Рекомендации для украинских коллег

Требования к обучению управляющих объединением собственников жилья. Представление немецкой системы образования и ее практической реализации. Рекомендации для украинских коллег

г. Ильзенбург, Германия, 25.01.2016г.
Автор: Вернер Меркель

Недвижимое имущество многоквартирного дома требует управления. Если собственники не берут управление в свои руки, то для этих целей нанимается третье лицо. Здесь возникает вопрос о профессиональной квалификации управляющего и сможет ли он справится с такими задачами, как поддержание здания в надлежащем состоянии и увеличение стоимости недвижимого имущества.
Ценность жилой недвижимости и её сохранность являются неоспоримыми критериями качества жизни, поэтому государство должно заботится о том, чтобы на рынке труда имелись соответствующие специальности, которые бы гарантировали профессиональное управление недвижимым имуществом.
Специальные знания или образование могут быть получены различными способами, будь то профтехобразование или высшее образование. Здесь мы рассматриваем профобразование.
В Германии уже на протяжении десятилетий существует и хорошо зарекомендовало себя профессиональное образование, отвечающее потребностям сферы управления недвижимостью. Это образование находится под контролем государства и обеспечивает единый стандарт обучения.
Профессию управляющего недвижимым имуществом можно освоить за 30 - 36 месяцев, а заключительный экзамен сдаётся в Торгово-промышленной палате. При этом содержание обучения является одинаковым для всех федеральных земель Германии и таким образом предоставляет потребителю сопоставимые критерии для оценки. В данный момент абитуриенты этих специальностей пользуются большим спросом на рынке труда.
Во время учебного периода, который проходит согласно дуальной системе образования, студент должен регулярно посещать учебное заведение и параллельно иметь место работы в одной из управляющих компаний. Исходя из общей успеваемости обучающихся, принимается решение, может ли студент быть допущен к сдаче заключительного экзамена по истечению 30 месяцев. В особенности дуальное обучение – 2,5 дня в неделю на производстве и 1,5 дня в неделю обучение в профтехучилище – даёт студенту преимущество объединить теоретические и практические знания. Таким образом, после успешной сдачи заключительного экзамена мы имеем дело не только с теоретиком, но и с практиком, который обладает хорошим опытом работы.
Для того, чтобы организовать для студентов практику, необходимы управляющие компании, которые могут себе позволить иметь студентов-стажёров. У них должно быть достаточное количество сотрудников и достаточно большой фонд жилья в управлении. Тогда управляющие компании в состоянии хорошо позаботиться о новичках, обеспечить их заданиями, соответствующими уровню их образования и развить у них практические навыки. Стажёры не должны ни в коем случае рассматриваться в качестве дешевой рабочей силы, так как получаемое ими денежное пособие составляет лишь 35% от их будущей заработной платы. Они должны получить возможность, освоить все участки работы в управляющей компании.

В Германии ощущается нехватка профессиональных управляющих, поэтому необходимо активизировать профессиональную подготовку кадров для будущего. Лучшей возможности для знакомства и интеграции будущих сотрудников, чем обучение на собственном производстве в течении 2-3 лет не существует. В управляющей компании автора данной статьи регулярно получают 3-х летнее образование от 15 до 18 стажёров, что позволяет компенсировать нехватку рабочих кадров.
Особенностью немецкой системы является то, что после сдачи заключительного экзамена, договор между предприятием и студентом, заключённый на время обучения, прекращается, так что предприятие не обязано принимать студента на работу. Таким образом, предприятие имеет право выбора, кого оно в будущем трудоустроит, а кого нет.

Основные элементы профессионального образования управляющего:
 Экономика, социология
 Бизнес-администрирование в сфере жилищного хозяйства
 Бухгалтерский учет
 Коммерческое управление и контроль, организация
Типичные области работы включают в себя не только управление жилыми домами, но также и:
 Обслуживание/эксплуатация недвижимости
 Управление жилой недвижимостью
 Покупка и продажа земльных участков
 Новое строительство, модернизация и реконструкция
 Продажа объектов недвижимости и финансирование
 Консультирование и работа с клиентами
 Маркетинг, сдача жилья в аренду, управление, продажа объектов недвижимости и услуг

Задачи управляющего:
 Составление общедомовых правил и обеспечение их соблюдения
 Подготовка и проведение собраний собственников квартир
 Выполнение решений собственников квартир; приведие в исполнение требований суда; информирование собственников о судебных спорах
 Поддержание в исправности общего имущества, осуществление ремонта и организация накоплений для капремонта
 Заключение страховки от рисков: пожара, затопления, шторма, града...
 Составление хозяйственного плана и ежегодного отчёта
 Управление финансами объединений собственников жилья и собирание денежных средств
 Добиваться реализации решений спорных вопросов, принятых большинством голосов
 Следить за соблюдением сроков (напр. по оплате)

 Принятие и рассмотрение документации

 Мониторинг всех ремонтных работ и технического обслуживания зданий
 Следить за работой хаусмайстера и уборщиц

Важными требованием к управляющему является порядочность, так как финансовая деятельность управляющего в данном случае приравнивается к ведению бизнеса, и соблюдение им основополагающих правил управления жилой недвижимостью, в противном случае он несет ответственность за все убытки и потери.

Требования к управляющему:
 Правовое управление (арендное право, право собственности на жильё (Закон о жилой собственности), строительное право)
 Бизнес-управление (общее управление, сдача в аренду, управление арендным жильём, заключение страховок)
 Управление финансами (бухгалтерия, платежи, напоминания, бизнес-план, годовой отчёт, инвестиции, финансы)
 Техническое управление (сохранения надлежайшего состояния объекта недвижимости, предотвращение повреждений, ремонт и техническое обслуживание общедомовых систем, регулярный осмотр объекта).

Выводы
Что бы зарекомендовать себя на рынке и предоставлять профессиональные услуги в сфере управления недвижимостью, важно иметь в наличии соответствующих специалистов. Потому что профессиональные действия предотвращают ошибки и снижают риски, что, в конечном счете, идёт во благо потребителям!
Вряд ли бы кто-нибудь согласился отдать свой автомобиль в ремонтную мастерскую, которая находилась бы в тёмной подворотне и имела в наличии сомнительных рабочих и инструменты, даже по самым низким ценами. Тоже самое касается ценной жилой недвижимости, которую надо поддерживать в надлежащем состоянии и следить за тем, чтобы ею управляли профессиональные управляющие!