компании – производители приборов учёта, водоснабжающие, сервисные. Тенденции новостроек в Германии - стоимость стен и крыш всё дешевле, стоимость инженерного оборудования всё дороже. Средняя стоимость аренды квартир в Берлине - 4,2 евро за 1 м2, и это значительно дешевле, чем в Минске!

На следующий день состоялась встреча с владельцем группы управляющих и сервисных компаний VEGIS, членом Президиума Центрального Союза управляющих компаний Германии DDIV Вернером Меркелем и исполнительным директор DDIV Мартином Каслером. В центре внимания были следующие темы: влияние DDIV на совершенствование политических рамочных условий в сфере управления жильем и энергосберегающей санации, привлечение спонсорской поддержки для Союза, совместные мероприятия Союза, участие ассоциаций и управляющих компаний в процессе обучения управляющих, о необходимости создания реестра управляющих для  помощи при выборе управляющего энергетическая санация совместного домовладения  (вопросы финансирования). Мартин Касслер сообщил, что основная функция Союза – представление интересов членов, представление членов в СМИ, поддержка земельных ассоциаций (которые входят в Центральный союз). Крупные компании, члены Союза, управляют примерно 100 000 квартир. Управляющий начального уровня (после колледжа) должен знать 53 законодательных акта и уметь их применять на практике. Ожидания собственников постоянно растут, а гонорар управляющего скромный 17 – 23 евро с квартиры. Для того, чтобы стать управляющим, необходимо предоставить свидетельство из полиции об отсутствии криминала, из налоговой что нет долгов, произвести страхование рисков своей деятельности. Бюджет Союза только на 10% состоит из членских взносов. Остальные доходы поступают от издательской деятельности, рекламы в журналах Союза. В планах создание собственной Академии управляющих при поддержке государства. Секрет успеха Союза кроется в сохранении центральной компетенции плюс поиск новых направлений деятельности и инноваций.

Состоялся осмотр Берлинского филиала группы управляющих компаний VEGIS (филиалы в 26 городах). В том числе – собственного оборудованного зала для проведения общих собраний собственников квартир, с зимним садом для вечеринок собственников (бар, барбекю, кухня и т.д.). VEGIS ежегодно обучает 15 студентов, 2-3 из них остаются работать в компании, остальные находят работу в других. Через 2-3 работы в компании есть возможность перейти на следующую ступень, и получать более высокую зарплату. Как правило у управляющего 500 квартир, он сам составляет для собственников финансовые отчёты и финансовые планы (в Германии это не работа бухгалтеров). Обучаемый работает в компании 2 года на 1\2 ставки, по завершению обучения компания определяет, какие склонности у обучаемого – лучше работает с людьми (управляющий) или документами (экономист, работник офиса). Так работников специализируют. Стать управляющим может далеко не каждый. Практикуется приглашение на общее собрание по электронной почте, все собственники квартир должны предоставлять свои электронные адреса – экономия бумаги, денег и времени. На законодательном уровне закреплена обязанность управляющих информировать собственников о состоянии жилого дома.

Далее были дискуссия и обсуждение направлений дальнейшего сотрудничества и работы в Беларуси (применение в Беларуси немецкой «Декларации о разделении», опыта страхования общей собственности; координация деятельности с министерством жилищно-коммунального хозяйства (список тем для внедрения в практику Беларуси), внесение дополнений в стратегию МАМН до 2020 года).

В последний рабочий день в офисе ИВО прошла  оценка обучающей поездки в Германию (анкетирование участников). Были выслушаны предложения участников поездки о возможности реализации приобретенного опыта в Беларуси. 

фтографии поездки:

comments powered by HyperComments
теплицы из поликарбоната